“Non ho bisogno di fare patti col diavolo. Non credo che per guadagnare un milione di euro in più valga la pena vendere un prodotto in cui non si crede e, di fatto, mettere a rischio il patrimonio di famiglie che ti hanno dato la propria fiducia”. Così esordisce Davide Francogallo, broker italiano residente a Dubai, ceo e founder delle brokerage company Immobilia Real Estate e OnDay, che abbiamo intervistato per conoscere alcune delle ultime tendenze del mercato immobiliare. “Non sto dicendo che tutti i broker che operano a Dubai stiano sbagliando: molti lavorano in un contesto economico diverso dal mio e rispondono a pressioni reali. Capisco che, per guadagnare commissioni, alcuni arrivino a vendere qualsiasi cosa. Non giudico nessuno. Ma se analizziamo seriamente i dati di mercato, oggi non è più possibile come un tempo consigliare investimenti immobiliari negli Emirati Arabi Uniti”.
Domanda: Che cosa sta succedendo nell’immobiliare di Dubai?
Risposta: Secondo i dati Cbre, attualmente sul mercato di Dubai ci sono circa 200.000 unità immobiliari vacanti. Fitch Ratings dichiara che tra settembre e dicembre 2025 arriveranno sul mercato altre 210.000 nuove proprietà, a cui si aggiungeranno circa 350.000 unità tra gennaio 2026 e dicembre 2028. Parliamo quindi di oltre 500.000 nuove abitazioni, che sommate allo stock esistente portano il totale a più di 700.000 unità potenzialmente disponibili entro il 2028. È vero che Dubai continua ad attrarre popolazione, ma bisogna guardare la composizione di questa crescita. Circa il 60% dei nuovi residenti proviene dal Sud-Est asiatico – India, Pakistan, Filippine, Bangladesh – popolazioni con un potere d’acquisto molto limitato. Parliamo di decine di migliaia di persone che vivono in alloggi condivisi, in cinque o dieci per stanza, o che risiedono fuori Dubai, in aree come Sharjah o Ajman. È impensabile che questa crescita demografica possa sostenere un mercato immobiliare liquido. Un indicatore molto semplice, ma estremamente efficace per valutare la salute di un mercato immobiliare, è il rapporto tra numero di residenti e numero di abitazioni disponibili. Nei mercati sani questo coefficiente è inferiore a 3. A Milano, ad esempio, con circa un milione di residenti e 500.000 abitazioni, il coefficiente è 2: significa che esiste una domanda strutturalmente solida. A Dubai oggi il dato apparente potrebbe sembrare buono: circa 4 milioni di residenti per 850.000 abitazioni. Ma se si tiene conto delle nuove costruzioni previste – oltre 500.000 unità – si arriva rapidamente a oltre 1,3 milioni di abitazioni. A questo punto, anche ipotizzando una popolazione di 4,5 milioni di persone, il coefficiente si deteriora. E se si considera solo la popolazione con reale capacità di acquisto – escludendo quindi una larga parte della forza lavoro a basso reddito – il rapporto effettivo diventa 7, 8 o persino 10. Questo è il segnale inequivocabile di un mercato fortemente squilibrato, caratterizzato da un eccesso strutturale di offerta.
D: E’ un processo già compiuto oppure gli effetti si vedranno nel giro di qualche anno?
