Dopo un 2025 positivo, la crescente selettività di investitori e occupier guida il mercato office della prima parte del 2026, con Milano che si conferma come la piazza principale per gli investimenti nel settore ma cresce il market share del mercato romano.
Queste le prime evidenze del report di Savills Italian office spotlight.
Nel primo semestre dell’anno l’office ha registrato un volume di investimenti complessivo di circa 1 miliardo di euro, posizionandosi come quarta asset class e confermando una grande selettività da parte degli investitori verso un settore caratterizzato da grandi trasformazioni della domanda e da una conseguente forte polarizzazione tra i mercati prime e secondary.
In particolare, due grandi transazioni, una a Roma e una a Milano, hanno sostenuto l’attività del semestre. Milano si conferma la principale destinazione degli investimenti, con operazioni concentrate principalmente nei due Cbd della città.
Roma ha visto aumentare la propria quota di mercato fino al 29% dei volumi del periodo, grazie soprattutto alla chiusura di una grande transazione nel Cbd.
Aumenta la dimensione media delle transazioni e il mercato vede sempre più protagonisti investitori privati o owner occupier, cioè società che comprano gli asset per utilizzo diretto.
Gli investitori internazionali rimangono protagonisti ma in misura minore rispetto alla totalità del mercato degli investimenti italiano: la moneta internazionale ha infatti caratterizzato il 59% del mercato office contro il 73% dei volumi totali. I rendimenti netti prime registrano una compressione dopo oltre 24 mesi di stabilità, con Milano al 4% e Roma al 4,5%. Nonostante l’elevata incertezza che continua a caratterizzare il periodo, la pipeline di investimento nel settore uffici rimane solida, seppur più selettiva.
Nel leasing la qualità domina la domanda
Il mercato leasing milanese chiude il primo semestre 2026 con un assorbimento di 131.000 mq, segnando una contrazione del 36% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A pesare sul risultato è la combinazione tra un’offerta di grado A sempre più esigua, in particolare nelle location più ambite, e una crescita sostenuta dei canoni prime che rallenta il processo decisionale degli occupier.
La componente qualitativa continua tuttavia a dominare la domanda: gli spazi di grado A hanno rappresentato il 70% dell’assorbimento totale del semestre, confermando una preferenza strutturale per immobili di eccellenza, anche con metrature più contenute. La vacancy su questo segmento si attesta al 3,6%, un livello che riflette la scarsità di prodotto competitivo nelle zone centrali e che ha alimentato una ulteriore risalita dei canoni prime, ora alla quota record di 820 €/mq/anno.
Nonostante la pressione sui costi di locazione, la domanda nelle aree centrali rimane solida. Sul fronte dell’offerta futura, l’attesa consegna di 39 sviluppi entro il 2028, per un totale di circa 380.000 mq, potrà contribuire a riequilibrare progressivamente il mercato.
Eros Chiodoni, head of office leasing Savills, afferma: “La prima metà del 2026 si chiude in continuità con il primo trimestre, con volumi di assorbimento contenuti dopo quattro anni di continua crescita. Tale rallentamento riflette la pressione combinata dell’aumento dei canoni di locazione e della disponibilità persistentemente limitata di spazi di qualità, specialmente nei sottomercati “prime”. La tendenza pluriennale verso spazi di dimensioni più ridotte è rimasta una caratteristica distintiva del mercato. Con l’aumento del numero di operazioni registrato negli ultimi anni, la superficie media affittata è progressivamente diminuita, confermando la preferenza da parte degli occupiers di spazi ridotti ma efficienti e di alta qualità in location prime.”
Marco Montosi, head of investment Savills, dichiara: “Il primo semestre ha confermato un mercato caratterizzato da una forte selettività, in cui gli investitori continuano a privilegiare asset prime e di elevata qualità, mentre le singole operazioni incidono in modo significativo sui volumi complessivi. La recente compressione dei rendimenti prime riflette il crescente interesse per i prodotti core nelle location più consolidate, nonostante un contesto ancora incerto.”
