Nel primo semestre del 2026 il mercato italiano degli investimenti immobiliari corporate ha registrato volumi per 7,24 miliardi di euro, segnando un incremento del 31,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Secondo i dati del report del centro studi del gruppo Ipi, l’andamento conferma il ritorno della liquidità e il consolidamento di un ciclo avviato dopo la fase di incertezza macroeconomica e l’aumento del costo del capitale.
L’analisi evidenzia una trasformazione strutturale delle logiche di investimento: gli operatori si orientano verso opportunità capaci di generare valore tramite lo sviluppo, il riposizionamento e la rigenerazione urbana, superando l’approccio basato sulla sola acquisizione di immobili a reddito.
“Il primo semestre del 2026 non racconta soltanto una ripresa dei volumi di investimento. L’analisi delle operazioni evidenzia un cambiamento strutturale nel modo in cui il capitale interpreta il mercato immobiliare. Gli investitori ricercano sempre meno immobili da acquistare e gestire passivamente e sempre più opportunità di trasformazione, sviluppo e valorizzazione. In questo contesto qualità degli asset, sostenibilità e capacità di generare valore nel tempo stanno diventando i principali fattori di selezione degli investimenti. È questo, a nostro avviso, il segnale più significativo dell’attuale fase evolutiva del mercato italiano”, commenta Silvana Grella, head of market analysis and research di Ipi.
Il comparto retail si è confermato la principale asset class del semestre con 2,33 miliardi di euro investiti, rappresentando il 32% del volume totale. Seguono la logistica con 1,26 miliardi, l’hospitality con 1,16 miliardi, il settore uffici con 709 milioni e il living con 688 milioni di euro. Parallelamente si registra un rafforzamento degli asset alternativi, trainati dalla crescita dei data center e delle infrastrutture digitali.
Accelerazione nel secondo trimestre e grandi operazioni
L’attività ha subito una forte accelerazione tra aprile e giugno, periodo che ha concentrato circa il 60% degli investimenti complessivi. Sono state concluse 185 operazioni, di cui 15 con un valore superiore ai 100 milioni di euro.
Tra le transazioni principali figurano l’acquisizione delle quote dell’immobile di via Montenapoleone 8 a Milano, il portafoglio logistico Project Run, lo sviluppo di un data center nel nord Italia, palazzo Esedra a Roma e Scalo Milano Outlet & More. Queste operazioni riflettono la varietà delle strategie ricercate dagli investitori, che includono forward funding, share deal e programmi di rigenerazione urbana.
Profilo dei capitali e prospettive
Il mercato italiano mantiene l’attrattività per gli investitori internazionali provenienti da Stati Uniti, Medio Oriente e dai principali paesi europei, pur registrando una presenza significativa di capitale domestico. Più che la provenienza geografica, il dato rilevante è la convergenza verso criteri di selezione basati sulla qualità e sulla resilienza degli asset.
Per la seconda parte dell’anno le previsioni indicano la prosecuzione dell’attività di investimento. La liquidità dovrebbe continuare a concentrarsi su immobili prime, progetti di rigenerazione, living istituzionale e infrastrutture tecnologiche, in un contesto comunque influenzato dall’andamento dei tassi di interesse. In questa fase matura del mercato, la creazione di valore e la sostenibilità dei progetti diventano i motori principali delle strategie degli operatori.
