La biodiversità sta assumendo un’importanza crescente per le società immobiliari e i costruttori. Sebbene il tema presenti ancora un livello di maturità inferiore rispetto alle questioni legate al cambiamento climatico, sta rapidamente acquisendo centralità alla luce dell’inasprimento della normativa ambientale e delle crescenti pressioni da parte di investitori e autorità pubbliche.
Il dibattito va ormai ben oltre la sola efficienza in termini di emissioni di carbonio. La capacità di un’impresa di preservare o ripristinare gli ecosistemi urbani contribuisce sempre più a determinare l’attrattività sia degli asset immobiliari sia dei contesti urbani in cui essi si inseriscono, favorendo la creazione di ambienti più dinamici, a uso misto e maggiormente vivibili. Tali iniziative contribuiscono inoltre alla creazione di valore sociale e possono, nel tempo, sostenere le valutazioni degli asset.
In diversi Paesi, i governi stanno accelerando questa transizione attraverso normative e politiche mirate. Nel Regno Unito, il quadro normativo sul Biodiversity Net Gain prevede oggi che la maggior parte dei nuovi sviluppi immobiliari dimostri un incremento minimo del 10% della biodiversità, incentivando i costruttori a integrare tali considerazioni fin dalle prime fasi della progettazione.
Questa evoluzione sta progressivamente orientando il settore immobiliare a privilegiare gli interventi di rigenerazione urbana, ovvero la trasformazione o riqualificazione di asset esistenti e di aree dismesse, nonché i processi di rinaturalizzazione del territorio, rispetto ai cosiddetti sviluppi greenfield, realizzati ex novo.
La tendenza risulta particolarmente evidente nel comparto degli uffici, dove l’aumento dei tassi di sfitto nelle aree periferiche registrato negli ultimi anni ha rafforzato la logica economica degli interventi di riqualificazione e delle strategie di riposizionamento degli asset.
Al di fuori dell’Europa, alcuni governi stanno inoltre ricorrendo a grandi fondi pubblici di investimento come strumenti di trasformazione urbana e ambientale. Un esempio significativo è rappresentato dal Public Investment Fund (“PIF”) dell’Arabia Saudita, che punta a superare i 3.800 miliardi di dollari di asset in gestione entro il 2030. Il fondo sta finanziando numerosi megaprogetti che integrano obiettivi di biodiversità e di resilienza climatica, tra cui NEOM e The Red Sea Project, sviluppati lungo la costa del Mar Rosso, con l’impegno di preservare il 75% degli ecosistemi naturali dell’area e garantire un beneficio netto per la conservazione della biodiversità pari al +30% entro il 2040. Al di là degli aspetti strettamente ambientali, tali progetti evidenziano come la biodiversità venga sempre più utilizzata quale leva di attrattività e differenziazione territoriale nell’ambito di sviluppi immobiliari e turistici di ampia scala, contribuendo a rafforzare l’immagine delle destinazioni, la qualità della vita percepita e la capacità di attrarre investitori, imprese, turisti e residenti ad alto reddito.
Biodiversità e valutazione degli asset
I grandi locatari corporate attribuiscono un’importanza crescente alla qualità ambientale degli immobili, all’accesso agli spazi verdi, al comfort termico e alla resilienza climatica. Di conseguenza, gli edifici dotati di certificazioni ambientali continuano, in generale, ad attrarre una maggiore domanda di locazione, soprattutto nei mercati principali. Diversi studi di JLL e CBRE evidenziano una crescente polarizzazione tra gli immobili sostenibili e gli edifici obsoleti. Secondo tali analisi, gli edifici a uso ufficio certificati secondo standard ESG a Parigi e Londra possono arrivare a premi sui canoni di locazione rispettivamente pari al 6% e all’11%, mentre gli immobili con performance inferiori registrano tassi di sfitto più elevati e sono soggetti a una crescente pressione sui valori riconducibile al cosiddetto “brown discount”.
