Che il pubblico innternazionale guardi alle località alpine italiane per gli acquisti residenziali non è una novità, ma la platea si sta ampliando e, soprattutto, l’interesse non si concentra più esclusivamente sulle destinazioni più d’elite come Cortina d’Ampezzo. A entrare nel radar è oggi un sistema montano molto più ampio, dove la qualità della vita, la possibilità di vivere le località durante tutto l’anno e valori ancora competitivi rispetto ad altre destinazioni alpine europee stanno diventando fattori determinanti.
Il Trentino Alto Adige è terra dove questo ampliamento è in corso. Secondo i dati elaborati da Gate-away.com, nel 2025 le richieste immobiliari internazionali rivolte alla regione sono aumentate del 44,29% rispetto all’anno precedente, mentre nell’ultimo quinquennio la crescita ha superato il 53%. Gli acquirenti provengono soprattutto da Germania, Paesi Bassi, Regno Unito, Belgio e Stati Uniti.
Chi cerca casa dall’estero sembra inoltre entrare in relazione con il territorio spesso dopo averlo conosciuto attraverso una vacanza o un soggiorno prolungato. La domanda si concentra soprattutto su appartamenti panoramici, chalet e case indipendenti immerse nella natura, con una crescente attenzione per le località ben collegate e utilizzabili durante tutto l’anno. Un elemento che suggerisce come la casa in montagna stia progressivamente superando il modello tradizionale della seconda abitazione legata esclusivamente alla stagione sciistica.
Bolzano accelera e cresce l’interesse per i piccoli centri
Anche Bolzano ha registrato nel 2025 una forte accelerazione delle richieste provenienti dall’estero, con un incremento superiore al 90% rispetto all’anno precedente, mentre la provincia di Trento continua a raccogliere la quota maggiore delle richieste internazionali regionali, pari al 54,77%.
La geografia della domanda conferma inoltre uno spostamento dell’interesse oltre i grandi centri. Tra le località più ricercate compaiono Brennero, Senales, Tre Ville, Riva del Garda e Trento, insieme a una costellazione di comuni più piccoli che stanno conquistando una maggiore visibilità internazionale.
A confermare il peso crescente della componente straniera è anche il Market Report Italy 2026 di Engel & Völkers Italia, realizzato con il supporto scientifico di Nomisma. A Bolzano e provincia la domanda internazionale rappresenta il 40% del mercato, mentre i prezzi delle abitazioni nuove o ristrutturate nel segmento prime si collocano tra 6.000 e 11.000 euro al mq, con valori massimi fino a 12.500 euro al mq.
Nelle Dolomiti tre acquirenti su dieci arrivano dall’estero
Il fenomeno emerge a Brunico, Alta Badia e Alta Val Pusteria, dove il 70% degli acquirenti è italiano e il restante 30% internazionale. Si tratta di una clientela con una capacità patrimoniale elevata, considerando che l’80% degli acquisti avviene senza ricorso a un mutuo e che il budget medio nel segmento prime oscilla tra 800 mila e 1,5 milioni di euro.
Gli acquirenti mostrano inoltre una forte preferenza per immobili nuovi o ristrutturati, con vista panoramica, balconi, elevata classe energetica e privacy. I prezzi prime si collocano indicativamente tra 5.000 e 12.000 euro al mq, mentre nel segmento high-end possono raggiungere i 15.000 euro al mq.
A Bressanone gli acquirenti stranieri rappresentano il 40% della domanda, con i prezzi delle abitazioni nuove o ristrutturate nel centro cittadino si collocano tra 4.500 e 7.000 euro al mq, con punte fino a 13.000 euro al mq.
Anche Merano presenta una componente internazionale significativa che, secondo il report, raggiunge il 60% degli acquirenti vs il 40% di italiani e le seconde case rappresentano il 50% degli acquisti.
Trento presenta invece un mercato decisamente più domestico. Gli italiani rappresentano il 90% degli acquirenti, mentre la componente straniera si ferma al 10% ed è quasi esclusivamente europea. Anche sul fronte dei valori emerge però la forza del segmento più alto, con prezzi che possono arrivare fino a 19.000 euro al mq per le proprietà top.
L’Alta Badia cresce anche grazie all’effetto Cortina
Savills individua nell’Alta Badia una delle località da osservare con maggiore attenzione. I valori prime si attestano intorno a 10.800 euro al mq, contro circa 15.900 euro al mq a Cortina d’Ampezzo, secondo il Savills Ski Report 2025-26. Proprio la maggiore notorietà internazionale di Cortina potrebbe contribuire ad allargare ulteriormente l’interesse verso il resto delle Dolomiti, grazie anche al differenziale di prezzo.
Lo stesso operatore segnala inoltre una caratteristica particolare del mercato dell’Alta Badia, dove circa il 90% delle operazioni gestite da un operatore locale intervistato da Savills avviene off market.
