L’Italia è da sempre nel cuore del mondo e lo sono anche i suoi immobili, soprattutto quelli che si trovano nelle località più esclusive e ricercate per bellezza, storia e natura. Ma qualcosa sta cambiando. Non tanto nell’attrattività delle destinazioni trophy, che continuano a esercitare un richiamo ben saldo sulla clientela internazionale, quanto nella geografia e nel gusto degli acquisti.
Lo sguardo degli acquirenti stranieri si sta infatti allargando e le ragioni vanno oltre la scarsità di offerta, sono più sottili e interessano gusti ed esigenze di chi compra casa in Italia dall’estero.
Anche il lusso cerca privacy accesso e tempo
Il seme di questa evoluzione può essere letto a partire dalle destinazioni delle vacanze delle persone ultra ricche.
La Billionaire Escape Matrix elaborata da CeoWorld Magazine distingue il prestigio di una destinazione dalla sua utilità e sottolinea come il lusso non coincida più soltanto con uno spazio molto ampio o con un prezzo elevato, ma sempre di più con la possibilità di controllare il proprio tempo, la propria esposizione e l’accesso ai luoghi.
E nella classifica delle dieci destinazioni ultra-luxury ci sono due italiane, la Costiera Amalfitana e Capri, che ben lo descrivono. La complessa geografia della Costiera Amalfitana è, infatti, essa stessa un elemento di esclusività, ma la vicinanza a Napoli e Roma permette comunque una relativa accessibilità al mondo là fuori.
Capri porta questo concetto ancora più avanti, con una scarsità insieme geografica e logistica. Non esiste un terminal per jet privati e l’ultimo tratto del viaggio avviene normalmente in elicottero o con imbarcazione privata. La difficoltà di accesso, invece di rappresentare un limite, diventa quindi parte stessa del valore percepito.
È un ragionamento che può sembrare lontano dal mercato residenziale più ampio, ma rimanda a un fattore che oggi sta definendo gli acquisti immobiliari dalla platea internazionale, ovvero chi dispone di una maggiore libertà di scelta non cerca necessariamente soltanto il luogo più famoso e oggi vuole anche privacy, spazio e una distanza controllata dai centri più frequentati.
In tutto questo, va considerato che i prezzi delle abitazioni in Italia stanno crescendo a un ritmo inferiore rispetto a molti altri mercati europei e consentono ancora di acquistare più spazio, carattere e qualità della vita a parità di investimento, fattore che rende l’Italia ancor più attrattiva
Il prime italiano accelera e cambia geografia
Nel 2025 circa l’80% delle transazioni prime concluse da Knight Frank si concentrava in Toscana, comprese Lucca e il Chianti, e nella regione dei laghi. Nel 2026 l’attività si è ampliata a Roma e Milano, accanto alle transazioni realizzate in Toscana, Liguria e Venezia. La pipeline si estende inoltre alla Sardegna, al Lago di Como e alle località alpine, come raccontato da Bill Thomson, chairman of Italian Network di Knight Frank.
Gli stessi proprietari internazionali, secondo Knight Frank, tendono inoltre sempre più spesso ad aumentare la propria presenza in Italia dopo un primo acquisto, combinando immobili in città, sulla costa, ai laghi e in montagna e anche questo contribuisce a distribuire la domanda su territori differenti.
Dalle località trophy ai borghi
Se si scende dal segmento prime ee super-prime e si osserva una domanda internazionale più ampia, il fenomeno diventa ancora più evidente.
Secondo l’analisi di Gate-away.com relativa al primo semestre 2026, gli acquirenti stranieri stanno distribuendo le proprie ricerche ben oltre le destinazioni turistiche più celebri. Il 7,4% delle richieste viene inviato da utenti stranieri mentre si trovano già in Italia per una vacanza o un soggiorno, a dimostrazione di quanto la conoscenza diretta del territorio possa trasformarsi in interesse immobiliare.
Accanto ai laghi e al Salento compaiono aree come Lunigiana, Lago Trasimeno, Monferrato, Garfagnana, Maremma, Sabina, Langhe e Tuscia. Territori molto diversi tra loro, accomunati però dalla possibilità di offrire ritmi meno frenetici, un rapporto più diretto con il paesaggio e una dimensione quotidiana più autentica.
