In Italia gli affitti brevi valgono 51,7 miliardi di euro e l’indotto ha un valore di 40 miliardi di euro, in uno scenario che vede 509mila case promosse online a settembre 2026, l’1,4% del totale.
È questa la fotografia scattata dal presidente di Aigab, Associazione italiana gestori affitti brevi, Marco Celani, nella relazione di apertura degli Stati generali degli Affitti Brevi a Milano 2026, dedicata all’andamento, ai dati e ai trend del mercato degli affitti brevi “alla prova delle regolamentazioni sempre più restrittive”.
Dei 51,7 miliardi complessivi, 10,1 miliardi sono prenotazioni dirette (Gbv), oltre 40 miliardi sono indotto generato sui territori e 0,8 miliardi sono investimenti in ristrutturazioni, arredi e manutenzioni. (Dati elaborati dal centro studi Aigab riferiti al periodo gennaio-settembre 2026).
Crescita di tutte le componenti
Il confronto con il 2025 mostra una crescita su tutte le componenti. Le prenotazioni dirette (Gbv) passano da 8,5 a 10,1 miliardi di euro, con un incremento di circa il 19%. L’indotto sale da 32,9 a 40,6 miliardi di euro (circa +23%), mentre gli investimenti in ristrutturazioni, arredi e manutenzioni crescono da 0,6 a 0,8 miliardi di euro. Numeri che confermano ha sottolineato Celani: “Come le famiglie italiane continuino a credere negli affitti brevi: la domanda tiene e le tariffe salgono, anche se non per tutte le destinazioni”.
Aigab, nata nell’ottobre 2020, rappresenta oggi 1.100 operatori professionali e migliaia di dipendenti, con oltre 43mila case in gestione in tutta Italia e circa 700 milioni di euro di valore delle prenotazioni raccolte ogni anno per il Paese. Guardando all’intero comparto, i beneficiari diretti degli affitti brevi sono circa 45mila operatori, professionali e non, circa 220mila persone impiegate in modo diretto e 500mila famiglie proprietarie.
Il patrimonio abitativo italiano e il peso degli annunci online
Secondo l’elaborazione del centro studi Aigab su dati Istat e PriceLabs, le abitazioni totali in Italia sono 35.610.483. Di queste, 21.745.570 sono occupate dai residenti e 9.558.791 risultano non occupate, mentre 4.306.122 sono abitazioni in affitto (dato Istat aggiornato al 2019). A settembre 2026 gli annunci online (fonte PriceLabs) sono 509.342 e rappresentano l’1,4% delle abitazioni totali.
La relazione ha dedicato un approfondimento anche al modo di contare le case vuote. L’analisi dello stock immobiliare condotta da Omi-Agenzia delle Entrate nel rapporto “Gli immobili in Italia 2026” utilizza i dati delle dichiarazioni dei redditi, mentre i dati ISTAT derivano dal censimento periodico.
Per Istat, le abitazioni non occupate sono tutti gli immobili a uso residenziale che, alla data di riferimento del censimento, non costituiscono la dimora abituale di alcuna famiglia o persona residente: comprendono quindi sia le abitazioni a uso vacanza o secondario (le seconde case), sia le abitazioni vuote o non utilizzate.
Da dove arrivano le case messe a reddito
L’analisi del centro studi Aigab sulla provenienza degli immobili che entrano nel mercato degli affitti brevi indica che il 30,4% delle case era sfitto da tempo, il 28,7% è frutto di eredità e il 26,1% era abitato in precedenza dai proprietari, che hanno avuto necessità di un affitto temporaneo.
Il 12,6% proviene dall’affitto a lungo termine, mentre soltanto il 2,2% è stato acquistato per investimento. In larga parte, dunque, gli affitti brevi danno nuova vita a immobili che altrimenti resterebbero inutilizzati.
L’offerta: più annunci, soprattutto in estate
Il confronto annuale evidenzia 538mila case online nel 2024, 502mila nel 2025 e 510mila nel 2026. L’andamento mensile degli annunci (elaborazione del centro studi Aigab su dati PriceLabs) conferma la ripresa dell’offerta nel 2026: la variazione rispetto allo stesso mese del 2025 è del +1,10% a gennaio (458mila annunci), +2,51% a febbraio (462mila), +4,98% a marzo (470mila), +7,35% ad aprile (477mila), +7,54% a maggio (475mila) e +8,00% a giugno (492mila).
