A settembre 2026 i tassi dei mutui salgono, con il fisso al 3,53% in media (il livello più elevato da novembre 2023, quando aveva toccato il 3,60%) e il variabile al 2,84% (2,58% a giugno 2026). Questo mostra come negli ultimi mesi il mercato dei mutui abbia registrato una progressiva inversione di tendenza sul fronte dei tassi. Infatti, dopo un avvio di 2026 caratterizzato da condizioni relativamente stabili, crisi energetica, crescita dell’inflazione e aspettative di mercato sui futuri interventi della Banca Centrale Europea hanno progressivamente spinto verso l’alto il costo dei finanziamenti, con effetti sia sui mutui a tasso fisso sia su quelli indicizzati all’Euribor.
I dati sono frutto dell’analisi di di MutuiOnline.it.
Variabile con cap: sui mutui green vince ancora il fisso
Il variabile con cap, così come il variabile “puro” segue l’andamento dell’Euribor, ma prevede un tetto massimo al TAN, stabilito alla stipula, che limita la crescita della rata.
Consente quindi di beneficiare di eventuali ribassi dei tassi proteggendosi dai rialzi, a fronte di condizioni iniziali meno convenienti rispetto a un variabile. Nel 2026 la sua quota sulle richieste è salita dallo 0,2% al 2,1%, guadagnando 1,9 punti percentuali rispetto al 2025 (+950%). Secondo le rilevazioni di MutuiOnline.it del 20 ottobre, per un mutuo ventennale da 150.000 euro, la migliore offerta con cap presenta un Tan del 2,89% e una rata di 824 euro al mese, 34 euro in più rispetto ai 790 euro mensili del miglior variabile “puro”, con Tan al 2,44%. Nell’offerta considerata, il cap al 4,25% limita la rata massima a 929 euro.
Il confronto con il fisso, invece, cambia in base all’efficienza energetica dell’immobile. Nel segmento green, la migliore offerta a tasso fisso presenta un TAN del 2,99% e una rata di 831 di euro per tutta la durata del finanziamento.
Il miglior variabile con cap offre un risparmio limitato a 7 di euro al mese, circa 1.800 di euro in 20 anni. Se il tasso raggiungesse il tetto massimo, il fisso avrebbe invece una rata mensile inferiore di 98 di euro e comporterebbe oltre 23.500 di euro di interessi in meno sull’intera durata del mutuo. Per i mutui tradizionali, invece, il vantaggio iniziale del variabile con cap è più evidente: la migliore offerta ha un TAN del 2,94% e una rata di 827 di euro, contro il 3,19% e gli 846 di euro del miglior fisso. La differenza è di 19 di euro al mese, circa 4.500 di euro in 20 anni. Con un cap al 3,85%, tuttavia, la rata potrebbe raggiungere gli 897 di euro: 51 di euro in più rispetto al fisso, per circa 12.200 di euro complessivi. Uno scarto comunque più contenuto rispetto ai mutui green, con il variabile con cap che risulta più interessante quando il tetto massimo è vicino ai tassi fissi di mercato.
Il tasso misto è una formula che permette di passare dal fisso al variabile o viceversa alle scadenze contrattuali, adattando il finanziamento allo scenario economico senza ricorrere alla surroga. Nel 2026 la quota sulle richieste di mutuo misto in Italia è salita dallo 0,8% dell’anno precedente al 2,1%, guadagnando 1,3 punti percentuali (+163%). Mantenendo gli stessi parametri considerati in precedenza, la migliore offerta green mista sul mercato parte con un TAN fisso del 3,14% e una rata di 842 di euro mensili. La soluzione in questione permette poi di passare al variabile dopo 12 mesi, con un massimo di quattro cambi nell’intero mutuo. Rispetto al miglior fisso green, con TAN del 2,99%, la rata è superiore di 11 di euro al mese, pari a poco più di 2.700 di euro sul totale degli interessi.
Nel segmento tradizionale, la migliore offerta a tasso misto presenta un Tan del 2,81% e una rata mensile di 818 di euro, il mutuatari può poi scegliere un periodo iniziale a tasso fisso di 2, 3 o 5 anni, seguito dal variabile per la restante durata del finanziamento. È inoltre possibile tornare al fisso una sola volta, in qualsiasi momento, con comunicazione scritta da consegnare in filiale almeno 30 giorni prima della scadenza di una rata. Nel periodo iniziale il risparmio rispetto al miglior fisso standard (TAN 3,19%) è di 28 di euro al mese; in seguito, la convenienza dipenderà dall’Euribor. Il tasso misto offre quindi maggiore flessibilità, senza garantire in assoluto il costo più basso, con le condizioni che variano sia in base all’offerta scelta che in base all’istituto di credito che eroga il mutuo.
Il fisso continua ad assorbire oltre il 90% delle richieste, per capire l’andamento del variabile sarà cruciale la decisione nella prossima riunione Bce.
Nonostante la crescita sensibile di richieste per queste forme alternative di mutuo, queste assorbono una quota ancora bassa di richieste sul totale, con il tasso fisso che resta di gran lunga il preferito dai mutuatari italiani, conquistando addirittura il 92,3% delle richieste totali nel 2026 finora. Guardando al variabile, nonostante la convenienza alla luce di un Tan inferiore di 69 punti base la quota di richieste nel 2026 si attesta appena al 3,5% del totale, sintomo che gli italiani preferiscono ancora la sicurezza e la stabilità del fisso.
Matteo Favaro, coo & managing director financial products di MutuiOnline.it, commenta: “Guardando alla riunione della Bce di giovedì 29 ottobre, a oggi restano aperte sia l’ipotesi di una pausa sia quella di un nuovo rialzo. Con tassi invariati, per un mutuo da 150.000 euro a 20 anni il TAN medio variabile del 2,84% corrisponderebbe a una rata di circa 820, mentre un aumento di 25 punti base potrebbe portare il TAN al 3,09% e le rate rispettivamente a 839 di euro ovvero 19 di euro al mese maggiore rispetto a oggi. Ipotizzando poi un rialzo da 25bps sia nella riunione della prossima settimana che in quella di dicembre, l’ultima dell’anno, si arriverebbe al 3,34% entro la fine del 2026, con la rata mensile che si alzerebbe a 858 di euro, 38 di euro in più fi oggi. Per chi deve scegliere, conta quindi valutare non solo la rata di partenza, ma anche la sostenibilità di eventuali aumenti nel proprio bilancio familiare. I comparatori come MutuiOnline.it rappresentano un prezioso alleato per confrontare le condizioni delle offerte e orientarsi tra le diverse formule, anche alternative ai “classici” tasso fisso e variabile”.
