Il peso degli investimenti nei data center si è fatto sentire nel primo semestre del 2026 e probabilmente continuerà a farlo anche nella seconda parte dell’anno, contribuendo a chiudere un esercizio favorevole per questa asset class.
I presupposti ci sono tutti, considerando che l’Italia conta oltre 200 data center e che, nell’Unione Europea, soltanto Germania e Francia ne ospitano un numero maggiore. Milano e la Lombardia rappresentano il baricentro del mercato e l’area nella quale si stanno concentrando le principali espansioni future, mentre a distanza seguono Roma e Bari con rilevanti intenzioni di sviluppo.
Nonostante l’Italia stia attirando capitali sempre maggiori e prevalentemente di matrice internazionale, uno degli elementi che potrebbe frenare l’exploit dei data center resta la complessità normativa e autorizzativa, come aveva evidenziato anche l’Osservatorio data center del Politecnico di Milano nella sua analisi relativa al triennio 2023-2025. In quel periodo erano stati investiti nell’asset 7,1 miliardi di euro, ma il valore rappresentava soltanto il 68% dei 10,5 miliardi stimati nel 2023 per lo stesso arco temporale.
Il ritardo degli investimenti era legato soprattutto ai nuovi operatori internazionali, spesso al primo ingresso nel mercato italiano, che avevano formulato le proprie previsioni senza considerare pienamente la complessità normativa e i tempi autorizzativi del contesto nazionale.
Ora che i data center hanno cominciato a essere disciplinati in modo più specifico, soprattutto in Lombardia, che come visto rappresenta il principale polo di questa asset class, gli investimenti nelle infrastrutture tecnologiche potrebbero quindi espandersi ulteriormente e lasciare presagire una chiusura d’anno particolarmente vivace.
I numeri, del resto, ci sono già, tanto che secondo Patrigest le cosiddette asset class alternative hanno raccolto circa 750 milioni di euro nel primo semestre del 2026, con una crescita del 140% rispetto allo stesso periodo del 2025 e un contributo particolarmente rilevante proprio da parte dei data center.
Dello stesso avviso è Colliers, che ha stimato in 736 milioni di euro gli investimenti specificamente destinati ai data center nei primi sei mesi dell’anno, sostenuti dalla crescente domanda di capacità di calcolo e dall’accelerazione dell’intelligenza artificiale, fondamentali ormai conosciuti e definiti.
Il mercato resta dominato dalle operazioni di sviluppo, realizzate attraverso l’acquisizione di terreni e asset brownfield destinati alla costruzione di nuovi data center.
In questo contesto vengono premiate le operazioni e le strategie capaci di individuare il valore di trasformazione degli asset e di ampliare le opportunità di investimento aprendole anche a nuove destinazioni d’uso. E con questo è d’accordo anche la regione Lombardia.
La legge regionale 3 giugno 2026, n. 11, pubblicata sul Bollettino ufficiale della Regione il 5 giugno, che introduce disposizioni per la realizzazione, l’ampliamento e il monitoraggio dei data center sul territorio indica infatti come prioritarie le aree dismesse, contaminate, degradate, inutilizzate e sottoutilizzate e promuove il ricorso a fonti a impatto carbonico neutrale, il recupero del calore di scarto attraverso il teleriscaldamento e l’adozione di tecnologie di raffreddamento ad alta efficienza idrica, escludendo il prelievo di acqua potabile e privilegiando il riciclo delle acque grigie.
La legge introduce inoltre misure premiali, anche cumulabili, per gli operatori che rispettano queste priorità, tra cui la riduzione dei tempi procedurali, protocolli di semplificazione, priorità nell’assegnazione di alcune risorse regionali e riduzioni di determinati contributi e superfici destinate a parcheggio.
Sul piano urbanistico, i data center con una potenza di connessione superiore a 5 MW assumono una destinazione produttiva, mentre quelli fino a 5 MW risultano compatibili anche con destinazioni terziarie e direzionali. Una maggiore chiarezza normativa che potrebbe sostenere ulteriormente gli investimenti in Lombardia e contribuire alla crescita dei volumi nazionali.
Un mercato in movimento
Colliers definisce quello italiano come un mercato dei data center in movimento, con l’Italia che sta diventando un polo mediterraneo di sviluppo e Milano al centro dell’espansione. La pipeline guarda soprattutto alla Lombardia, ma si sposta anche verso sud, dove stanno prendendo forma progetti di dimensioni considerevoli.
In regione la pipeline comprende il data center campus che Khazna Data Centers intende sviluppare insieme a Eni a Ferrera Erbognone, in provincia di Pavia, con l’obiettivo di raggiungere una capacità IT complessiva di 500 MW. Sempre nel territorio pavese procede il cantiere di Microsoft a Bornasco, in via Olivetti, precedentemente via Rimembranze, nei pressi della località La Fornace. Le prime attività di urbanizzazione, comprendenti scavi, livellamento e preparazione dell’area, sono iniziate nel settembre 2025, mentre l’avvio ufficiale della costruzione risale a gennaio 2026. Gse Italia si occupa delle opere preliminari e della preparazione del sito.
Spostandosi a Roma, l’alleanza tra Unidata e Azimut Libera Impresa ha portato alla costituzione di UniCenter, società veicolo incaricata di realizzare un green data center di livello Tier IV. La nuova società è partecipata al 75% dal Fondo Infrastrutture per la Crescita – Esg, istituito e gestito da Azimut Libera Impresa sgr, e al 25% da Unidata, che avrà la gestione operativa. Il progetto prevede una struttura di 13mila metri quadrati, dotata di una potenza di circa 20 MW e di oltre 2mila rack, alimentata con energia proveniente da fonti rinnovabili. L’investimento iniziale atteso ammonta complessivamente a 57 milioni di euro.
E, infine, la Puglia, dove spicca il programma Puglia Data Center Valley promosso da Adriatic DC, che comprende tre campus per una capacità complessiva annunciata superiore a 2 GW. Il piano prevede la riconversione dell’ex Manifattura Tabacchi di Bari in un data center da 200 MW, la realizzazione di un secondo polo da 500 MW nell’area industriale di Brindisi e lo sviluppo dell’Adriatic DC Hub, un campus greenfield da 1,5 GW esteso su circa 800 ettari. Si tratta di un progetto che cambia l’idea stessa di sviluppo, passando dal singolo sito a un portafoglio di infrastrutture capace di interessare l’intera regione, con Bari al centro di questo nuovo sistema.
La pipeline mostra quindi la progressiva concretizzazione di nuove infrastrutture, ma il confine tra progetti già avviati e sviluppi ancora annunciati resta notevole, soprattutto nel caso delle iniziative di dimensioni maggiori, i cui tempi di realizzazione dipenderanno dalla disponibilità energetica, dagli iter autorizzativi e dalla capacità di attrarre i capitali necessari.
In tutto questo, la maggiore chiarezza legislativa e, soprattutto, i fondamentali che stanno spingendo i data center nel mondo sono presupposti per un 2026 che potrebbe chiudersi con investimenti cospicui nel comparto o, perlomeno, diventare un anno di preludio a iniezioni di capitali ancor più robuste.
