“Il mercato residenziale italiano non sta vivendo una fase di vera e propria inversione, quanto piuttosto un processo di normalizzazione dopo la crescita degli ultimi anni – commenta Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest | Gabetti Group –. La domanda continua a esserci e la casa mantiene un valore che va ben oltre la sua funzione abitativa, ma oggi una parte crescente dei potenziali acquirenti deve fare i conti con la sostenibilità finanziaria dell’investimento. Il rallentamento che osserviamo è quindi legato soprattutto alla capacità di trasformare l’intenzione di acquisto in una compravendita effettiva”.
Prezzi in salita
Sul fronte dei valori, il mercato mantiene una dinamica positiva, seppure con ritmi più contenuti rispetto alla prima parte dell’anno. Nel terzo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni crescono dell’1,3% su base trimestrale a livello nazionale e dell’1,4% nelle dieci principali città, dopo un primo semestre particolarmente dinamico, che aveva registrato rispettivamente +5,4% e +5,0% rispetto al secondo semestre del 2025.
Milano continua a rappresentare il mercato più dinamico: rispetto al primo semestre 2019, i prezzi risultano oggi superiori del 53,4%. Dopo la forte accelerazione del 2024-2025 e il picco raggiunto nei primi sei mesi del 2026, il terzo trimestre evidenzia però una fase di consolidamento, coerente con livelli di prezzo ormai elevati e con una domanda più selettiva.
Le prospettive confermano l’avvio di una fase di normalizzazione. Dopo il +2,9% del 2025, per il 2026 è attesa una crescita dei prezzi prossima alla stabilità, pari a circa +0,3%, mentre per il 2027 si prevede una lieve flessione, nell’ordine del -0,6%, prima di un ritorno alla stabilità nel 2028. Sul fronte delle compravendite, nel 2026 sono attese circa 761 mila transazioni, -0,8% rispetto al 2025, comunque su livelli superiori a quelli del biennio 2023-2024.
Nei mutui il vero nodo è la sostenibilità dell’acquisto
In questo scenario il credito continua a rappresentare una leva fondamentale per il mercato, ma anche uno dei principali fattori di rallentamento. Nel 2025 gli acquisti di abitazioni assistiti da mutuo sono stati circa 334 mila, pari al 45,9% degli acquisti effettuati da persone fisiche, con 47,2 miliardi di euro di capitale erogato. Nel primo semestre 2026 i volumi delle transazioni assistite da mutuo restano elevati, ma la crescita rallenta al +4,5%, con un secondo trimestre fermo a +1,3% rispetto al Q2 2025.
A luglio 2026 il tasso armonizzato applicato ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni si è attestato al 3,4%, in aumento rispetto al 3,2% di un anno prima. Nel frattempo, l’Eurirs a 10 anni è salito in dodici mesi dal 2,69% al 3,59%, mentre l’Euribor a un mese si colloca al 2,51% (era all’1,96% a settembre 2025). L’aumento del costo del finanziamento, unito a un atteggiamento più selettivo da parte degli istituti, determina quindi un processo di autoselezione della domanda: una parte dei potenziali acquirenti rinuncia o rimanda l’acquisto prima ancora di avviare l’istruttoria per il mutuo
Tornano a crescere le nuove costruzioni
In un mercato sempre più attento al rapporto tra prezzo, qualità e costi futuri, la nuova costruzione assume un ruolo centrale. Dopo dodici mesi consecutivi di flessione, nel primo trimestre 2026 le compravendite di abitazioni nuove sono tornate a crescere del 15% su base annua, accelerando ulteriormente nel secondo trimestre con un +16%. La ripresa riguarda anche le principali città, dove nel secondo trimestre tutte le otto grandi città considerate registrano una crescita rispetto allo stesso periodo del 2025, anno particolarmente debole per il comparto.
La nuova o recente costruzione rappresenta inoltre una caratteristica particolarmente apprezzata dagli italiani: in uno scenario ipotetico di trasferimento, l’84% la considera importante e circa una persona su due la ritiene prioritaria o molto importante. A orientare la preferenza sono soprattutto l’efficienza energetica, la sicurezza, i minori costi di manutenzione e l’assenza della necessità di effettuare interventi immediati.
Il segmento presenta inoltre un sostanziale equilibrio tra domanda e offerta. Il trilocale è la tipologia più richiesta, con il 34% della domanda, esattamente in linea con la quota disponibile, mentre quadrilocali e abitazioni di grandi dimensioni mostrano una domanda leggermente superiore all’offerta e, a livello nazionale, si posizionano secondi e terzi nelle preferenze.
