Il mercato residenziale italiano registra un incremento generalizzato dei valori nei primi sei mesi del 2026, spinto dalla tenuta della domanda nel comparto delle vendite e da dinamiche territoriali asimmetriche. Secondo il rapporto Market Monitor sul primo semestre del 2026 redatto da Immobiliare.it Insights, i prezzi medi nazionali hanno raggiunto i 2.200 euro al metro quadro per le compravendite e i 14,7 euro al metro quadro per le locazioni.
Nel settore delle compravendite, la crescita dei prezzi è guidata dalle regioni settentrionali: il Nord-Est segna un incremento del 6% su base annua, seguito dal Nord-Ovest a +5,7%. Il Centro cresce del 3,4%, mentre il Sud (+1,8%) e le Isole (+1,2%) mostrano variazioni più contenute. A livello nazionale, l’aumento dei listini è sostenuto da una domanda sul singolo annuncio in crescita del 2,5%, a fronte di un’offerta media in contrazione dell’1,4%.
Nelle locazioni la tendenza si inverte dal punto di vista geografico: il Centro guida i rialzi dei canoni con un +5,6%, seguito dalle Isole (+5,4%) e dal Sud (+5%). Al Nord, invece, i canoni crescono dell’1,7% nel Nord-Ovest e rimangono sostanzialmente stabili nel Nord-Est (+0,2%). A differenza delle compravendite, lo stock di immobili in affitto sul mercato mostra un incremento significativo del 19,3% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, determinando una riduzione della pressione della domanda sul singolo annuncio in quasi tutto il Paese.
A livello locale, Milano si conferma la città più cara d’Italia con 5.675 euro al metro quadro per l’acquisto e 22,3 euro al metro quadro per l’affitto, nonostante un lieve calo dei canoni di locazione (-0,9%) rispetto al primo semestre del 2025. Nelle compravendite, Torino registra la crescita maggiore tra i capoluoghi (+8,3%), seguita da Genova (+6,6%) e Roma (+6,1%). Con questo rialzo la Capitale si attesta a 3.826 euro al metro quadro, superando Bologna (3.821 euro al metro quadro, +5,7%).
Sul fronte dell’accessibilità economica (affordability), il disallineamento tra i prezzi immobiliari e i redditi reali si conferma il principale ostacolo strutturale del settore. Un nucleo monoreddito può accedere mediamente solo al 30,5% delle case in vendita e ad appena il 13,4% di quelle in affitto. Con due redditi le quote salgono rispettivamente al 58,4% e al 56%. Firenze si attesta come la città meno accessibile d’Italia: una coppia bireddito può permettersi solo il 16,6% delle abitazioni in vendita, mentre per i single l’indice scende allo 0,7% nelle compravendite e all’1,5% nelle locazioni.
Luke Brucato, chief strategy officer di Immobiliare.it Insights, ha commentato i risultati del semestre: “L’edizione semestrale del Market Monitor evidenzia un mercato immobiliare che continua a muoversi lungo il percorso di crescita già osservato negli ultimi mesi, ma con dinamiche sempre più differenziate tra territori e segmenti. Nelle compravendite la domanda resta solida e continua a sostenere i prezzi, soprattutto nel Nord, nonostante un’offerta che rimane limitata. Nel comparto delle locazioni, invece, si osserva un graduale riequilibrio: l’aumento dello stock disponibile sta contribuendo ad allentare la pressione della domanda in molte aree del Paese, pur in presenza di canoni ancora in crescita”.
Brucato ha inoltre aggiunto che “il tema dell’accessibilità alla casa si conferma un elemento strutturale di attenzione: la crescita dei valori continua infatti a essere più veloce della capacità di spesa di molte famiglie, rendendo sempre più necessario analizzare i fenomeni anche a livello locale”.
