Andrea Napoli, responsabile nazionale Politiche abitative dell’Udc ed esperto del settore immobiliare, interviene sul dibattito aperto dalle nuove misure europee in materia di casa, indicando nella riduzione della pressione fiscale e nel rafforzamento delle tutele per i proprietari la strada maestra per aumentare l’offerta di immobili in locazione.
Domanda: L’Europa ha appena presentato l’Affordable Housing Act, che apre alla possibilità per le amministrazioni locali di introdurre maggiori limitazioni agli affitti brevi nelle aree sottoposte a forte pressione abitativa. In Italia alcuni Comuni si sono già mossi in questa direzione, introducendo vincoli e restrizioni. È questa, secondo lei, la strada giusta per affrontare l’emergenza casa?
Risposta: L’emergenza abitativa esiste e sarebbe sbagliato sottovalutarla, ma credo che continuare ad aggiungere vincoli e restrizioni rischi di non incidere sulle ragioni strutturali per cui oggi l’offerta di abitazioni non riesce a soddisfare la domanda. La priorità dovrebbe essere un’altra: creare le condizioni perché un numero maggiore di immobili venga effettivamente messo a disposizione del mercato. E questo significa intervenire sulla fiscalità, sulla certezza delle regole e sulle tutele per chi affitta. Le case non si rimettono in circolo per decreto: bisogna creare le condizioni perché affittarle sia conveniente e sicuro.
D: La difficoltà di accesso alla casa riguarda ormai non soltanto le fasce economicamente più fragili, ma anche giovani, lavoratori e famiglie con redditi ordinari. Quali sono, a suo giudizio, le cause strutturali di questa situazione e dove hanno fallito finora le politiche abitative?
R: Siamo di fronte a un problema che si è costruito nel tempo. Nelle aree dove si concentra maggiormente la domanda abbiamo un’offerta insufficiente, mentre il costo delle abitazioni e dei canoni è cresciuto molto più rapidamente della capacità di spesa di una parte della popolazione. A questo si aggiungono salari che non hanno tenuto il passo con il costo della vita e una crescente precarietà lavorativa. Per troppo tempo è mancata una politica abitativa organica, capace di lavorare contemporaneamente sull’offerta, sull’edilizia accessibile, sul sostegno a chi è realmente in difficoltà e sulla valorizzazione dell’enorme patrimonio immobiliare già esistente. Continuare a intervenire con misure isolate non basta: serve una strategia complessiva.
D: Secondo il Censis, in Italia ci sono 8,5 milioni di “case dormienti”, immobili inutilizzati che rappresentano oltre un quarto delle abitazioni intestate a persone fisiche. Un dato che appare paradossale in un Paese in cui la domanda di case in affitto continua a crescere. Perché una parte così consistente del patrimonio resta fuori dal mercato e quali interventi potrebbero realmente aiutare i proprietari a rimettere queste case in circolo?
R: È proprio questo il paradosso sul quale dovremmo concentrare l’attenzione. Se abbiamo milioni di abitazioni inutilizzate mentre cresce la domanda di affitti, dobbiamo chiederci cosa impedisca l’incontro tra domanda e offerta. Lo stesso Censis ci dà un’indicazione importante: per l’82,9% degli italiani la paura di non riuscire a rientrare in possesso dell’immobile in caso di morosità rappresenta un deterrente all’affitto. A questo si aggiungono il carico fiscale e, più in generale, la percezione di una scarsa tutela del proprietario. È qui che bisogna intervenire: una fiscalità più favorevole per chi mette l’immobile sul mercato residenziale, maggiori garanzie contro la morosità e procedure certe e rapide quando viene meno il rispetto del contratto. Non dobbiamo costringere i proprietari ad affittare: dobbiamo aiutarli a farlo. Rimettere in circolo anche solo una parte di questo enorme patrimonio significherebbe aumentare concretamente l’offerta abitativa.»
D: Il punto più delicato resta quello dell’equilibrio tra diritto alla casa e diritto di proprietà. Con salari fermi, precarietà e costo della vita crescente, sempre più famiglie faticano a sostenere i canoni. Dove deve intervenire lo Stato e dove, invece, finisce la responsabilità che può essere chiesta al proprietario privato?
R: Diritto alla casa e diritto di proprietà non devono essere messi uno contro l’altro. Garantire l’accesso all’abitazione è una responsabilità della politica e richiede investimenti, edilizia sociale e accessibile, sostegni mirati alle famiglie in difficoltà e politiche capaci di aumentare l’offerta. Quello che non possiamo fare è trasferire progressivamente questa responsabilità sul singolo proprietario. Il caro vita, la precarietà e l’insufficienza dei redditi sono problemi sociali reali, ma il loro costo non può ricadere sui privati cittadini, trasformando di fatto il proprietario in un sostituto dello Stato. Tutelare chi è in difficoltà e tutelare chi affitta non sono obiettivi incompatibili. Al contrario, un mercato nel quale entrambe le parti si sentono protette è anche un mercato nel quale sarà più facile riportare le case in circolo.
