I volumi degli investimenti nel mercato immobiliare italiano raggiungono i 10,3 miliardi di euro nei primi nove mesi dell’anno, un risultato record dove il retail si conferma la prima asset class per volumi, con circa 2,9 miliardi di euro (+37%), pari al 29% del totale e l‘industrial & logistics raggiunge circa 1,9 miliardi di euro (+53%), sostenuto dall’attività sui portafogli e dagli assi infrastrutturali del Nord Italia.
L’hospitality sfiora i 2 miliardi di euro (+16%), con interesse per le grandi città e per le destinazioni turistiche, mentre le asset class alternative salgono a circa 850 milioni di euro (+93%), con i data center al centro dell’interesse degli investitori. Il living raggiunge circa 900 milioni di euro (+79%), trainato da build-to-sell e student housing.
Gli investimenti immobiliari dei tre trimestre rilevano una crescita del 31% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il risultato conferma il consolidamento del percorso di ripresa avviato nella seconda metà del 2024, nonostante un contesto macroeconomico segnato da tensioni geopolitiche e pressioni inflattive. È quanto emerge dall’Investment overview Q3 2026, a cura del dipartimento research & data intelligence di Patrigest in collaborazione con Great – Gabetti Group.
“I primi nove mesi del 2026 confermano la solidità della ripresa degli investimenti immobiliari in Italia, con volumi che superano i 10 miliardi di euro. La crescita si accompagna a una trasformazione della domanda: ai comparti consolidati si affiancano il living e le infrastrutture digitali, sostenuti da esigenze abitative e tecnologiche di lungo periodo. La quota del 72% di capitali esteri conferma l’interesse internazionale per il nostro Paese, mentre la riqualificazione del patrimonio esistente resta un elemento centrale per accompagnare l’evoluzione del mercato”, commenta Luca Dondi dall’Orologio, ceo di Patrigest | Gabetti Group.
Nord Italia prima destinazione di investimento
Le pressioni inflattive e l’andamento dei costi di finanziamento richiedono agli investitori una valutazione attenta della sostenibilità delle operazioni e dei rendimenti attesi.
Il nord Italia rimane la principale area di destinazione degli investimenti: il nord Ovest concentra il 51% dei volumi e il nord Est il 9%. Il Centro pesa per il 12% e il Sud per il 7%, mentre il 21% riguarda portafogli distribuiti su più aree. Gli investitori istituzionali e le SGR sono protagonisti del mercato, con circa 4,4 miliardi di euro investiti.
Nel comparto uffici, l’analisi segnala primi aumenti dei rendimenti prime, soprattutto in relazione ai costi di finanziamento. La selettività resta elevata e accresce l’importanza del posizionamento degli immobili e delle opportunità di riqualificazione.
“I primi tre trimestri restituiscono un mercato italiano complessivamente solido: buoni volumi, una maggiore diversificazione delle asset class, un mix equilibrato tra capitale privato e istituzionale e, finalmente, una progressiva apertura verso mercati regionali. Sono segnali importanti di maturazione del mercato ma, la vera sfida, sarà nei prossimi mesi: il contesto dei tassi continuerà infatti a influenzare le allocazioni e potrebbe ridurre ulteriormente la presenza del capitale Core, già oggi molto selettivo. Ci aspettiamo quindi un possibile rallentamento dei volumi e soprattutto una nuova pressione sul pricing. Il punto centrale sarà proprio questo: il repricing è già richiesto dal capitale, ma non ancora pienamente riconosciuto dal mercato. La velocità con cui domanda e offerta riusciranno a riallinearsi determinerà il livello di liquidità della prossima fase”, afferma Daniele Martignetti, ceo di Great | Gabetti Group.
Al retail 2,9 mld di investimenti, +37%
Il retail si conferma la prima asset class nei primi nove mesi del 2026, con circa 2,9 miliardi di euro investiti (+37% rispetto allo stesso periodo del 2025), pari al 29% del totale. Il volume supera quello registrato nell’intero 2024. Accanto alla transazione relativa all’immobile di via Montenapoleone 8, il mercato mantiene interesse per gli immobili high street, i centri commerciali e i retail park, oltre agli outlet. La Lombardia è la prima regione per investimenti, con circa 1,5 miliardi di euro. Gli investitori istituzionali, incluse le SGR, hanno realizzato acquisizioni per oltre 1,9 miliardi di euro.
L’industrial & logistics registra circa 1,9 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 53% rispetto ai primi nove mesi del 2025. Il risultato beneficia dell’attività sui portafogli e di un secondo trimestre particolarmente dinamico, con circa 875 milioni di euro investiti. Il Nord Italia si conferma il baricentro del comparto, soprattutto lungo gli assi Milano–Bologna e Torino–Milano–Venezia. Gli investitori istituzionali e le SGR guidano le acquisizioni, con circa 1,2 miliardi di euro.