La crescita accelera in estate, con +10,51% a luglio (503mila), il picco di +13,45% ad agosto (510mila) e +9,51% a settembre (509mila, contro i 465mila di settembre 2025 e i 488mila di settembre 2024).
Tra i fattori che spiegano l’aumento dell’offerta, Celani ha indicato in primo luogo la massa ereditaria: nel 2025 sono stati ereditati circa 395mila immobili che i proprietari hanno la necessità di mettere a reddito. In secondo luogo, è cambiata la geografia dell’offerta: le case online sono stabili nelle grandi città e aumentano invece nei borghi e nei luoghi di villeggiatura. Nei 20 capoluoghi di regione gli annunci mostrano un lieve incremento, raggiungendo le 78.927 unità (+2,5% rispetto ad agosto, elaborazione su dati AirDna).
Un’attenzione particolare riguarda le cinque città più osservate: Roma, Firenze, Bologna, Milano e Venezia. Negli ultimi due anni gli annunci online sono rimasti sostanzialmente stabili (+1%), mentre le case stabilmente online sono diminuite dell’8%. L’incidenza di queste cinque città sul totale degli annunci nazionali è scesa dal 12% all’11%.
Come leggere correttamente la Bdsr: Cin e annunci non coincidono
Secondo i dati del Ministero del Turismo aggiornati al 15 ottobre 2026, le strutture con CIN verificato sono 657.276. L’87,5% è costituito da alloggi in affitto (575.118), il 4,5% da esercizi alberghieri (29.253) e l’8% da altre tipologie, come affittacamere, B&B, agriturismi e rifugi alpini (52.905).
“I Cin e gli annunci online”, ha spiegato Celani, “non coincidono perché i primi sono un dato statico mentre i secondi sono dinamici: a settembre 2026 l’89% delle abitazioni con Cin risultava online”.
La distribuzione territoriale: case vuote e incidenza degli affitti brevi
La distribuzione delle case non occupate non è omogenea sul territorio: dall’analisi dei dati Istat sulle case vuote rispetto al totale delle abitazioni emerge un’incidenza massima in Valle d’Aosta e minima nel Lazio.
Anche il peso degli annunci online sul totale delle abitazioni varia sensibilmente da regione a regione, con la Sardegna in testa per incidenza e il Molise in coda.
La domanda: più listing, meno notti vendute, tariffe più alte
Sul fronte della domanda il quadro è sintetizzabile in tre elementi: più annunci, meno notti vendute, tariffe più alte. La stagionalità resta invariata e tra gennaio e giugno le differenze tra gli anni sono contenute. Il dato più significativo arriva dall’estate: mentre nei primi nove mesi del 2025 il settore era a -2% rispetto al 2024, nel 2026 l’estate ha portato un +19% rispetto all’anno precedente.
La relazione ha inoltre analizzato, su dati PriceLabs, l’andamento del tasso di occupazione nazionale e nelle singole regioni, con la variazione 2026 su 2025 che vede la Calabria tra le regioni con la crescita maggiore e il Friuli tra quelle con la crescita minore, e l’andamento dell’ADR, la tariffa media giornaliera, in aumento ma non in modo uniforme tra le destinazioni.
Normative: un quadro frammentato che genera incertezza
Nella seconda parte dell’intervento Celani ha ricostruito gli impatti delle normative. A livello europeo, il Regolamento 1028/2024 è in vigore dal 20 maggio 2026; la ViDA Initiative entrerà in vigore a luglio 2030, con il regime del fornitore presunto; l’Affordable housing act, presentato il 9 settembre 2026, è attualmente in discussione.
A livello nazionale la normativa sugli affitti brevi varia notevolmente da città a regione, con una grande varietà di norme che comporta inevitabilmente notevoli complessità per chi ha in locazione breve immobili in diverse località.
Tra i provvedimenti più contestati: le Leggi regionali di Toscana, Sicilia, Emilia-Romagna e Puglia e la legge provinciale del Trentino-Alto Adige; tra i regolamenti locali quelli dei comuni di Firenze, Venezia, Bologna, Napoli e Verona, la variante alle Norme Tecniche di Attuazione del Prg del Comune di Roma e i regolamenti di Sirmione e Rimini, a cui si aggiungono numerose sentenze.
Gli effetti, secondo Aigab, sono molta più burocrazia, incertezza del diritto, conflittualità tra cittadini e imprenditori da una parte e Istituzioni dall’altra, incertezza nell’investire da parte di famiglie e imprese e una costante campagna denigratoria nei confronti del settore.
