Gli acquisti residenziali da parte di acquirenti stranieri si stanno evolvendo, sia in termini geografici che di utilizzo del bene. Per comprendere questo mercato la parola a Simone Rossi – cofondatore Gate-away.com.
DOMANDA: Chi acquista oggi dall’estero cerca prevalentemente una seconda casa oppure stanno crescendo acquisti legati a trasferimenti più stabili, investimento o messa a reddito?
RISPOSTA: La definizione di “seconda casa” oggi rischia di essere un po’ riduttiva. Dalla nostra osservazione emerge un acquirente internazionale che sempre più spesso non compra semplicemente un immobile, ma cerca una nuova modalità di vivere l’Italia.
I dati sulle motivazioni dichiarate sono piuttosto chiari: il 46,3% delle richieste è legato alla prospettiva della pensione e il 30,8% a un cambio di vita. Le vacanze rappresentavano il 16%, mentre la motivazione esplicitamente legata all’investimento si ferma al 6,3%. Questo non significa che la componente d’investimento sia marginale nel mercato complessivo, soprattutto nei segmenti di pregio, ma indica che per una parte molto consistente dell’acquirente internazionale la casa in Italia è soprattutto un progetto personale di medio-lungo periodo.
Stiamo quindi osservando una trasformazione interessante: dalla casa acquistata come semplice destinazione per le vacanze alla casa come base per una fase diversa della propria vita, dal pensionamento, al lavoro da remoto, fino al riavvicinamento alle proprie origini.
La componente investimento è possibile leggerla anche in modo meno tradizionale. Un acquirente può comprare un immobile per utilizzarlo personalmente per una parte dell’anno e considerare contemporaneamente la possibilità di metterlo a reddito nei periodi di mancato utilizzo. Per questo separare rigidamente “lifestyle” e “investimento” rischia di non descrivere bene il comportamento reale.
D: Al di là delle nazionalità tradizionalmente più presenti sul mercato italiano, stanno emergendo nuovi bacini geografici di domanda che fino a pochi anni fa avevano un peso marginale? E quali fattori stanno favorendo questo interesse crescente verso l’Italia?
R: Sì, ed è probabilmente uno dei cambiamenti più interessanti che stiamo osservando. Gli Stati Uniti restano il principale mercato di provenienza, ma la mappa dei Paesi interessati all’Italia si sta allargando. Negli ultimi anni abbiamo registrato incrementi importanti da Repubblica Ceca, Polonia, India, Grecia, Spagna, Romania, Argentina, Brasile, Messico ed Emirati Arabi Uniti. Allo stesso tempo il Regno Unito ha rafforzato la propria posizione e la Francia ha continuato a crescere.
È interessante anche il caso dei Paesi del Golfo. Non parliamo più di una domanda semplicemente “emiratina”: negli ultimi anni abbiamo visto una maggiore articolazione all’interno dell’area, con Emirati più selettivi e segnali di crescita da Arabia Saudita, Qatar e Kuwait.
Le ragioni dell’interesse sono diverse perché l’Italia offre qualcosa che pochi mercati riescono a mettere insieme nello stesso luogo: qualità della vita, patrimonio culturale, clima, città d’arte, borghi e una forte identità territoriale.
A questo si aggiunge un elemento molto concreto: il rapporto tra prezzo, qualità dell’offerta e varietà dei mercati immobiliari. L’Italia continua infatti a presentare, rispetto a molti altri mercati europei, un livello dei prezzi relativamente più accessibile e una crescita dei valori più contenuta.
Questo non significa che l’Italia sia “economica” in assoluto: Milano, Roma, i grandi laghi, alcune località costiere e i mercati più prestigiosi hanno raggiunto valori importanti. Ma significa che un acquirente internazionale può ancora trovare in Italia un rapporto tra qualità del territorio e investimento necessario che in altri Paesi europei è diventato più difficile da trovare.
Ed è proprio qui che entra in gioco la grande varietà geografica del nostro mercato. Un acquirente può cercare una casa in una grande città, una villa sul lago, una proprietà in una località costiera oppure spostarsi verso un borgo, una zona collinare o un territorio rurale, incontrando fasce di prezzo completamente diverse senza dover cambiare Paese.
Questa possibilità di scelta è, a mio avviso, uno dei principali vantaggi competitivi dell’Italia. Non esiste un solo mercato immobiliare italiano per gli stranieri, ma tanti mercati che rispondono a esigenze e capacità di spesa differenti.
D: Negli ultimi anni avete rilevato differenze nella capacità di spesa degli acquirenti stranieri?
R: Sì, ma anche in questo caso eviterei di parlare di una semplice crescita generalizzata della capacità di spesa. Quello che vediamo è soprattutto una polarizzazione del mercato.
Da una parte rimane una domanda molto ampia orientata verso immobili accessibili: nell’estate 2026 quasi il 70% delle richieste Gate-away riguardava immobili sotto i 250 mila euro e il 45,19% si concentrava addirittura sotto i 100 mila euro. Dall’altra esiste un segmento disposto a investire cifre molto importanti, soprattutto nelle località più conosciute e nei mercati premium. Le richieste sopra il milione di euro rappresentavano il 6,84% del totale nazionale, ma arrivavano all’11,44% nelle località costiere.
Il dato che considero più significativo, però, è che il budget non dipende soltanto dalla nazionalità dell’acquirente: dipende moltissimo dal territorio che sta cercando. Nell’estate 2026, per esempio, il valore medio degli immobili cercati dagli americani era di circa 464 mila euro, quello dei francesi superava i 509 mila, mentre per i tedeschi era di circa 360 mila e per i britannici di circa 237 mila. Ma spostandosi verso le località costiere i budget aumentavano sensibilmente per tutte queste nazionalità.
È questo, secondo me, il vero cambiamento da osservare. Non abbiamo un unico mercato estero che sta diventando più ricco: abbiamo micro-mercati internazionali diversi che si sovrappongono al mosaico immobiliare italiano.
Lo si vede molto bene anche confrontando i territori. Nell’estate 2026 il valore medio degli immobili cercati sul Lago di Como superava il milione di euro, mentre nel Monferrato era poco sopra i 205 mila euro. Eppure entrambi intercettano domanda internazionale. Significa che parlare genericamente di “budget degli stranieri” ha sempre meno senso: bisogna chiedersi quale straniero, per quale territorio, per quale immobile e con quale progetto.
Questa è anche la ragione per cui oggi, per chi vende immobili agli acquirenti internazionali, conoscere soltanto la nazionalità non è più sufficiente. Bisogna capire il profilo economico e motivazionale dell’acquirente e metterlo in relazione con il territorio e con il tipo di immobile che sta cercando.