L’hospitality consolida il proprio ruolo con poco meno di 2 miliardi di euro investiti, in aumento del 16% rispetto allo stesso periodo del 2025. La domanda interessa sia le grandi città sia le destinazioni turistiche: le quattro principali piazze urbane, Milano, Roma, Venezia e Firenze, rappresentano il 40% dei volumi, le località di mare il 25% e quelle lacustri il 17%. Il report evidenzia inoltre l’interesse degli operatori specializzati per lo sviluppo di nuovi prodotti attraverso il recupero e la conversione di immobili esistenti. Tra le operazioni superiori a 100 milioni di euro su strutture a cinque stelle si segnalano un immobile operativo sul lago di Como e una villa in Sardegna destinata alla trasformazione in hotel.
Il comparto office registra circa 1,17 miliardi di euro, in lieve flessione dell’1% rispetto ai primi nove mesi del 2025. Il dato indica una sostanziale stabilità dei volumi, in un contesto di crescente selettività degli investitori e di evoluzione dei modelli di lavoro.
Milano e Roma concentrano complessivamente l’83% del totale investito nel comparto. Il report segnala, nell’ambito del portafoglio di Porta Nuova, un’operazione che coinvolge un utilizzatore proprietario e un investitore mediorientale. La capacità degli immobili di rispondere alle nuove esigenze funzionali e le opportunità di riposizionamento restano centrali nelle strategie degli operatori.
Living +79% grazie a Bts e student housing
Il living registra circa 900 milioni di euro di investimenti, in crescita del 79% rispetto ai primi nove mesi del 2025. Il build-to-sell (BTS) rappresenta il 54% dei volumi e lo student housing il 29%, confermando il peso della domanda abitativa e della carenza di posti letto nei principali centri universitari.
Il mercato favorisce il riposizionamento di immobili residenziali di fascia alta, la conversione di edifici obsoleti e di uffici, oltre ai nuovi sviluppi. Questi ultimi rappresentano il 48% dei volumi del comparto, mentre le conversioni pesano per il 23% e le ristrutturazioni per l’11%.
Milano e la sua area metropolitana concentrano il 57% degli investimenti nel living. Seguono Padova con il 13%, Roma con il 10% e Bologna con il 3%. Gli investitori istituzionali e le SGR sono i principali acquirenti, mentre si conferma l’interesse per le operazioni in forward purchase nello student housing.
Consolidamento per l’healthcare
Healthcare e Rsa registrano circa 260 milioni di euro investiti nei primi nove mesi del 2026. Il comparto evidenzia segnali di crescente istituzionalizzazione, sostenuti dalle dinamiche demografiche e dall’interesse di operatori internazionali specializzati. Le operazioni su portafogli hanno un ruolo rilevante nel periodo analizzato.
Alternativi +93%
Le asset class alternative raggiungono circa 850 milioni di euro, in crescita del 93% rispetto ai primi nove mesi del 2025. I data center si confermano un segmento centrale, sostenuto dalla digitalizzazione e dalle esigenze di archiviazione ed elaborazione dei dati. Seguono il self-storage, con il 12% dei volumi del comparto, e il leisure, con l’11%.
Gli investimenti in data center si concentrano nell’area milanese, soprattutto su immobili industriali da convertire e terreni per lo sviluppo. Milano e la Lombardia restano il principale baricentro, seguite da Roma, Torino e Padova. Il report segnala un ruolo rilevante degli investitori di private equity. Nel self-storage emerge l’acquisizione di sette immobili tra Lazio, Lombardia e Veneto da parte di un investitore corporate.
Istituzionali e Sgr guidano il mercato
Nei primi nove mesi del 2026, gli investitori istituzionali e le SGR si confermano i principali protagonisti del mercato immobiliare italiano, con circa 4,4 miliardi di euro investiti, pari al 43% dei volumi complessivi. Seguono i privati — categoria che comprende aziende, HNWI, family office e club deal — con circa il 26%, e gli operatori specializzati, con circa il 21%, particolarmente attivi nell’hospitality. Gli istituzionali presidiano soprattutto retail, logistica e living, mentre nei data center emerge il ruolo del private equity. Sotto il profilo della provenienza geografica, i capitali internazionali rappresentano il 72% del totale: Stati Uniti, Qatar e Spagna guidano per valore degli investimenti, mentre Stati Uniti, Francia e Spagna prevalgono per numero di operazioni.