Cresce il ruolo dell’affitto
La locazione assume così un ruolo importante non soltanto come scelta di flessibilità, ma anche come alternativa all’acquisto. Il rallentamento dell’accesso alla proprietà potrebbe consolidare ulteriormente il ruolo della locazione, in un mercato già segnato da una carenza strutturale di offerta. Nel primo semestre 2026 sono stati registrati oltre 510 mila nuovi contratti di locazione, in crescita del 3,1% rispetto allo stesso periodo del 2025: un andamento in controtendenza rispetto al comparto delle compravendite, dove la crescita ha mostrato segnali di rallentamento.
La crescita riguarda soprattutto le formule temporanee: rispetto al 2019, i contratti ordinari temporanei sono aumentati del 15% e quelli agevolati temporanei del 41%, mentre i contratti ordinari di lungo periodo sono diminuiti del 21%.
Anche i canoni, dopo la crescita del primo semestre, mostrano nel terzo trimestre segnali di assestamento: -1,0% a livello nazionale e -0,8% nelle dieci principali città. Milano continua, tuttavia, a distinguersi per livelli particolarmente elevati, con canoni superiori del 55,9% rispetto al 2019, dopo il picco raggiunto nella prima metà dell’anno.
Il ruolo degli investitori e la sfida dell’affordable housing
Il tema dell’accessibilità pone quindi una questione più ampia di quantità e diversificazione dell’offerta residenziale. In prospettiva, il riequilibrio tra domanda e offerta non potrà prescindere da un maggiore coinvolgimento degli investitori corporate nel residenziale. L‘interesse è cresciuto negli ultimi anni, ma rimane concentrato soprattutto sulle iniziative built to sell e sullo student housing. Lo sviluppo di un’offerta strutturata di built to rent, anche in chiave affordable, rappresenta invece una delle principali leve per ampliare un comparto della locazione ancora insufficiente rispetto alla varietà delle esigenze abitative.
La “zona grigia” dell’abitare: la nuova sfida dell’accessibilità
La questione dell‘accessibilità riguarda infatti non soltanto le fasce di reddito più basse, ma anche quella che viene identificata come “Zona Grigia”: nuclei familiari con redditi troppo elevati per accedere alle agevolazioni dell’edilizia pubblica, ma insufficienti per sostenere i canoni della fascia più bassa del libero mercato. Il fenomeno assume una particolare intensità nelle grandi città: anche nelle aree Omi più periferiche il disagio abitativo potenziale riguarda circa tre nuclei su quattro a Milano, due su tre a Roma e il 62% a Napoli.
La situazione interna al comune di Milano, considerando le singole zone Omi, restituisce un quadro di forte disagio abitativo. Nella totalità delle zone Omi periferiche, la percentuale di nuclei che superano la soglia di potenziale disagio abitativo è superiore al 60%, mentre in quelle centrali e semicentrali i valori sono stabilmente oltre il 75%. La tensione abitativa non è un fenomeno circoscritto al solo Comune capoluogo, coinvolgendo ormai tutta la prima e buona parte della seconda cintura.
Anche la situazione interna del comune di Roma restituisce un quadro di forte disagio abitativo potenziale. Salvo poche eccezioni, quasi la totalità delle zone Omi presentano una percentuale di nuclei in «disagio abitativo» superiore al 70%. La maggior parte dei nuclei del comune non riuscirebbe ad accedere in maniera sostenibile alla fascia inferiore dell’offerta residenziale anche nelle aree limitrofe.
Il comune di Napoli, considerando le singole Zone Omi, restituisce un quadro di forte disagio abitativo potenziale. Nella maggioranza delle zone Omi la percentuale di nuclei in «disagio abitativo» supera il 70%, con picchi oltre il 90% nelle zone del centro storico; nelle zone periferiche scende fino al 44,6%. Anche in questo caso, la maggior parte dei nuclei del comune non riuscirebbe ad accedere in maniera sostenibile alla fascia inferiore dell’offerta residenziale anche nelle aree limitrofe.
Conclude Giulia Sanna, head of research & data intelligence di Patrigest | Gabetti Group: “Il quadro che emerge è quindi quello di un mercato ancora resiliente, ma chiamato a confrontarsi con una nuova fase del ciclo immobiliare: la domanda non scompare, ma diventa più selettiva; i prezzi rallentano dopo la forte crescita degli ultimi anni; il credito torna a essere il principale elemento discriminante e la locazione assume un ruolo sempre più rilevante. La vera sfida diventa quindi rendere l’offerta abitativa più ampia e diversificata, capace di rispondere anche a quella fascia di famiglie che oggi incontra difficoltà ad accedere sia alla proprietà sia alla locazione a condizioni economicamente sostenibili. In questo scenario, la capacità di ampliare e diversificare l’offerta abitativa, anche attraverso nuovi modelli di sviluppo e investimento, sarà determinante per rispondere a una domanda che resta solida, ma che deve oggi fare i conti con una sostenibilità economica più complessa”.
