Il mercato residenziale italiano registra nel primo semestre del 2026 un incremento delle compravendite del 2,1% su base annua, evidenziando un rallentamento rispetto al +9,5% dello stesso periodo del 2025. Il dato emerge dal Market Report Milano-Roma 2026, pubblicato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma.
La dinamica riflette un percorso di progressiva stabilizzazione dei volumi scambiati, riconducibile all’elevata frequenza di transazioni raggiunta e all’effetto dell’aumento dei tassi di interesse stabilito dalla Bce sulle condizioni di accesso al credito. In questo scenario, le due principali piazze nazionali mostrano andamenti allineati al trend generale: le compravendite crescono del 3,3% a Milano e del 2,6% a Roma. Per la media delle 13 maggiori città italiane si stima un aumento dei prezzi dell’1,6% su base annua per il 2026.
Milano: stabilità nei prezzi di pregio e selettività della domanda
Nel capoluogo lombardo il numero di compravendite cresce del 3,3% rispetto al primo semestre del 2025, a fronte di una sostanziale tenuta dei valori nel segmento di fascia alta. Per gli immobili nuovi o ristrutturati a nuovo compresi nella fascia medio-alta, i prezzi oscillano tra 7.900 e 17.000 euro al metro quadro.
Il mercato milanese evidenzia dinamiche divergenti in base al valore dell’immobile:
• Fascia superiore a 1,5 milioni di euro: domanda solida e disponibilità finanziaria elevata.
• Fascia tra 1 e 1,5 milioni di euro: attività di compravendita su livelli stabili.
• Fascia inferiore a 800 mila euro: maggiori criticità per le proprietà prive di elementi distintivi, condizionate anche dall’immissione sul mercato di immobili precedentemente destinati alle locazioni brevi e ora reindirizzati verso la vendita o la locazione tradizionale.
I picchi di valore più elevati si registrano nel Centro Storico: il Quadrilatero e Brera raggiungono i 27.000 euro al metro quadro, seguiti dalla zona Castello-Foro Buonaparte a 23.800 euro al metro quadro e da Porta Nuova a 20.800 euro al metro quadro. Tra i quartieri con gli incrementi di prezzo più marcati figurano Niguarda e Bicocca, mentre si rileva una crescita della domanda a San Siro, Fondazione Prada e Maggiolina.
Come spiegato da Muhannad Al Salhi, ceo di Engel & Völkers Italia: “I dati del Market Report 2026 confermano come il mercato residenziale di pregio stia entrando in una fase di crescita più equilibrata e selettiva, sostenuta da una domanda sempre più attenta alla qualità degli immobili, all’efficienza energetica e al valore delle location”.
A Roma il volume delle transazioni aumenta del 2,6% nel primo semestre del 2026 rispetto al +7% rilevato nel medesimo periodo del 2025. Nel segmento di pregio i prezzi massimi raggiungono i 10.500 euro al metro quadro per il nuovo o ristrutturato nel Centro Storico.
L’andamento dei prezzi nelle macroaree della capitale mostra la seguente mappa dei valori per il nuovo o ristrutturato:
• Prati-Vaticano: quotazioni comprese tra 4.600 e 7.900 euro al metro quadro.
• Zona Nord (Parioli, Trieste-Salario, Balduina, Cassia): valori tra 3.400 e 8.200 euro al metro quadro con tempi di vendita in contrazione.
• Zona Ovest (Monteverde, Gianicolense, Colli Portuensi): prezzi in aumento tra 3.200 e 4.800 euro al metro quadro.
• Zona Sud (EUR, San Giovanni-Appio Latino): quotazioni comprese tra 2.700 euro al metro quadro del Laurentino e 5.500 euro al metro quadro.
• Zona Est (Tuscolana-Pigneto, Tiburtina, Centocelle): valori compresi tra 2.700 e 4.700 euro al metro quadro.
Sulle prospettive del settore è intervenuta Chiara Pelizzoni, senior project manager dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma: “Nel primo semestre del 2026 Milano e Roma hanno confermato la forte attrattività dei rispettivi segmenti prime, pur con dinamiche differenziate a seconda dei quartieri e delle caratteristiche immobiliari”.
Locazioni e prospettive per la seconda metà del 2026
Sul fronte degli affitti, Milano registra un aumento del 2,2% nei canoni medi dei bilocali, guidato da studenti e giovani professionisti, con valori compresi tra 240 e 600 euro al metro quadro su base annua. A Roma i canoni crescono in media del 6% nel primo trimestre per poi stabilizzarsi nel secondo trimestre; nel Centro Storico le locazioni per il nuovo o ristrutturato variano tra 260 e 450 euro al metro quadro all’anno.
Le previsioni per il secondo semestre del 2026 indicano una sostanziale stabilità di volumi e prezzi su entrambe le piazze, con possibili incrementi localizzati nel Centro Storico e a Prati-Vaticano per la capitale, e una maggiore attività nei quartieri periferici milanesi (San Siro, Gambara-Bande Nere, Città Studi e Gioia-Maggiolina) in vista del 2027.
