Jacopo Palermo, associate partner e responsabile dell’area Real Estate & Construction di TEHA Group, è il promotore della Community Valore Rigenerazione Urbana, piattaforma che riunisce istituzioni, imprese e stakeholder con l’obiettivo di favorire la diffusione di modelli di rigenerazione urbana sostenibili, misurabili e capaci di generare valore duraturo per i territori.
Tra le principali attività della Community vi è lo sviluppo di un approccio che supera la tradizionale valutazione economico-finanziaria degli interventi, introducendo criteri in grado di misurarne anche l’impatto sociale e il valore prodotto nel tempo per le comunità.
Da questo percorso è nato l’Urban regeneration social impact index (Ursii), indice validato lo scorso maggio dal Joint Research Centre della Commissione Europea e tra i primi strumenti sviluppati per misurare il valore sociale generato dai processi di rigenerazione urbana.
L’Ursii sarà uno dei temi del forum organizzato da TEHA Group il prossimo 14 ottobre a Roma, occasione di confronto tra istituzioni, investitori, operatori del real estate e mondo della progettazione sullo scenario del settore, sulla collaborazione pubblico-privato e sulle nuove metodologie di valutazione dell’impatto sociale e sul loro ruolo nelle strategie di sviluppo dei territori.
L’obiettivo dell’indice è mettere a disposizione dei decisori pubblici e privati uno strumento innovativo in grado di restituire un profilo misurabile del valore sociale prodotto dagli interventi di rigenerazione urbana. L’Urban regeneration social impact index consente infatti di supportare le decisioni di investimento, pianificazione e partnership attraverso indicatori affidabili sulla misurabilità degli impatti e sulla capacità dei progetti di creare valore per le comunità.
Dopo la validazione europea, il nuovo indice è stato applicato per la prima volta al progetto di rigenerazione urbana Scalo Ravone Prati, a Bologna. Palermo ci racconta la genesi dell’indice, le metodologie che ne hanno guidato lo sviluppo e i risultati emersi dalla sua prima applicazione sul campo.
Domanda: Come avete lavorato alla definizione dell’Ursii?
Risposta: L’Urban regeneration social impact index è un indicatore composito progettato per misurare in modo strutturato il valore sociale generato dagli interventi di rigenerazione urbana. Il modello si articola in cinque dimensioni di analisi e 45 Key performance indicator (Kpi), di cui 40 monetizzabili, selezionati secondo criteri di rilevanza per il territorio e di fattibilità tecnica. L’obiettivo è attribuire un controvalore economico alle ricadute sociali degli interventi, rendendo l’impatto un elemento concreto e misurabile nei processi decisionali. L’ambizione del progetto è quella di definire uno standard di riferimento, al tempo stesso rappresentativo e facilmente applicabile in contesti diversi. L’URSII nasce infatti per offrire a decisori pubblici e investitori privati uno strumento condiviso, capace di confrontare scenari progettuali alternativi sulla base del valore sociale generato, tenendo anche conto del costo del non fare, e di favorire un dialogo più trasparente e oggettivo tra pubblico e privato nelle scelte di investimento e di trasformazione urbana.
D: Una volta validato avete testato l’Indice su una operazione di rigenerazione in corso a Bologna…
R: Dopo la validazione europea, l’Ursii è stato applicato, con una metodologia ex ante, per la prima volta, al progetto Green Soul per la rigenerazione dell’area dello Scalo Ravone Prati di Bologna, con l’obiettivo di misurarne il valore sociale generato e il relativo controvalore economico. L’attività è stata sviluppata da TEHA Group in collaborazione con il Politecnico di Torino.
Vincitore del bando internazionale C40 Reinventing Cities, promosso dal Comune di Bologna, C40 e FS Sistemi Urbani, il progetto prevede un investimento di circa 120 milioni di euro per la trasformazione di un’area di 9,3 ettari in un nuovo quartiere a uso misto, dove sostenibilità ambientale, accessibilità abitativa e servizi di prossimità costituiscono i principi guida dell’intervento.
Il masterplan comprende circa 400 abitazioni affordable, oltre 40.000 metri quadrati di aree verdi e superfici permeabili, servizi collettivi riuniti nel Green Soul Hub e un percorso di progressiva decarbonizzazione con l’obiettivo della neutralità carbonica. Residenze private, edilizia residenziale sociale, student housing, commercio e infrastrutture verdi concorrono a definire un modello di rigenerazione urbana orientato all’inclusione e alla creazione di valore per il territorio.
D: Quali dati avete raccolto per rendere l’indice efficace?
