Negli ultimi tre anni i canoni dei centri commerciali prime in Europa hanno registrato un incremento medio annuo del 2% (CAGR), trainati dalle piazze di Lisbona e Milano, entrambe con una crescita dell’8,1%. È quanto emerge dall’ultima analisi di Savills, secondo cui la performance dei due mercati è sostenuta da tassi di sfitto (vacancy) particolarmente contenuti, pari all’1,3% a Milano e al 3,1% a Lisbona, in un contesto di offerta immobiliare limitata da una pipeline ridotta di nuovi sviluppi. Nel primo semestre del 2026, le strutture commerciali hanno assorbito il 34% degli investimenti retail complessivi nel continente, raggiungendo la quota più elevata dal 2022.
Rendimenti in contrazione e dinamica degli investimenti
Sui mercati dei capitali si osserva un progressivo riallineamento dei rendimenti. La compressione dei rendimenti prime è stata guidata dalla Spagna, con una riduzione di 50 punti base rispetto al quarto trimestre del 2025. Su base annua, le piazze di Milano, Lisbona, Praga e Londra hanno segnato una contrazione dei rendimenti prime di 25 punti base ciascuna. Complessivamente, i volumi di investimento nel settore hanno raggiunto i 12 miliardi di euro in Europa nel 2025, con incrementi del 196% rispetto alla media quinquennale per Italia e Repubblica Ceca.
Sul mercato italiano, Marco Montosi, head of investment di Savills, commenta: “L’Italia si conferma tra i mercati più dinamici in Europa per gli investimenti nei centri commerciali, sostenuta da solidi fondamentali e un profilo rischio rendimento tra i più attrattivi del ciclo. In un contesto europeo caratterizzato da un crescente interesse degli investitori per il settore, l’Italia è tra i primi mercati di interesse da parte di moneta internazionale con una prospettiva positiva di medio periodo”.
Nel 2025 il tasso medio di sfitto prime in Europa è sceso dal 9,7% al 9,1%, registrando il primo calo del decennio. Dal punto di vista della redditività, nel 2025 i centri commerciali regionali hanno generato un rendimento totale del 6,9% sull’indice MSCI europeo, composto per il 5,4% da reddito e per l’1,4% da rivalutazione del capitale.
Trasformazione del tenant mix e impatto demografico
Le previsioni sulle vendite al dettaglio stimate da Savills indicano una crescita dell’1,3% nel 2026 e del 1,7% nel 2027, sostenuta principalmente dai Paesi Nordici e dall’Europa Centro-Orientale. L’evoluzione demografica — con un’età media della popolazione europea destinata a raggiungere i 48,2 anni entro il 2050 e il raddoppio della fascia over 80 — sta tuttavia imponendo una revisione dell’allocazione degli spazi.
Le categorie legate a health & beauty e farmacie evidenziano le prospettive di crescita più elevate fino al 2030 (+4% annuo), a fronte del rallentamento di abbigliamento e calzature (+1% annuo) e articoli per la casa (+2% annuo).
In Italia la cura della persona si è attestata come la categoria retail a più rapida crescita nel 2025, con un incremento del 3,2% su base annua. Contemporaneamente emerge una polarizzazione nelle abitudini di spesa: l’87% dei consumatori della Gen Z dichiara di praticare il trading down orientandosi su prodotti a minor costo, rispetto al 60% dei Baby Boomer.
In merito all’adeguamento dell’offerta commerciale, Riccardo Crepaldi, head of retail management di Savills, dichiara: “I centri commerciali stanno attraversando una fase di evoluzione, in cui la capacità di adattarsi ai nuovi comportamenti di consumo diventa sempre più determinante. I risultati dei primi mesi del 2026 confermano una buona tenuta delle performance, con food, cura della persona e servizi tra i principali driver di crescita. Allo stesso tempo, la riqualificazione degli asset, l’inserimento di nuove categorie e un tenant mix sempre più orientato a esperienze e servizi rappresentano leve fondamentali per rafforzare l’attrattività dei centri e intercettare una domanda in trasformazione”.
Sviluppi immobiliari contenuti e ripresa delle affluenze
Sul lato dell’offerta fisica, il ritmo di sviluppo di nuovi centri commerciali si è contratto, registrando un tasso di crescita annuo composto (CAGR) dello 0,25% dal 2020 ad oggi, contro lo 0,8% misurato tra il 2017 e il 2020. I progetti attualmente in fase di costruzione incrementeranno lo stock totale soltanto dello 0,6%. La densità media europea è conseguentemente scesa a 261 metri quadrati per 1.000 abitanti, rispetto ai 263 metri quadrati del 2020.
I dati di affluenza confermano la tenuta del canale fisico: nei primi mesi del 2026 i visitatori registrano un incremento del 5,3% su base annua in Spagna e dell’1,8% in Italia. Parallelamente, l’indice europeo delle insolvenze nel settore retail è sceso a 175 punti a marzo 2026 dai 220 punti registrati nel 2016, segnalando una maggiore solidità finanziaria dei tenant rispetto al decennio precedente.
