Nel corso del 2026 il mercato delle compravendite residenziali continua a mostrare una buona capacità di tenuta, nonostante un quadro finanziario meno favorevole e una domanda sempre più selettiva.
Nel primo trimestre dell’anno le compravendite registrano una crescita tendenziale del +4,4% (fonte: Agenzia delle Entrate), con un andamento omogeneo tra capoluoghi e comuni della provincia. La domanda non si concentra più esclusivamente nei mercati più dinamici, ma si distribuisce in modo più diffuso sul territorio, sostenuta soprattutto dall’acquisto della prima casa, che ormai rappresenta quasi i 3/4 delle transazioni. Particolarmente vivace si conferma il segmento delle nuove abitazioni, che registra un incremento degli scambi del +14,6% su base annua e porta la propria quota di mercato al 6%.
Queste le prime evidenze che emergono dal secondo osservatorio sul mercato immobiliare 2026 di Nomisma.
Milano fa eccezione
In un quadro nazionale complessivamente stabile, il mercato immobiliare di Milano rappresenta un’eccezione. Secondo il rapporto, il capoluogo lombardo manifesta, infatti, alcuni segnali di rallentamento: nel primo semestre dell’anno il peggioramento del sentiment degli operatori si traduce in aspettative meno favorevoli sia sui volumi di compravendita sia sull’evoluzione dei prezzi.
Si tratta di un fenomeno che, pur emergendo con maggiore intensità nel mercato milanese, potrebbe anticipare dinamiche destinate a interessare anche altri grandi contesti urbani, in particolare quelli maggiormente esposti alla crescente distanza tra la capacità di spesa delle famiglie e i livelli raggiunti dai valori immobiliari.
Nel Q1 ’26 mutui -2,1% (causa surroghe) ma nuovi mutui +6,6%
Sul fronte del credito, che resta fondamentale per la tenuta del settore, emergono segnali contrastanti. Nel primo trimestre del 2026 i mutui alle famiglie diminuiscono del -2,1%, una flessione riconducibile quasi esclusivamente al crollo delle surroghe e delle sostituzioni (-58,7%).
Al contrario, le erogazioni destinate ai nuovi mutui crescono del +6,6%, sostenendo la ripresa delle compravendite. In questo contesto, la componente del mercato finanziata attraverso il credito registra un incremento del +8,1%, superiore a quello dell’intero mercato, confermando come il ritorno della domanda di acquisto sia trainato prevalentemente dai nuovi finanziamenti piuttosto che dalla rinegoziazione del debito esistente. Nel primo trimestre 2026, la componente degli acquisti assistiti da mutuo effettuati da persone fisiche è ulteriormente cresciuta per assestarsi al 47,8% del totale.
Al contempo, dal punto di vista della qualità del credito, gli indicatori di rischiosità continuano a migliorare, con il tasso di default dei mutui sceso allo 0,45% nel primo trimestre 2026 e le sofferenze legate ai mutui residenziali in ulteriore diminuzione.
Migliora la qualità del patrimonio residenziale
Prosegue, inoltre, il progressivo, seppur lento, miglioramento della qualità energetica del patrimonio residenziale oggetto di compravendita. Tra il 2024 e il primo semestre del 2026 la quota di abitazioni compravendute appartenenti alle classi energetiche più elevate (A4-B) è salita dal 6% all’8%. Anche gli interventi di riqualificazione evidenziano un miglioramento delle prestazioni energetiche. Il 67% delle abitazioni ristrutturate si colloca oggi nelle classi medio-alte, mentre nelle nuove costruzioni tale quota raggiunge il 96%. La variabile energetica si conferma, così, un fattore sempre più determinante nelle scelte di acquisto e di investimento.
Prezzi comunque in crescita
Secondo Nomisma, il mercato residenziale mantiene nel primo semestre del 2026 un’evoluzione positiva, pur evidenziando un graduale rallentamento rispetto al 2025. Anche la dinamica dei prezzi riflette questa fase di normalizzazione: su base annua le abitazioni in ottimo stato registrano un incremento del +1,4%, mentre quelle in buono stato crescono del +1,8%.
Nel complesso, il comparto residenziale si caratterizza per una fase di relativa stabilità, sostenuta dalla solidità della domanda e da condizioni di mercato ancora favorevoli ai venditori. I tempi medi di vendita si riducono infatti a meno di 7 mesi, mentre gli sconti applicati rispetto ai prezzi richiesti diminuiscono di due punti percentuali, attestandosi al 10,4%, segnale di una minore disponibilità dei proprietari a rivedere al ribasso le proprie aspettative.
+12% le famiglie che cercano un affitto
Il mercato delle locazioni, che concentra il 50% della domanda di abitare, è investito da un rallentamento dei contratti stipulati e da preferenze verso contratti di locazione flessibili e agevolati: nel primo trimestre 2026 il numero dei contratti aumenta del +0,3% su base annua, grazie soprattutto alla crescita dei contratti a canone agevolato nelle principali aree urbane.
La dinamica dei canoni rimane complessivamente positiva, seppur in progressiva normalizzazione rispetto al 2025. Nel primo semestre i canoni delle abitazioni in buono stato aumentano del +1,7% rispetto al semestre precedente e del +3,3% su base annua, sostenuti dalla persistente scarsità di offerta e da una domanda ancora elevata. Restano tuttavia significative le differenze territoriali. Nei principali mercati urbani i canoni medi si collocano tra 660 e 780 euro mensili, con un picco di 1.200 euro a Milano, Firenze e Roma nel segmento dei contratti ordinari di lungo periodo, mentre nei mercati intermedi oscillano tra 530 e 590 euro mensili.
In questo scenario, le tensioni sul mercato della locazione rimangono comunque elevate: negli ultimi cinque anni la quota di famiglie alla ricerca di un’abitazione in affitto è aumentata del 12%, pari a circa 296.000 nuclei, confermando uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta, che continua a sostenere la crescita dei canoni.
L’attenuazione prevista della crescita del credito rappresenta uno dei principali fattori alla base della moderazione dell’attività transattiva nel comparto residenziale. Dopo il forte incremento registrato nel 2025, le compravendite sono attese stabilizzarsi nel 2026, flettere nel 2027 e tornare a crescere nel 2028.
I volumi di scambio si manterranno comunque su livelli elevati, confermando la solidità del mercato e una capacità di tenuta sensibilmente superiore rispetto alla fase precedente alla pandemia.
La minore dinamica delle compravendite si rifletterà sull’andamento dei prezzi delle abitazioni, che continueranno a crescere in termini nominali ma con intensità progressivamente più contenuta nei prossimi 3 anni. Gli incrementi attesi non saranno tuttavia sufficienti a compensare l’effetto dell’inflazione, determinando una prosecuzione della contrazione dei valori in termini reali.