Rispetto alle emissioni di carbonio, la biodiversità rappresenta ancora un fattore meno sviluppato nei modelli di valutazione degli asset. I premi di valutazione attualmente osservati riflettono infatti principalmente le prestazioni energetiche, le certificazioni ESG e la qualità complessiva degli immobili. Tuttavia, gli aspetti legati alla biodiversità stanno progressivamente entrando a far parte dei processi valutativi attraverso elementi quali la qualità degli spazi esterni, la riduzione delle isole di calore urbane e il miglioramento del benessere degli occupanti.
I limiti del verde urbano
Tuttavia, una parte delle attuali strategie di “rinaturalizzazione” rimane in larga misura di natura estetica. Diversi recenti studi accademici evidenziano come molti interventi di re-vegetazione urbana siano ancora guidati principalmente da obiettivi estetici o dall’ottenimento di certificazioni ESG, piuttosto che da un autentico ripristino ecologico. Alcuni progetti prevedono l’abbattimento di alberi maturi durante le fasi di costruzione, nonostante i benefici climatici ed ecologici da essi garantiti non possano essere compensati nel breve termine attraverso nuove piantumazioni.
Diversi studi, tra cui ricerche pubblicate su PubMed Central, stimano che un albero maturo possa assorbire fino a 70 volte più inquinanti atmosferici rispetto a un albero giovane. Altri interventi fanno ricorso a specie non autoctone, talvolta poco adatte alle future condizioni climatiche, sistemi paesaggistici ad alto consumo idrico o a soluzioni di verde che offrono un contributo limitato alla biodiversità locale. Una ricerca pubblicate sulla rivista Diversity (MDPI) evidenzia inoltre che le specie autoctone presentano, in generale, una maggiore resilienza climatica, richiedono meno irrigazione e favoriscono in misura più significativa gli impollinatori e gli ecosistemi urbani.
L’eccessiva standardizzazione rappresenta inoltre un limite sempre più rilevante delle strategie di verde urbano. Studi sulle politiche di gestione della vegetazione urbana, condotti da Urban Nature and Biodiversity for Cities e ResearchGate, evidenziano come città e sviluppatori ricorrano frequentemente a un numero limitato di specie vegetali, al fine di ridurre i costi di manutenzione e semplificare la gestione. Tale omogeneizzazione può compromettere l’effettiva biodiversità, aumentando al contempo la vulnerabilità a epidemie, periodi di siccità ed eventi meteorologici estremi.
Diverse città europee hanno già registrato elevati tassi di mortalità tra gli alberi di recente piantumazione durante gli ultimi episodi di siccità, in particolare quando le specie selezionate non erano adeguatamente adattate alle condizioni locali. In ambito urbanistico, la cosiddetta “regola del 10-20-30” si sta progressivamente affermando come quadro di riferimento: non oltre il 10% di alberi appartenenti alla stessa specie, il 20% allo stesso genere botanico e il 30% alla stessa famiglia botanica, al fine di ridurre i rischi di natura biologica e climatica.
Tra i diversi progetti, le ricerche sulla regolazione delle temperature in ambito urbano evidenziano come gli effetti di raffreddamento derivanti dalla presenza di vegetazione possano variare in misura significativa in funzione della densità della copertura arborea, della maturità degli alberi, della selezione delle specie e della configurazione urbana, con benefici che, durante gli episodi di calore estremo, possono andare da frazioni di grado fino a diversi gradi Celsius.
Verso un approccio più funzionale alla biodiversità
Questa evoluzione riflette un cambiamento più ampio nell’approccio alla sostenibilità nel settore immobiliare: il comparto si sta progressivamente allontanando da strategie di green design ad alto impatto visivo per orientarsi verso approcci che privilegiano l’efficienza operativa, la resilienza climatica e l’ottimizzazione degli asset nel lungo periodo.
Di conseguenza, la qualità ecologica funzionale degli interventi è destinata ad assumere un’importanza crescente rispetto alla mera quantità di spazi verdi o di alberi piantati, facendo della biodiversità un ulteriore fattore distintivo della qualità e delle performance degli asset immobiliari nel lungo termine.
A cura di Alexandre Le Gad, analista del credito e Esg di Crédit Mutuel Am (parte del gruppo La Française).