Le lezioni dall’estero: New York, Barcellona, Amsterdam
La relazione con cui il presidente Aigab ha aperto gli Stati generali degli affitti brevi ha messo a confronto gli effetti delle restrizioni adottate in altre città. A New York il costo degli affitti è aumentato dell’8,1% rispetto al 2023, a fronte di tassi di sfitto invariati; il costo della vita è in continua crescita, diverse famiglie hanno lasciato la città, le imprese locali hanno perso introiti e l’economia locale si è indebolita, con New York diventata una destinazione meno accessibile per le famiglie.
A Barcellona, dove nel 2014 sono state introdotte restrizioni come la moratoria sui nuovi affitti a breve termine, tra il 2018 e il 2024 gli annunci su Airbnb sono diminuiti del 24% (Airbnb ha rimosso gli annunci segnalati), mentre i canoni degli affitti a lungo termine sono aumentati del 37%, contro il +9% della Spagna. Ad Amsterdam, dove nel 2019 è stato introdotto il limite di 30 notti all’anno per gli affitti brevi, tra il 2019 e il 2024 gli annunci su Airbnb sono calati del 54% e i canoni a lungo termine sono cresciuti del 34%, contro il +13% dei Paesi Bassi. In entrambi i casi, quindi, la forte riduzione dell’offerta turistica non ha prodotto un abbassamento dei canoni residenziali.
I macrotrend: inflazione, redditi e fiducia dei viaggiatori
Guardando ai prossimi mesi, i fattori che possono influire sulla domanda sono i trend macroeconomici, l’evoluzione delle guerre e dell’instabilità internazionale e le politiche e normative restrittive sull’offerta. La relazione ha analizzato l’andamento del prezzo del Brent da inizio 2024 a oggi e quello del tasso di inflazione dal 2022, con un picco che è il più alto dagli anni Ottanta.
Sul fronte dei redditi, i salari reali sono ancora inferiori dell’8,6% rispetto al 2019. Il reddito disponibile delle famiglie, che include pensioni e prestazioni sociali, redditi da capitale e d’impresa e quindi anche i redditi da locazione, dopo il 2024 ha invece recuperato grazie alle entrate delle famiglie diverse dai salari in cui il patrimonio immobiliare ha un ruolo fondamentale.
Per capire come si sentono i viaggiatori, Celani ha presentato l’indicatore di fiducia dei consumatori (Cci) di Eurostat, da gennaio 2023 a settembre 2026, per Unione europea, Germania, Francia e Italia. Il Cci misura la fiducia delle famiglie sulla propria situazione economica e su quella del paese nei dodici mesi successivi, come media dei saldi delle risposte a quattro domande armonizzate a livello UE: situazione economica generale del Paese, situazione finanziaria della propria famiglia, disoccupazione attesa e capacità di risparmio.
Il quadro è quello di quattro anni di sfiducia, con consumi più alti della fiducia: nella media UE e in Italia i consumi crescono mentre la fiducia crolla; in Germania la fiducia tiene, ma i consumi restano deboli e instabili; in Francia la fiducia è bassa e i consumi sono fermi.
Chi guida la crescita: professionalizzazione, case più grandi, ville e lusso
Secondo i dati AirDna a livello europeo, la crescita è guidata da case più grandi e da operatori più strutturati. Crescono gli operatori più grandi, da 21 annunci in su, e aumentano le case con un alto numero di camere. Il trend è quello di una professionalizzazione del settore, con un’attenzione crescente a ville e lusso.
L’appello di Aigab agli operatori professionali
In chiusura, il presidente Celani ha ricordato che quanto fatto finora non basta e che serve l’impegno di tutti. Come operatori professionali, ha indicato, è possibile insieme:
- fare squadra ed essere i migliori alleati delle istituzioni e delle famiglie italiane, gestendo con professionalità gli immobili inutilizzati in nome della libertà d’impresa e creando valore sui territori;
- supportare i proprietari nel pieno esercizio del loro diritto di proprietà;
- collaborare con la politica nella comprensione delle dinamiche demografiche e sociali che svuotano gli immobili;
- supportare le comunità in cui si opera, portando innovazione e posti di lavoro qualificati;
- lavorare per una corretta comunicazione delle dinamiche di questo mercato, con tutte le ricadute che esercita su persone e territori.
