Il retail come spinta alla rigenerazione urbana, con attenzione alla qualità. Questa la visione emersa alla dodicesima edizione di Retail real estate Trends, l’incontro annuale dello studio legale Cocuzza dedicato all’evoluzione del retail real estate.
Ha aperto la mattinata Claudio Cocuzza, founding partner dello studio, richiamando i Giochi di fanciulli di PieterBruegel il Vecchio e il principio dell’architetto danese Jan Gehl: prima la vita, poi gli spazi, poi gli edifici. “Rigenerare significa partire dalla vita delle persone e delle comunità”, ha osservato Cocuzza. “Come avvocati siamo in prima linea in questo incontro tra investitori, retailer, landlord e consumatori, un incontro che si rinnova ogni giorno”.
Nel keynote speech, Massimiliano Pulice, head of rigenerazione urbana di Cassa Depositi e Prestiti, ha descritto la rigenerazione urbana come una vera politica industriale e un’infrastruttura economica, sociale e ambientale. «Per troppo tempo il commercio è stato considerato un effetto della trasformazione urbana, oggi è diventato una delle sue principali cause», ha affermato. «Il retail non occupa la città, contribuisce a costruirla.»
Il panel “Il retail real estate che trasforma le città”, moderato dai partner di Cocuzza Giulia Comparini e Thomas Mambrini, ha messo a confronto operatori, advisor, investitori e progettisti. Il filo comune: progetti meno orientati a massimizzare le superfici e più attenti alla qualità dello spazio e alla tenuta nel tempo.
Stefano Gavelli, direttore sviluppo e ufficio tecnico di Commercianti Indipendenti Associati (Cia) – Conad, ha descritto il passaggio dalla “quota di spesa” alla “quota di tempo” del cliente. Ha portato due progetti in corso: l’area ex Cmc nella Darsena di Ravenna e l’ex Fiera di Trieste, dove il progetto è stato ripensato a partire dai flussi del quartiere, con una volumetria ridotta del 30-35% a favore di un giardino, servizi e un parcheggio pubblico gratuito.
Paola Macchi, head of retail high street leasing Italy di Cbre, ha spiegato che i retailer cercano oggi flussi pedonali di qualità più che di quantità, e destinazioni più che semplici location. Tra gli esempi, la trasformazione di Piazza Cordusio a Milano e la Manifattura Tabacchi di Firenze.
Ignazio Maiorana, director asset management fondi di Prelios, ha sottolineato la necessità di operazioni “cash flow driven” più che “yield driven”. Ne è un esempio un’area dismessa a Brescia Ovest: a fronte di 20.000 metri quadrati edificabili autorizzati, il progetto in discussione con il Comune ne prevede circa 13.000, con più verde pubblico e parcheggi al servizio del quartiere.
Alessandro Rossi, associate & projects director di Park Associati, ha posto l’accento sulla relazione tra piano terra e spazio pubblico. E sulla necessità di sincronizzare tre orologi diversi: quello del retail, che si rinnova ogni cinque anni, quello degli edifici, che durano cinquanta o cento, e quello delle città, che hanno secoli di storia.
Tra gli ostacoli indicati dai relatori, i tempi autorizzativi e la mancanza di un quadro di regole chiaro. Tra le proposte, forme di premialità sugli oneri per chi si fa carico della bonifica di aree dismesse.
Lo spazio dedicato ai giovani, introdotto da Patrizio Cataldo, salary partner di Cocuzza, ha visto l’associazione Bocconi Students for Real Estate presentare il report “Il ruolo del retail tra valore immobiliare e trasformazione del tessuto urbano”. La ricerca distingue il successo commerciale di un asset dal suo impatto sulla qualità urbana e propone il concetto di “compressione dello sconto localizzativo” per misurare l’effetto di uno sviluppo commerciale sul quartiere.
La giornata si è chiusa con tre tavoli tematici riservati a legali interni e operatori del settore: “Rigenerare gli spazi, creare valore”, moderato da Mambrini; “Compliance Esg e responsabilità nella filiera: da obbligo a vantaggio competitivo”, moderato da Comparini e Roberto Tirone; “Luxury retail senza confini: focus su Italia e Francia”, moderato da Lisa Alice Julien e Cocuzza.