La Toscana resta la regione più richiesta dagli acquirenti internazionali con il 14,33% delle preferenze, seguita dalla Sicilia con l’11,05%, dalla Lombardia con il 9,28%, dalla Puglia con l’8,74% e dalla Liguria con il 7,70%. Tra le regioni più ricercate compaiono però anche Piemonte, Calabria, Abruzzo, Umbria e Lazio, confermando una domanda ormai distribuita lungo buona parte della Penisola.
A guidare le richieste sono gli Stati Uniti con il 21,71%, seguiti dal Regno Unito con il 14,24% e dalla Germania con il 9,59%. Seguono Francia con il 5,36%, Paesi Bassi con il 4,33%, Svezia con il 3,74%, Belgio con il 3,10%, Canada con il 2,70% e Svizzera con il 2,47%.
È difficile trovare una geografia più eterogenea. Ci sono località costiere, borghi dell’entroterra, laghi, aree collinari e piccoli comuni che difficilmente entrerebbero nella tradizionale lista delle destinazioni trophy.
E, come sottolinea Simone Rossi, cofondatore di gate-away.com ai microfoni di Requadro, oggi un acquirente può cercare una casa in una grande città, una villa sul lago, una proprietà in una località costiera oppure spostarsi verso un borgo, una zona collinare o un territorio rurale, incontrando fasce di prezzo completamente diverse senza dover cambiare Paese.
E questa possibilità di scelta è uno dei principali vantaggi competitivi dell’Italia.
La mappa si allarga
La direzione che emerge dai diversi segmenti, super prime a scendere, è quindi simile, pur con scale e motivazioni differenti.
Il super-prime e il prime ha come mete principali Milano, Roma, Toscana, Lago di Como, Costiera Amalfitana, Capri e le grandi destinazioni alpine. Sarebbe sbagliato pensare che questi mercati stiano perdendo attrattività, perché continuano a soffrire spesso proprio della scarsità di offerta adeguata.
Ma intorno a queste destinazioni si sta allargando una geografia più ampia, che risponde ad esigenze di privacy maggiore, a patto che le località non siano lontane da tutto e rispondano alla ricerca di bellezza che gli stranieri cercano in Italia. Bellezza che, da nord a sud, non faticano di certo a trovare.
Il living italiano nel radar del capitale internazionale
A questo scenario della domanda privata si affianca quello degli investimenti nell’abitare temporaneo.
Nel primo semestre 2026 il mercato immobiliare italiano ha registrato, secondo Cushman & Wakefield, 7,75 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 45% su base annua. Il capitale internazionale ha rappresentato circa il 68% dei volumi complessivi, confermando la capacità del mercato italiano di attrarre investitori globali.
JLL utilizza un perimetro leggermente differente e stima nello stesso periodo circa 7,8 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 34%, includendo sviluppi e share deal. Secondo questa rilevazione, gli investitori internazionali hanno rappresentato il 75% del volume complessivo, una quota superiore alla media degli ultimi dieci anni.
E per quanto riguarda il 2025, sempre secondo JLL gli investitori esteri hanno rappresentato circa il 63% del totale investito nel real estate italiano, pari a 7,9 miliardi di euro. L’Italia si è così posizionata al 6° posto a livello globale per volumi di investimenti diretti cross-border, in netta crescita rispetto all’11° posto occupato nel 2021.
Queste percentuali non possono essere trasferite automaticamente al solo living, ma il segnale c’è, tanto più che l’attenzione verso gli investimenti nell’abitare temporaneo è vivace, soprattutto nel comparto dello student housing.
Minore la presenza internazionale nel Build to sell, mercato che a differenza dello student housing è definito da una forte componente domestica, che ha rappresentato circa l’80% dei volumi complessivi del segmento nel 2025 (Dati Colliers).
Il living però è in fermento, tanto che secondo l’analisi di Dils relativa ai primi 9 mesi del 2026, questo comparto ha sfiorato il miliardo di euro di investimenti + 35% rispetto allo stesso periodo del 2025 e uno dei migliori risultati dell’ultimo decennio per il periodo gennaio-settembre.
La buona salute del living può quindi suggerire una prospettiva di interesse e un’entrata più corposa dei capitali esteri nel mercato italiano nel futuro più prossimo.
