Milano traina la crescita del mercato residenziale di pregio in Italia, registrando un incremento cumulativo del 28% nei valori immobiliari nell’ultimo triennio. Secondo il rapporto annuale Italian Homes 2026 pubblicato da Knight Frank, l’appeal del mercato italiano per la clientela internazionale si mantiene solido, sostenuto da un regime fiscale competitivo e da un favorevole rapporto tra capitale investito e superficie acquistabile rispetto alle principali piazze europee.
Milano locomotiva dei prezzi nel segmento di pregio
Nel capoluogo lombardo, centro economico e finanziario nazionale, i prezzi delle abitazioni di lusso sono passati dai 17.270 euro al metro quadrato del 2022 a oltre 22.000 euro nel 2025, segnando un aumento di quasi il 30%. Dal 2017, anno di introduzione della flat tax, il prezzo medio richiesto a Milano è cresciuto complessivamente del 50%.
Firenze e il lago di Como seguono la tendenza rialzista con una crescita cumulativa rispettivamente del 18% e del 15% nel triennio fino al 2025. Su base annua, sia Firenze sia il lago di Como hanno registrato incrementi nell’ordine del 6-7%. A Roma, invece, la domanda mantiene una componente legata allo stile di vita e si scontra con la scarsità strutturale di immobili storici di pregio sul mercato.
La leva fiscale e la crescita dei grandi patrimoni
La domanda globale è guidata in larga misura da fattori di natura fiscale: oltre il 60% delle richieste internazionali nel segmento super-prime gestite da Knight Frank è oggi riconducibile a tali motivazioni. Le recenti modifiche al regime dei non-dom nel Regno Unito stanno spingendo molti individui con patrimoni elevati a riconsiderare la propria residenza fiscale. L’incremento a 300.000 euro della flat tax italiana per i nuovi residenti non ha frenato l’interesse degli investitori esteri.
A sostenere la domanda è anche lo sviluppo della ricchezza interna: tra il 2021 e il 2026 la popolazione italiana degli ultra-high-net-worth individual (individui e famiglie con grandi patrimoni e un’elevata mobilità internazionale, il patrimonio netto cui si riferisce Knight Frank si misura in 30 milioni di dollari netti) è cresciuta del 23%, superando il 12% registrato nel Regno Unito. Nei prossimi cinque anni si prevede un aumento dei miliardari residenti in Italia del 34%, raggiungendo quota 82 nel 2031.
Il valore dello spazio rispetto all’estero
Un elemento distintivo del mercato italiano rispetto a mercati europei come Londra, Parigi o Zurigo è la quantità di spazio acquistabile con un budget di 1 milione di euro. Con questa somma si possono comprare tra i 79 e gli 89 metri quadrati a Roma e Firenze, che salgono fino a 126-130 metri quadrati a Venezia e Lucca.
“L’Italia sta vivendo un momento particolarmente interessante nel residenziale di alta gamma – commenta Bill Thomson, presidente del network italiano di Knight Frank – La sua forza non risiede soltanto nella competitività dei valori rispetto ad altri grandi mercati europei, ma soprattutto nella varietà e nella qualità dell’offerta: dalle città d’arte ai laghi, dalla campagna al mare fino alla montagna. Oggi vediamo una clientela internazionale sempre più interessata non semplicemente ad acquistare una seconda casa, ma a costruire in Italia una parte significativa della propria vita, scegliendo immobili che combinano qualità dell’abitare, servizi, connettività e valore nel lungo periodo”.
