Nel primo semestre del 2026 gli investimenti in logistica hanno raggiunto 1,25 miliardi di euro, in crescita del 50% rispetto allo stesso periodo del 2025 e pari al 16% del volume complessivo degli investimenti immobiliari. Il secondo trimestre ha contribuito in modo determinante alla performance del semestre, con circa 800 milioni di euro investiti, grazie anche alla chiusura di due importanti operazioni di portafoglio che hanno rappresentato oltre il 60% dei volumi trimestrali.
Sul fronte occupier, il mercato delle locazioni ha registrato un risultato record con circa 1,6 milioni di metri quadrati di spazi assorbiti, in aumento del 72% su base annua, trainato soprattutto dagli operatori logistici conto terzi (3PL), che rappresentano circa il 70% del take-up.
I dati sono frutto dell’analisi JLL sul mercato logistico italiano del primo semestre del 2026.
Cresce il peso degli investimenti core e core plus
Dei circa 1,25 miliardi di euro investiti nel semestre, il 37% ha riguardato operazioni riconducibili a strategie core, rispetto al 14% dello stesso periodo del 2025, mentre le strategie core plus sono salite al 31%, dal 28% dell’anno precedente. Nel complesso, queste due strategie rappresentano ad oggi circa il 70% del mercato.
Milano si conferma il principale polo di attrazione, con il 22% degli investimenti complessivi, ma gli investitori prestano crescente attenzione ad altre geografie consolidate con dinamiche locative robuste e possibilità di realizzare rendimenti più interessanti. Bologna e Roma, in particolare, si sono dimostrate target particolarmente appetibili per gli investitori, combinando l’opportunità di extra rendimento ed un elevata qualità del prodotto di investimento.
I prime yield restano stabili al 5,3%, continuando a beneficiare di fondamentali solidi nonostante un contesto macroeconomico ancora caratterizzato da elementi di incertezza. La logistica italiana si conferma un settore target strategico, come dimostrato dall’ingresso di nuovi investitori e dal ritorno di fonti di capitale che non investivano nel settore da tempo.
Elena Di Biase, head of logistics capital markets di JLL Italia, commenta: “La crescita degli investimenti nel semestre evidenzia la attrattività del settore logistico italiano, ma anche la continua selettività degli investitori. I criteri di valutazione delle opportunità di investimento sono estremamente rigorosi in termini di difensività di location e qualità dell’investimento, oltre che, per le strategie core plus e value add, di prospettiva di valorizzazione nel medio-lungo termine. Rimane inoltre significativo il contributo degli end user, che continuano a investire direttamente negli immobili funzionali al proprio business. Per la seconda parte dell’anno, ci aspettiamo la conferma di questo approccio, con gli investitori concentrati su operazioni concrete in linea con il proprio profilo di rischio/ rendimento”.
Nelle locazioni il take-up cresce del 72% su base annua
Il mercato delle locazioni ha chiuso il primo semestre del 2026 con un take-up di circa 1,6 milioni di metri quadrati, in crescita del 72% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il risultato conferma il rafforzamento della domanda di spazi logistici e industriali. Gli operatori logistici conto terzi (3PL) si confermano il principale motore del mercato, rappresentando circa il 70% del take-up, seguiti dal retail (18%), dal manufacturing (6%) e, con quote più contenute, dall’e-commerce e da altri settori.
La superficie media delle transazioni si conferma in crescita rispetto agli standard storici. passando dai circa 18.000 metri quadrati come media dei primi semestri del periodo 2022-2025 a circa 23.000 metri quadrati nel primo semestre 2026, segnalando una progressiva evoluzione del mercato verso operazioni di maggiori dimensioni.
Considerando l’intero semestre, le operazioni inferiori ai 25.000 metri quadrati continuano a rappresentare la quota prevalente in termini numerici (66% del totale), pur incidendo per il 35% delle superfici assorbite. La fascia compresa tra 25.000 e 50.000 metri quadrati rappresenta invece circa il 26% delle operazioni, ma pesa quasi il 40% del take-up complessivo.
Il mercato delle locazioni è stato sostenuto anche dalle transazioni di grande dimensione, superiori ai 50.000 metri quadrati, che si sono concentrate nei primi tre mesi dell’anno e che hanno riguardato prevalentemente operatori 3PL impegnati in strategie di espansione e consolidamento della propria presenza sul mercato italiano. Nel secondo trimestre, pur in assenza di operazioni oltre questa soglia, il mercato ha mantenuto un andamento molto dinamico grazie alle transazioni comprese tra 25.000 e 50.000 metri quadrati, che hanno rappresentato il 27% delle operazioni concluse e circa il 50% del take-up del trimestre. In particolare, le operazioni di maggiore dimensione, comprese tra 40.000 e 50.000 metri quadrati, hanno interessato soprattutto aziende del retail e del manifatturiero.
Dal punto di vista delle tipologie contrattuali, i lease si confermano predominanti con il 75% del take-up, seguiti dai pre-let (15%) e dagli owner occupier (10%). A livello geografico, la macroarea di Milano continua a rappresentare il principale hub logistico nazionale, concentrando circa il 60% dell’assorbimento complessivo.
Sul fronte dei canoni, nel primo semestre del 2026 i prime rent si sono mostrati in crescita o mantenuti sostanzialmente stabili nei principali mercati logistici italiani, con incrementi più marcati a Milano e Roma.
Parallelamente, si registra una maggiore flessibilità nelle trattative in termini di incentivi contrattuali, con periodi di rent free che si attestano mediamente tra 1,5 e 2 mesi per anno di contratto, a fronte dello standard precedente di un mese per anno.
Sul fronte dell’offerta, nel corso del semestre sono stati completati quasi un milione di metri quadrati di nuovi spazi logistici, di cui circa il 57% sviluppati in modalità speculativa.
Nonostante l’ingresso di nuova offerta, la forte domanda ha contribuito a ridurre ulteriormente il vacancy rate nazionale, che si attesta intorno al 4%, confermando il buon equilibrio tra disponibilità di prodotto e assorbimento del mercato.
Renato Loffredo, head of industrial & logistics agency di JLL Italia, commenta: “Il primo semestre conferma un mercato logistico in progressiva evoluzione, nel quale la crescita del take-up non è stata sostenuta esclusivamente da poche operazioni di grandi dimensioni, ma anche da un numero crescente di transazioni di fascia intermedia. È il segnale di un mercato più maturo, capace di mantenere un elevato livello di attività grazie a una domanda solida da parte degli occupier. Allo stesso tempo, la crescita dei canoni prime riflette la qualità dei fondamentali del settore, mentre la maggiore flessibilità che si registra nelle trattative consente di rispondere in modo più efficace alle esigenze di proprietari e utilizzatori. Per la seconda parte dell’anno ci attendiamo il proseguimento di queste dinamiche, con un mercato delle locazioni che dovrebbe mantenersi attivo e sostenuto da una domanda ancora solida”.