R: Le conseguenze sono già evidenti. I tempi di locazione si sono allungati drasticamente: oggi per affittare un appartamento servono anche sei, sette, otto mesi. Posso portare un esempio personale: l’abitazione in cui vivevo fino ad agosto 2025, è stata messa sul mercato tre mesi prima della disdetta e, a distanza di mesi, risulta ancora sfitta. Non perché manchino potenziali inquilini, ma perché l’offerta è semplicemente troppo elevata. Il problema non è solo immobiliare, ma anche – e, direi, prima di tutto – socio-economico. Dubai è diventata una piattaforma di attrazione per masse enormi di lavoratori provenienti dall’Asia meridionale, ed è naturale che questo accada: è una città dinamica, in crescita, con grandi opportunità. Ma costruire troppo non è stato un errore del governo. Al contrario, è stata una scelta consapevole. Un reset dei prezzi immobiliari consentirà alla classe media – parrucchieri, farmacisti, idraulici, impiegati, ma anche professori, dipendenti di grandi aziende, sales manager e professionisti dei nuovi lavori digitali – di poter rimanere nel Paese. Senza una correzione dei prezzi, queste persone sarebbero costrette a lasciare Dubai perché incapaci di sostenere il costo della vita. I costruttori hanno beneficiato di questa fase: hanno costruito, pagato tasse, realizzato profitti straordinari. Molti investitori hanno comprato e rivenduto generando profitti elevatissimi. Il “party” però è finito. E chi rischia di rimanere con il cerino in mano è l’investitore internazionale, che compra e rivende e non ha un legame strutturale con il Paese. Che qui non vive e non lavora. Che poi non è un discorso unicamente negativo: la classe media – che è lo zoccolo duro di ogni Paese – potrà finalmente aprire un mutuo e comprare una casa a un prezzo più accessibile. E potrà vivere in un tessuto socio-economico molto più equilibrato, perché oggi è tutto fuori controllo. Se vai a vedere l’indice dell’aumento dei prezzi per consumo, è devastante a Dubai. A settembre 2025, dati della Central Bank of the U.A.E. ripresi anche da Trading Economics, hanno mostrato quante persone hanno fatto finanziamenti per pagare le rate scolastiche dei figli. E sai quanto costano in media le scuole? Circa 1.500 euro al mese per figlio.
D: Ci sono altri segnali di questo tipo?
R: Di recente, per restare nell’immobiliare, è entrato in vigore un cambiamento normativo cruciale. Da giugno 2025, Dubai è pienamente conforme agli standard internazionali antiriciclaggio e ha aderito completamente al CRS – Common Reporting Standard. Questo significa che le informazioni sugli immobili detenuti da cittadini europei vengono trasmesse automaticamente alle autorità fiscali dei Paesi di origine. Non esiste più alcuna opacità. Per un investitore italiano questo comporta l’applicazione dell’IVIE sull’immobile estero, la tassazione dei redditi da locazione secondo gli scaglioni IRPEF – che facilmente arrivano al 43% – e la tassazione delle plusvalenze. A Dubai, inoltre, l’acquisto comporta un 4% di imposta sul valore commerciale, non catastale come in Italia, oltre a costi notarili, spese amministrative/condominiali, fee di gestione e tasse sui servizi. Il risultato è che un investimento immobiliare a Dubai oggi rende, nella migliore delle ipotesi, tra l’1% e il 2% netto annuo, con elevata complessità gestionale, rischio cambio e bassissima liquidità. Strumenti molto più semplici, come i titoli di Stato italiani, offrono rendimenti superiori e una liquidità immediata. Un BTP può essere venduto in un attimo e utilizzato come collaterale bancario. Un immobile a Dubai no. Il mercato sta già mostrando questi segnali di inversione: più venditori che compratori, incentivi sempre più aggressivi da parte dei developer, rientri di unità invendute mascherati da nuove opportunità. Anche indicatori internazionali, come l’UBS Global Real Estate Bubble Index, collocano Dubai tra i mercati a più alto rischio.
D: Sulla base di queste analisi, qual è il tuo piano per il futuro?
R: Ho deciso di fare un passo indietro dal settore immobiliare. Non posso sedermi al tavolo di persone che conosco, che considero amici, sapendo di aver consigliato loro un investimento che so essere destinato a perdere valore. Preferisco rinunciare a guadagni potenziali piuttosto che compromettere la mia integrità. Dubai resta un luogo straordinario in cui vivere e fare impresa. Ci vivo con la mia famiglia e continuo a crederci. Ma proprio per questo ritengo inevitabile una correzione del mercato, probabilmente nell’ordine del 30–40%. È un passaggio necessario per costruire un sistema più equilibrato, sostenibile e fondato su una vera classe media.
