I limiti della rete elettrica e la scarsità di aree disponibili stanno ridisegnando la mappa degli investimenti immobiliari infrastrutturali in Europa. Secondo l’ultimo rapporto di Colliers sui mercati dei data center nell’area Emea (Europa, Medio Oriente e Africa), la difficoltà di convertire la domanda in capacità operativa sta frenando i mercati storici e spingendo gli operatori verso nuove destinazioni, tra cui l’Italia.
Il quadro generale: 78 gigawatt bloccati nei mercati tradizionali
L’analisi di Colliers rileva che l’area Emea esprime attualmente 12,5 gigawatt (GW) di capacità operativa, con altri 7 GW in fase di costruzione o pianificazione avanzata. Tuttavia, ben 78 GW di progetti rimangono fermi nella fase preliminare (early-stage). Questo blocco non dipende dalla mancanza di capitale o di iniziativa, bensì dall’assenza di potenza elettrica disponibile per garantire la connessione alla rete.
I mercati tradizionali dell’Europa centrale e occidentale – la cosiddetta area FLAP-D composta da Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi e Dublino – continuano a rappresentare i punti di riferimento del settore, ma devono fare i conti con pesanti vincoli strutturali:
• Amsterdam: rigide politiche di pianificazione urbanistica, la scarsità di suolo e la congestione della rete hanno fermato i nuovi sviluppi, consentendo la prosecuzione solo dei progetti già approvati.
• Francoforte: con una capacità operativa che sfiora il gigawatt, le nuove connessioni su larga scala subiscono lunghi ritardi e la rete è quasi interamente allocata.
• Londra e Parigi: registrano dinamiche analoghe (Londra conta 1,4 GW operativi e 1,8 GW in pipeline; Parigi ha 696 MW operativi). I colli di bottiglia nella distribuzione spingono gli operatori verso aree dismesse o in prossimità di sottostazioni ad alta capacità.
• Dublino: il blocco di fatto sulle nuove connessioni introdotto nel 2021 ha imposto ai costruttori l’obbligo di incorporare sistemi di autoproduzione o stoccaggio energetico in loco.
Accelerazione in Italia con Milano capofila dello sviluppo infrastrutturale
In questo scenario di scarsità energetica, l’Italia, e in particolare il territorio settentrionale, si sta affermando come una delle principali alternative ai mercati saturi del Nord Europa.
Nel 2025 i data center hanno intercettato il 37% della raccolta globale di capitale nel settore immobiliare. In Italia la crescita si concentra principalmente sulle operazioni di sviluppo, con l’acquisizione di terreni o la riconversione di aree industriali dismesse (brownfield).
Nel solo primo semestre del 2026, gli investimenti in terreni destinati allo sviluppo di data center in Italia hanno raggiunto circa 736 milioni di euro. Considerando un costo stimato di circa 15 milioni di euro per megawatt per la costruzione e l’allestimento delle infrastrutture fisiche, la rete elettrica nazionale, ritenuta già pronta a reggere questo surplus di domanda, potrebbe supportare investimenti potenziali stimati in 22 miliardi di euro nei prossimi anni.
La città di Milano rappresenta il fulcro di questa espansione nazionale, con 218 megawatt (MW) di capacità operativa, una pipeline di 859 MW e progetti preliminari per ulteriori 2,28 GW. Tra le iniziative di rilievo figura lo sviluppo da parte di Apto di un campus da 228.000 metri quadrati a Lacchiarella, a sud di Milano, che prevede una potenza superiore a 150 MW e un investimento dichiarato di 3 miliardi di euro. Lo sviluppo tocca anche il Centro-Sud: a Colleferro (Roma) è prevista la realizzazione del primo hyperscale data center per l’intelligenza artificiale dell’area.
Tuttavia, i dati dell’Osservatorio Data Center del Politecnico di Milano evidenziano che nel triennio 2023-2025 gli investimenti effettivi per la costruzione e l’allestimento delle strutture sono stati pari a 7,1 miliardi di euro. Questa cifra rappresenta il 68% dei 10,5 miliardi stimati inizialmente nel 2023. Lo scostamento è da attribuire principalmente alle difficoltà normative e autorizzative riscontrate dai nuovi operatori internazionali al loro primo ingresso nel mercato italiano.
I nuovi hub di crescita: dalla Spagna al Medio Oriente
La ridefinizione geografica dell’infrastruttura digitale coinvolge diverse altre regioni strategiche descritte da Colliers:
• Madrid e l’Aragona (Spagna): Madrid dispone di 275 MW operativi e 443 MW in pipeline. Nonostante la Spagna tragga vantaggio da una quota di energie rinnovabili superiore al 50%, la congestione della rete nell’area della capitale sta provocando ritardi, orientando gli investimenti verso l’Aragona. Quest’ultima regione si sta posizionando come polo per l’intelligenza artificiale, forte di oltre 3,4 GW di progetti pianificati e un surplus di energia rinnovabile.
• Lisbona (Portogallo): con 58 MW operativi e 821 MW in fase preliminare, Lisbona sfrutta la presenza delle reti di cavi sottomarini che collegano l’Europa all’Africa e alle Americhe, oltre all’abbondanza di fonti rinnovabili nel corridoio Lisbona-Sines.
• Helsinki (Finlandia): il mercato finlandese conta 329 MW operativi e 772 MW in pipeline. La crescita è favorita da un clima freddo, prezzi competitivi dell’energia a basse emissioni e dalla pratica consolidata del recupero del calore di scarto per il teleriscaldamento.
• Jutland (Danimarca): pur registrando l’interesse di grandi operatori globali come Microsoft, Google e Apple, la penisola dello Jutland sconta la recente decisione del gestore di rete Energinet di sospendere le richieste di connessione fino al potenziamento delle infrastrutture nazionali.
• Abu Dhabi (Emirati Arabi Uniti): la capitale emiratina possiede 223 MW operativi e 394 MW in pipeline. Sostenuto dalla strategia digitale del governo, il mercato si sta posizionando come hub per l’intelligenza artificiale sovrana, con progetti di grande scala come l’iniziativa Stargate di G42, che prevede un cluster di calcolo fino a 1 GW.
La mappa europea e globale dei data center non è dunque più determinata unicamente dalla vicinanza geografica ai centri finanziari o di consumo, ma dalla capacità dei singoli territori di garantire l’accesso sicuro, rapido e sostenibile alla risorsa più preziosa del settore: l’energia elettrica.