R: L’applicazione dell’Ursii è stata sviluppata utilizzando esclusivamente la documentazione già disponibile nelle fasi di progettazione e autorizzazione dell’intervento, senza richiedere ulteriori attività di raccolta dati. Sono stati analizzati elaborati tecnici, relazioni economico-finanziarie, planimetrie, render e documentazione di sintesi del progetto. L’indice è stato applicato con successo a 42 dei 45 Kpi previsti, confermando l’elevata operatività del modello anche in un caso reale.
Per definire il contesto territoriale e valutare gli impatti dell’intervento sono stati inoltre incrociati dati provenienti da fonti pubbliche e istituzionali, tra cui il Geoportale Open Data del comune di Bologna, il bilancio comunale, il Piano urbano della mobilità sostenibile (Pums), i database di Arpae Emilia-Romagna, i dati catastali e le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
D: Quali risultati sono emersi dall’applicazione dell’Indice?
R: L’applicazione dell’Ursii al Green Soul evidenzia un incremento del valore sociale del territorio pari a 2,4 volte rispetto allo stato iniziale, confermando la capacità dell’intervento di produrre benefici misurabili oltre il tradizionale ritorno economico. Secondo le elaborazioni sviluppate da TEHA Group, il valore sociale generato è trainato soprattutto dall’accessibilità abitativa, dalla riattivazione del quartiere e dal potenziamento delle infrastrutture e dei servizi, elementi che incidono in modo significativo sulla qualità della vita e sull’attrattività dell’area.
Anche sotto il profilo economico l’impatto risulta rilevante. La fase di realizzazione del progetto è destinata a generare sul territorio bolognese un valore complessivo superiore a 380 milioni di euro, articolato in 148 milioni di euro di impatto diretto legato agli investimenti per la costruzione, 206 milioni di euro di impatto indiretto prodotti lungo la filiera delle forniture e 35 milioni di euro di impatto indotto derivanti dai consumi attivati dai redditi generati. A questi si aggiungono oltre 67 milioni di euro di valore immobiliare creato per il quartiere e per la città grazie ai nuovi insediamenti residenziali e commerciali.
D: Quale ruolo sta assumendo la Community Valore Rigenerazione Urbana?
R: Stiamo cercando di costruire una visione d’insieme, che definiamo “precompetitiva”. Significa non sostenere l’interesse di un singolo operatore, ma individuare il perimetro del mercato, comprendere quali regole non funzionano e dove è possibile intervenire per migliorarle. Una volta definito il framework, tutti possono competere all’interno dello stesso campo di gioco.
I contenuti che stiamo sviluppando stanno trovando positivo riscontro non solo tra i membri della Community, ma anche presso stakeholder esterni, istituzioni e decisori pubblici. È un segnale importante, perché conferma che il lavoro prodotto risponde a esigenze reali del settore.
D: Quali sono i temi sui quali vi state concentrando?
Oltre a temi trasversali strategici di settore, l’attività si sta concentrando su quattro ambiti verticali: housing accessibile, student housing, waterfront e smart cities. Abbiamo scelto questi temi perché rappresentano aree per le quali esiste un importane valore inespresso e in cui il mercato esprime una domanda crescente ma ancora parzialmente insoddisfatta.
Il caso dello student housing è emblematico. Le nostre analisi evidenziano un’offerta fortemente polarizzata: da un lato le residenze pubbliche destinate alle fasce di reddito più basse, dall’altro le strutture premium gestite da operatori internazionali. Manca invece un’offerta intermedia, pur in presenza di una domanda significativa. È proprio su questi squilibri che la Community intende sviluppare proposte e modelli operativi.
D: Quali saranno i prossimi obiettivi?
R: Nel 2027 uno dei temi centrali sarà il capitale per l’ambiente costruito. Il nostro obiettivo è comprendere come ampliare le fonti di capitale, coinvolgendo non solo gli investitori istituzionali ma anche il mondo del wealth management, consci della convergenza in corso tra il Real Estate tradizionale e le infrastrutture sociali, e della conseguenza domanda di investitori qualificati.
Un secondo tema riguarda il partenariato pubblico-privato. La recente pronuncia della Corte di giustizia dell’Unione europea, che ha dichiarato incompatibile con il diritto europeo il meccanismo del diritto di prelazione del promotore nel project financing, impone di ripensare gli strumenti attraverso cui attrarre capitali privati nella rigenerazione urbana.
La sfida sarà costruire un nuovo modello di collaborazione tra pubblico e privato che garantisca certezza agli investitori e, al tempo stesso, permetta di finanziare gli interventi di trasformazione urbana. Si tratta di allineare gli interessi declinando il corretto rapporto rischio-rendimento anche attraverso la valutazione dei benefici sociali delle trasformazioni urbane. Senza un quadro efficace di partenariato, una parte consistente del patrimonio urbano rischia infatti di non trovare mai le risorse necessarie per essere riqualificata e rigenerata.