Cortina, però, conserva una struttura ancora fortemente domestica. Secondo Engel & Völkers, il 95% del target è italiano e la componente internazionale si ferma quindi intorno al 5%, anche se in crescita rispetto all’anno precedente.
Il mercato rimane concentrato sulle fasce più elevate, con valori tra 15.000 e 20.000 euro al mq nel prime e tra 20.000 e 24.000 euro al mq nell’high-end. Il budget medio del segmento prime supera 1,5 milioni di euro e l’80% degli acquisti avviene senza mutuo.
Il dato appare ancora più significativo se inserito nel più ampio movimento dei grandi patrimoni internazionali verso l’Italia. Secondo Knight Frank, nei primi otto mesi del 2026 le transazioni prime concluse dalla società nel complesso nel paese sono aumentate del 140% rispetto allo stesso periodo del 2025.
A sostenere questa domanda contribuisce anche il regime della flat tax destinato ai nuovi residenti, che consente a chi trasferisce la propria residenza fiscale in Italia di versare un’imposta fissa di 300 mila euro all’anno sui redditi prodotti all’estero per un massimo di 15 anni. Secondo Knight Frank gli aderenti sono oggi circa 5.000, contro i 3.000 di due anni fa.
La distribuzione geografica delle operazioni sta contemporaneamente diventando più ampia. Nel 2025 circa l’80% delle transazioni prime concluse da Knight Frank si concentrava in Toscana, comprese Lucca e Chianti, e nell’area dei laghi, mentre nel 2026 l’attività si è estesa maggiormente a Roma, Milano, Liguria e Venezia e la pipeline comprende anche località alpine.
La montagna entra quindi progressivamente nella sfera della mobilità internazionale dei grandi patrimoni e non più soltanto in quella della casa acquistata per trascorrere alcune settimane di vacanza.
Cortina resta la più cara tra le località italiane analizzate da UBS
A inquadrare ulteriormente il mercato è UBS con l’European Alpine Property Focus 2026. Tra le località italiane analizzate, Cortina d’Ampezzo rimane la più cara, con un valore medio di circa 12.600 euro al mq per le abitazioni per vacanze di fascia alta e una crescita dello 0,5% nell’ultimo anno. Seguono Madonna di Campiglio con 10.200 euro al mq, Courmayeur con 8.400 euro, Val Gardena con 8.300 euro e Canazei con 5.900 euro al mq.
Spicca in particolare Madonna di Campiglio, dove i prezzi sono aumentati dell’8,9% nell’ultimo anno, mentre nel quinquennio la crescita media annua è stata del 4,1%. Cortina conserva invece una dinamica più moderata nell’ultimo anno, ma mostra una crescita media annua del 6,6% nell’arco degli ultimi cinque anni.
Nel complesso, secondo UBS nel 2025 i prezzi delle abitazioni per vacanze nelle principali destinazioni alpine europee sono aumentati di quasi il 4%, con gli incrementi più elevati nelle località italiane e svizzere, entrambe vicine al 6%. Per i prossimi trimestri UBS prevede ulteriori rialzi soprattutto nelle destinazioni italiane e svizzere.
La montagna italiana resta competitiva rispetto alle grandi destinazioni alpine
La Germania continua a giocare un ruolo importante nella domanda di seconde case sulle Dolomiti, favorita anche dalla vicinanza geografica e dai forti legami con il territorio altoatesino, ma stanno avendi maggiore peso anche Paesi Bassi, Belgio e Regno Unito. A questi si aggiungono gli Stati Uniti, che restano stabilmente presenti tra i mercati di provenienza della domanda internazionale registrata in Trentino-Alto Adige.
Un altro elemento competitivo va cercato nel divario dei prezzi rispetto alle destinazioni alpine più costose d’Europa. UBS rileva che a Courchevel le abitazioni per vacanze di fascia alta raggiungono in media circa 20.000 euro al mq, mentre a Gstaad si arriva a circa 25.000 franchi svizzeri al mq. Cortina, la più costosa tra le località italiane considerate da UBS, rimane intorno ai 12.600 euro al mq nella stessa rilevazione, naturalmente di media.
Questo differenziale contribuisce a rendere la montagna italiana competitiva agli occhi di una clientela internazionale con elevata capacità di spesa, che può trovare nelle Alpi italiane qualità immobiliare, lifestyle e servizi a valori ancora inferiori rispetto ad alcune delle località più esclusive della Svizzera e della Francia.
A questo si aggiunge la volontà degli acquirenti di comprare in aree che offrano una buona qualità della vita, magari lontane dal life style ma comode alle maggiori città. Il punto non è più soltanto acquistare in trophy city, è trovare un posto dove poter star bene durante tutto l’anno, anche al di fuori della stagione sciistica. E proprio questo spostamento potrebbe allargare ulteriormente la geografia degli investimenti montani da parte del pubblico internazionale.
