Il mercato immobiliare di lusso sulle Alpi attraversa una fase di spiccata solidità e trasformazione, sostenuto dalla ricerca di beni capaci di conservare valore nel lungo periodo, dalla mobilità internazionale e da un nuovo modo di vivere la montagna. Secondo il nuovo Alpine Report 2026/27 di Knight Frank, i prezzi degli immobili di fascia alta nelle località alpine crescono a un ritmo medio del 3,2% su base annua, con exploit significativi nelle destinazioni più prestigiose. In questo scenario, Cortina d’Ampezzo conquista il terzo posto mondiale per ritmo di crescita dei valori immobiliare di lusso, registrando un incremento annuo del 10% nei dodici mesi conclusi a giugno 2026 e raggiungendo un prezzo di riferimento di 22.000 euro al metro quadrato. La località delle Dolomiti si colloca nel Mountain Property Price Index dietro soltanto a Davos (+14,5%) e Andermatt (+12,5%).
L’effetto Olimpiadi e le infrastrutture a Cortina
A spingere il mercato ampezzano concorrono uno stock immobiliare strutturalmente limitato e la crescente visibilità internazionale legata ai Giochi Olimpici Invernali. Sebbene la clientela rimanga prevalentemente italiana — con famiglie provenienti soprattutto da Veneto, Lombardia e dalle principali città del Paese — gli operatori registrano un aumento dell’interesse da parte di acquirenti internazionali ad alto patrimonio intenzionati a stabilire una base sulle Dolomiti.
La domanda si concentra su proprietà pronte da abitare, con viste panoramiche e accesso immediato al centro e agli impianti. Le quotazioni per gli appartamenti di lusso spaziano tra i 18.000 e i 21.000 euro al metro quadrato, mentre per gli chalet nuovi o ristrutturati si superano i 25.000 euro/mq. Nel 2026, la compravendita di punta gestita dall’agenzia Abitare Cortina (partner di Knight Frank) ha toccato gli 11 milioni di euro, a fronte di un picco massimo di 13,5 milioni di euro registrato sull’intero mercato locale.
Gli interventi legati all’appuntamento olimpico producono benefici destinati a durare nel tempo. Tra le opere principali figurano la nuova cabinovia Apollonio–Socrepes, la riqualificazione dell’area dell’ex stazione ferroviaria — con un investimento superiore a 100 milioni di euro che comprende residenze, spazi commerciali e un boutique hotel — e la modernizzazione del comprensorio sciistico. Sul fronte dell’ospitalità, la prevista apertura del Mandarin Oriental Cristallo nel 2027 contribuirà a consolidare il posizionamento internazionale della destinazione.
Svizzera regina del quinquennio e le dinamiche in Francia
Nel confronto internazionale, la Svizzera mantiene la leadership per tenuta dei valori: negli ultimi cinque anni le quotazioni prime alpine svizzere sono salite del 29%, contro il +12% registrato dalla Francia. Gstaad si conferma il mercato alpino più caro in assoluto, con un valore medio di 44.440 euro al metro quadrato (nonostante un calo annuo del 2,6%). A Verbier i prezzi crescono del 6,7% — sostenuti da 27 transazioni sopra i 10 milioni di franchi concluse nel 2025 nel comune di Val de Bagnes — mentre St. Moritz registra un incremento del 3,7%.
Sulle Alpi francesi spiccano le performance di Courchevel Village (+6,1%), Courchevel Moriond (+5,2%) e Val d’Isère (+5%). Il mercato d’oltralpe beneficia dell’allargamento della domanda verso acquirenti provenienti da Stati Uniti, Paesi del Golfo, Scandinavia e Asia, del passaggio generazionale tra baby boomer ed eredi e del successo delle branded residences. A sostenere lo sviluppo contribuisce inoltre circa un miliardo di euro di investimenti infrastrutturali legati ai Giochi Olimpici invernali del 2030.
Mutui, locazioni e la svolta quattro stagioni
Il report evidenzia un ricorso crescente al credito per l’acquisto di immobili di pregio: i mutui completati da Traverse International (servizio d’intermediazione di Knight Frank) sono aumentati dell’89% nell’esercizio 2025/26, con volumi in crescita del 160%. Nelle Alpi francesi, circa l’80% degli acquirenti ricorre a un finanziamento per motivazioni fiscali e di tutela della liquidità. Sul fronte delle locazioni estive, la domanda cresce del 10% all’anno, con una presenza americana nel segmento super-prime salita al 20% (rispetto all’8% di cinque anni fa).
La tendenza di fondo che accomuna l’intero arco alpino è la transizione verso una fruizione quattro stagioni. A fronte di una riduzione media delle nevicate alpine del 34% tra il 1920 e il 2020, l’attrattività si è spostata verso l’offerta estiva, il benessere, la gastronomia e le attività outdoor. In Svizzera, i pernottamenti alberghieri estivi hanno raggiunto i 25,2 milioni, superando nettamente i 18,6 milioni della stagione invernale, mentre i collegamenti aerei estivi verso gli aeroporti alpini hanno toccato il 92% dei volumi invernali.
Panorama globale: Aspen, Queenstown e Niseko
Oltre i confini europei, il lusso montano registra numeri record:
• Aspen (Usa): il prezzo medio di vendita delle abitazioni di lusso si attesta sui 26 milioni di dollari, con una forte richiesta per immobili oltre i 30 milioni sostenuta dalla scarsità di offerta e dai lunghi tempi di costruzione.
• Queenstown (Nuova Zelanda): i valori salgono del 6% annuo, con arrivi di jet privati passati da 287 nel 2019 a 475 nel 2024.
• Niseko (Giappone): la debolezza dello yen rende il mercato altamente competitivo per acquirenti da Australia, Hong Kong e Singapore.
In questo quadro globale, Cortina d’Ampezzo — che a 1.224 metri di altitudine mostra una crescita del 10%, superiore alla media della propria fascia altimetrica — si colloca come uno dei casi di maggior successo, dove il valore immobiliare è sempre più legato alla vivibilità del territorio durante tutto l’anno.
