La Community Valore Rigenerazione Urbana di Teha Group ha presentato presso il Museo Ara Pacis di Roma il Rapporto strategico 2026, introducendo tre nuovi modelli di analisi sviluppati per supportare le decisioni di investimento privato e indirizzare le politiche pubbliche nel settore immobiliare e infrastrutturale.
Nel documento diffuso da Teha vengono confermate le stime macroeconomiche elaborate nella precedente edizione del 2025, che individuano sul territorio nazionale un potenziale di 320 milioni di metri quadrati di superfici riqualificabili entro il 2050, capaci di generare un impatto sistemico stimato in 1.600 miliardi di euro di Pil nell’arco di venticinque anni.
L’analisi sposta il focus dalla quantificazione del potenziale teorico all’individuazione delle condizioni operative che rendono bancabili e realizzabili i progetti, valutando la domanda di mercato, le infrastrutture esistenti, la capacità amministrativa e la sostenibilità economica dei singoli interventi.
Durante il forum annuale è intervenuta la sottosegretaria al ministero dell’Economia e delle Finanze, Lucia Albano, che ha evidenziato la convergenza tra le analisi presentate e le priorità governative: “Apprezzo con interesse l’approccio di Teha che punta sulla centralità dei dati, sulla misurazione dell’impatto sociale e della pressione abitativa, valorizzando anche il ruolo dell’economia sociale, che finalmente dopo mesi di lavoro al Ministero dell’economia e delle finanze, è concreta. Quella di oggi è una visione che si integra perfettamente con l’azione svolta dalla nostra Cabina di Regia al MEF e con la disciplina del Piano Casa: la nostra priorità è mappare e riattivare il patrimonio inerte o inutilizzato per offrire risposte concrete all’accessibilità abitativa, dallo student housing all’edilizia sociale, mantenendo fermo il principio del consumo di suolo zero”.
La mappa dell’attrattività e il divario con gli hinterland
L’impianto analitico del rapporto misura la capacità dei territori italiani di attrarre capitali, evidenziando una netta polarizzazione tra i grandi centri urbani e i Comuni limitrofi. Nella graduatoria stilata da Teha, Milano occupa il vertice dell’attrattività con 100 punti, seguita da Firenze (87,1 punti), Bologna (86,5 punti), Roma (84,8 punti) e Bergamo (82,1 punti). Verona, con un punteggio di 67,9 punti, si posiziona alla testa dei territori a medio-alta attrattività.
L’analisi evidenzia una discontinuità tra le città polo e i relativi territori provinciali: i dieci principali comuni capoluogo registrano un punteggio medio di 81,7 punti, a fronte dei 39,1 punti rilevati nei comuni appartenenti alle rispettive province o città metropolitane. Questa forbice conferma che la prossimità geografica ai grandi mercati non è sufficiente a garantire l’afflusso di investimenti in assenza di infrastrutture, servizi e condizioni insediative adeguate.
Le fasce a medio-alta e medio-bassa attrattività — tra cui figura Perugia con 46,1 punti — rappresentano il vero bacino di sviluppo futuro, raggruppando il 52,6% dei comuni e il 70,6% della popolazione italiana.
Per intercettare queste opportunità, Teha individua tre distinte strategie di intervento:
• mercati consolidati (es. Bologna): adozione di iter autorizzativi rapidi e certezze normative per accelerare l’impiego dei capitali privati;
• aree a medio-alta attrattività (es. Verona): strutturazione di schemi di partenariato pubblico-privato finalizzati a rendere bancabili le trasformazioni;
• aree a medio-bassa attrattività (es. Perugia): esecuzione di investimenti preliminari in accessibilità, reti infrastrutturali e servizi primari.
Tre modelli analitici per le decisioni di investimento
I tre nuovi strumenti introdotti dalla Community si affiancano ai framework elaborati negli anni precedenti per offrire un’impostazione guidata dai dati:
• Indice di pressione abitativa (Ipa): mette in relazione i redditi familiari con i costi degli immobili, sia in locazione sia in compravendita, identificando le aree caratterizzate da maggiori criticità nell’accesso all’abitazione e fornendo indicazioni per la pianificazione immobiliare.
• Smart city index: valuta il livello di digitalizzazione, sostenibilità, accessibilità e sicurezza dei capoluoghi italiani attraverso 38 indicatori di prestazione (KPI) distribuiti su cinque dimensioni analitiche.
• Framework waterfront: sviluppato con il supporto tecnico di NET Engineering e applicato a 50 Comuni costieri, integra KPI di natura fisica, economica, infrastrutturale, sociale e ambientale per valutare i fattori di rischio e il potenziale di trasformazione delle aree urbane portuali e litoranee.
La monetizzazione dell’impatto sociale: i casi di Bologna e Torino
Parallelamente ai nuovi indici, il rapporto registra i progressi dell’Urban regeneration social impact index (Ursii), lo strumento sviluppato per quantificare e convertire in valore monetario i benefici sociali generati dai progetti di riqualificazione.
La prima applicazione sul campo, condotta in collaborazione con il Politecnico di Torino, ha riguardato il progetto Green Soul dedicato allo Scalo Ravone-Prati a Bologna. L’analisi mostra un incremento dello score Ursii da 23,3 punti (stato di fatto) a 55,8 punti su 100 nella configurazione progettuale. Gli avanzamenti più rilevanti interessano la risposta ai bisogni della comunità (da 18,4 a 62,8 punti) e l’attrattività territoriale (da 30 a 70,7 punti). Sotto il profilo economico, la monetizzazione dei benefici sociali calcolata per il progetto a regime ammonta a 81,5 milioni di euro all’anno, determinata dall’accessibilità dei costi, dalle ricadute infrastrutturali e dall’attivazione economica del quartiere.
