Nel mercato immobiliare il valore di un edificio sempre più spesso nasce dal progetto. È durante la progettazione che si definiscono attrattività, flessibilità, sostenibilità, qualità degli spazi e potenziale di mercato dell’immobile: fattori che incidono direttamente sul rendimento dell’investimento.
In un mercato sempre più selettivo, la progettazione architettonica è uno strumento strategico di creazione del valore. Dalla due diligence iniziale alla definizione del posizionamento dell’asset, fino alla sua valorizzazione e gestione, il progetto contribuisce a ridurre il rischio, rafforzare la competitività dell’immobile e migliorarne le performance nel tempo.
Questa la posizione e la visione di Gbpa Architects, secondo cui per gli investitori il progetto non è più un costo, ma uno strumento strategico per aumentare il valore degli asset
Secondo JLL, nel 2025 gli edifici Grade A hanno rappresentato il 75% dell’assorbimento del mercato uffici di Milano, con un vacancy rate intorno al 3%. Parallelamente, la ricerca REbuild Italia-Cbre-G bci Europe evidenzia come gli immobili certificati Leed registrino un incremento di valore compreso tra il 7% e l’11% rispetto agli edifici non certificati
“Oggi il progetto è una decisione d’investimento, non una fase successiva allo sviluppo immobiliare. Le scelte progettuali incidono direttamente sulla capacità di un immobile di attrarre investitori, tenant e capitale. Per questo lavoriamo accanto ai clienti fin dalle prime valutazioni dell’asset, quando si costruisce il valore dell’operazione”, dichiarano Antonio Gioli e Federica De Leva, fondatori di Gbpa Architects.
Case history — Via Pola 9-11, Milano: da 44 a 136 mln in tre anni
L’operazione di via Pola 9-11 a Milano rappresenta, secondo lo studio, uno dei casi più emblematici di creazione di valore attraverso la progettazione architettonica nel mercato immobiliare italiano degli ultimi anni. Nel dicembre 2016, Barings Real Estate — attraverso il fondo Value Add I Italy gestito da Kryalos SGR — acquistò il complesso di due edifici per uffici (circa 20.000 mq complessivi) nel quartiere Porta Nuova, alle spalle della sede della Regione Lombardia e a pochi passi da Piazza Gae Aulenti, per un corrispettivo di 44,35 milioni di euro. L’immobile, edificato alla fine degli anni ’60, era in larga parte sfitto e necessitava di una radicale trasformazione.
Gbpa Architects e fu selezionato per la progettazione e direzione artistica dell’intervento di riqualificazione integrale: ridisegno delle facciate con sistemi di schermatura solare differenziati per orientamento, riorganizzazione degli spazi interni, creazione di un nuovo sistema di accesso unificato con un’ampia reception centrale, miglioramento sostanziale del comfort degli ambienti di lavoro e dell’efficienza energetica. La filosofia progettuale puntò a restituire all’edificio identità architettonica contemporanea e grande riconoscibilità nel contesto urbano, con un obiettivo esplicito di certificazione Leed Gold.
Il risultato finanziario dell’operazione: nell’ottobre 2019 Barings cedette l’asset a M&G Real Estate per 136 milioni di euro — oltre tre volte il prezzo di acquisto in meno di tre anni. Al momento della vendita, l’edificio risultava locato all’85% a conduttori di primario standing internazionale, tra cui IWG/Spaces, Willis Towers Watson e Munich Real Estate.
Un’operazione che dimostra, con numeri inequivocabili, come la qualità della progettazione integrata non sia un costo da contenere, ma la leva principale attraverso cui un asset immobiliare genera rendimento eccezionale.
Case history — CVE9, Milano: la riqualificazione di un asset Generali Real Estate
Il progetto CVE9 — riqualificazione dell’ex Hotel Francia (1954) in Corso Vittorio Emanuele II per conto di Generali Real Estate (Fondo Scarlatti, riservato a investitori professionali, gestito da Generali Real Estate Sgr) — esemplifica con precisione il ruolo dell’architetto come partner strategico. L’intervento ha restituito una nuova identità a un edificio di circa 6.000 mq su otto piani fuori terra, posizionato nel cuore del quadrilatero Milano più esclusivo: tra Piazza Duomo, Piazza San Babila, Via Monte Napoleone e Piazza della Scala.
Il progetto di Gbpa Architects ha ridisegnato accessi, distribuzione degli spazi, mobilità verticale, facciate e spazi aperti — con 970 mq di terrazze su più livelli e un cortile interno con sistema di verde integrato — puntando su un modello di workplace contemporaneo fondato su flessibilità, benessere e qualità ambientale. Il risultato è un edificio carbon neutral, che ha ottenuto le certificazioni Leed Platinum e Well Core Platinum, tra i più elevati standard internazionali in materia di efficienza energetica e qualità degli spazi di lavoro. Al top floor, il Socialhub — articolato in area Events & Meeting con vista sul Duomo e area Lounge & Informal affacciata sul giardino interno — completa un’offerta di spazi pensata per attrarre e fidelizzare conduttori di primo livello.
“Ci impegniamo in modo continuativo per una gestione attiva del nostro portafoglio europeo con attività di riqualificazione e riposizionamento, che hanno l’obiettivo di mantenere il patrimonio immobiliare ai più alti standard di mercato, tecnici e di sostenibilità ambientale, ed essere protagonisti della rigenerazione urbana”, commenta Riccardo Guzzi, head of engineering & project management Italy & Spain, Generali Real Estate.
Per Gbpa Architects il progetto non rappresenta semplicemente la fase esecutiva di un investimento immobiliare quindi, ma uno dei principali strumenti attraverso cui creare valore.
In un mercato dove gli investitori chiedono asset sempre più performanti, sostenibili e attrattivi, l’architettura diventa una leva strategica capace di incidere sulla competitività dell’immobile e sul suo valore nel tempo.
