Mesi di quarantena, numeri infausti di morti e infetti, smart working con i figli che frequentano la scuola online nella camera accanto e nessuna via d’uscita in vista, perlomeno a breve, dalla pandemia di Covid-19 hanno portato a un impatto inaspettato sul mercato immobiliare di Miami-Dade. E probabilmente non è quello che pensate.
Il Covid-19 è stato, inaspettatamente, un vantaggio per il mercato del residenziale e un nuovo ostacolo per tutti gli aspiranti acquirenti tagliati fuori dai prezzi troppo alti. Infatti il mix tra la “sindrome da appartamento piccolo” e gli storici bassi interessi hanno alzato la richiesta (e i prezzi) delle case unifamiliari e addirittura dell’ultra saturo mercato dei “condo”.
Secondo il report del 3° trimestre rilasciato da RelatedISG International Realty solamente lo 0,67%, o se preferite 4.516 su 678.860, delle case unifamiliari presenti sul territorio della Contea di Miami-Dade si trova attualmente sul mercato immobiliare, che sia esso delle vendite o degli affitti.
L’analisi mostra anche come dal 2010 si sia invertita la tendenza tra acquirenti domestici e internazionali, dapprima infatti la divisione era 49% stranieri e 21% americani mentre a oggi il 23% è composto da stranieri e il 49% da statunitensi. Facendo riferimento ai dati fiscali lo studio indica come la Florida sia la prima scelta di ricollocamento da persone provenienti dagli stati di New York, New Jersey, Illinois, e Massachusetts.
Da maggio 2020, l’offerta di case unifamiliari si è drammaticamente assottigliata, da un ritmo d’assorbimento pari a 7,3 mesi a 3,2 di questo agosto.
A causa dell’elevata richiesta anche il prezzo mediano si è alzato, dai 375.000 dollari di maggio ai 425.000 dollari di agosto, registrando il record dal 2007, quando il prezzo mediano raggiungeva l’apice dei $380.000, sebbene vada detto che l’inventario (offerta) era molto più ampio.
Il cambiamento è stato ugualmente drammatico anche per il mercato dei condo, che è passato da un tasso d’assorbimento pari a 24 mesi di maggio ai 12,8 di agosto, con conseguente innalzamento del prezzo mediano di vendita, dai 259.000 dollari di maggio ai 275.000 di agosto, anche se in questo caso l’offerta è talmente elevata da poterlo considerare ancora un “buyer’s market” ovvero un mercato favorevole al compratore.
Uno dei quartieri che ha registrato una delle maggiori attività di vendita è stato Edgwater, lo ZIP code 33137 in particolare, dove l’aumento delle vendite è stato del 141% anno su anno, rilevato anche il declino dei pagamenti in contante dal 47% al 24%. Il prezzo mediano per l’area, perlopiù da condo e villette a schiera, è di 310.000 dollari.
Nuovi Immobili per Fisher Island entro il 2025
Fisher Island, una piccola isola all’estremità meridionale di Miami Beach e codice di avviamento postale più ricco degli States, darà la luce a 57 nuove proprietà condo e a 12 case unifamiliari.
La commissione della contea di Miami-Dade ha approvato il piano che porterà il totale delle residenze private presenti sulla piccola isola a circa 800 unità condo e a circa 20 case unifamiliari con inizio dei lavori previsto per il 2022 e completamento nel 2025.