Un secondo test valutativo è in corso sul complesso della Cavallerizza Reale a Torino, un intervento che prevede oltre 200 milioni di euro di investimenti per la rifunzionalizzazione di 40.000 metri quadrati di patrimonio storico senza consumo di suolo, armonizzato con i principi stabiliti dal New European Bauhaus.
I quattro settori verticali del mercato immobiliare
Il Rapporto 2026 articola l’analisi di dettaglio su quattro segmenti chiave del mercato:
1. Smart Cities
Nello Smart City Index, Milano guida la classifica nazionale con 71,4 punti, seguita da Padova (57,2 punti), Trento e Bergamo (entrambe a 55,9 punti). Il settore soffre tuttavia per la frammentazione delle tecnologie adottate e per la mancanza di interoperabilità tra le piattaforme comunali, elemento che richiede la definizione di standard informativi condivisi per ottimizzare la spesa.
2. Housing Accessibility
Tra il 2021 e il secondo trimestre del 2026, l’indice dei costi di costruzione per la residenza è cresciuto del 20,7%. Le simulazioni condotte con l’Indice di Pressione Abitativa evidenziano che a Milano, per l’acquisto di un appartamento tipo di 65 metri quadrati, il reddito familiare necessario supera del 53% il reddito medio di riferimento. L’innalzamento dei costi costringe gli operatori a ricercare modelli di sviluppo basati sulla riattivazione del patrimonio sfitto e su convenzioni pubbliche per garantire l’accessibilità finanziaria degli alloggi.
3. Student Housing
A fronte di oltre 2 milioni di studenti universitari — tra cui 655 mila fuori sede e 110 mila internazionali —, l’offerta programmata per il 2026 è stimata in 96 mila posti letto, pari a un tasso di copertura del 4,7% rispetto a un fabbisogno potenziale stimato tra 150 mila e 240 mila posti. Nonostante gli investimenti abbiano raggiunto 520 milioni di euro nel 2025 (+63% sull’anno precedente), la concentrazione nei primi mercati richiede l’adozione di strutture ricettive ibride dotate di funzioni direzionali e commerciali per equilibrare i piani economico-finanziari dei gestori.
4. Waterfront
I comuni costieri rappresentano il 37,2% del totale italiano, ma concentrano il 60% della popolazione, il 64% delle imprese e il 79,3% dei flussi turistici. Il modello di analisi applicato alle aree di interfaccia acqua-città evidenzia progetti rilevanti come Borgo del Forte a Ventimiglia (240 milioni di euro di investimento per un impatto stimato in 860 milioni di euro) e Toscariva a Marina di Pisa (338 milioni di euro di investimento e 841 milioni di ricadute edili ed economiche), accanto ad interventi infrastrutturali come il terminal crociere di Porto Corsini a Ravenna.
Quadro normativo e Partenariato pubblico-privato
L’analisi svolta da Teha segnala la presenza di un quadro regolatorio frammentato, nel quale si sono succedute oltre 70 proposte di riforma urbanistica in 27 anni. In questo contesto, l’attuazione del nuovo Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023) offre nuove opportunità per la strutturazione di operazioni di Partenariato pubblico-privato (Ppp), grazie al superamento della soglia massima del 49% per il contributo pubblico e alla possibilità di valorizzare assets immobiliari a garanzia dei piani finanziari. Con la progressiva conclusione delle risorse stanziate dal Pnrr, la finanza di progetto e il PPP diventano il canale principale per sostenere i cantieri.
Sull’esigenza di stabilizzare le regole è intervenuto Jacopo Palermo, associate partner e responsabile dell’area Real Estate & Construction di Teha Group: “Una legge per i territori e un sistema di indicatori sono condizioni essenziali per una rigenerazione sostenibile. Serve un quadro di regole coordinato e stabile, capace di semplificare gli iter e riconoscere il contributo degli operatori privati alla creazione di valore collettivo. La direzione è quella di una rigenerazione urbana in cui valore immobiliare, attrattività territoriale e impatto sociale entrino nella stessa valutazione, così da individuare le priorità, confrontare le alternative progettuali e orientare gli investimenti verso interventi capaci di produrre benefici misurabili per le città e le comunità”.
Sulle implicazioni sociali delle trasformazioni si è espressa anche l’eurodeputata e presidente della commissione speciale sull’Emergenza abitativa nell’Unione Europea, Irene Tinagli: “La rigenerazione urbana non può essere soltanto una trasformazione degli spazi, ma deve diventare uno strumento per rispondere ai bisogni delle persone e migliorare la qualità della vita nelle città. Il patrimonio pubblico rappresenta una risorsa strategica in questo percorso: recuperarlo e valorizzarlo, attraverso una regia pubblica capace di coinvolgere anche i soggetti privati, significa creare le condizioni per città più accessibili, inclusive e sostenibili”.
A supporto dell’operatività sui territori, il documento riporta sette casi studio sviluppati con le amministrazioni locali di Brescia, Bologna, Napoli, Reggio Emilia (con la riqualificazione delle Officine Reggiane), Palermo, Piacenza e Torino, confermando che la riuscita degli interventi dipende dalla capacità degli enti pubblici di agire come promotori e coordinatori dell’assetto urbano.
