Nel primo semestre del 2026 la Francia ha raccolto 6,6 miliardi di euro di investimenti nell’immobiliare commerciale, il 9% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Una performance apparentemente solida, anche se leggermente inferiore ai 7 miliardi raggiunti dall’Italia, che nasconde però una realtà più complessa (Dati JLL).
Ben 2,3 miliardi di euro sono infatti riconducibili a una sola operazione, la cessione a Blackstone del portafoglio industriale di Proudreed. Escludendo questa transazione eccezionale, i volumi del commercial real estate francese sarebbero diminuiti del 29% su base annua.
L’accordo era stato annunciato alla fine di settembre 2025 ed è stato perfezionato nel corso del 2026. La transazione riguarda un portafoglio composto da circa 500 immobili industriali e logistici, oltre a terreni e progetti di sviluppo, per una superficie complessiva di circa 2,3 milioni di metri quadrati distribuiti in tutta la Francia.
L’operazione ha compreso anche la piattaforma di Proudreed e il suo team di circa 140 dipendenti. Il portafoglio presenta un tasso di occupazione vicino al 94%, escludendo i principali progetti di sviluppo, e comprende una pipeline destinata ad alimentare la futura crescita della piattaforma.
Il semestre restituisce quindi l’immagine di un mercato capace di attrarre capitali internazionali attraverso portafogli di grandi dimensioni, ma caratterizzato da fondamentali sottostanti che rivelano alcune fragilità.
Il numero delle transazioni è infatti diminuito del 25% e l’attività ha continuato a polarizzarsi, proseguendo una tendenza già osservata nel 2025. Nove operazioni superiori ai 100 milioni di euro hanno rappresentato circa il 63% del volume semestrale, mentre la sola acquisizione del portafoglio Proudreed ha generato quasi il 35% degli investimenti complessivi.
Il mercato francese appare quindi fortemente concentrato e continua a muoversi a due velocità. Da una parte si collocano le mega operazioni capaci di attirare i capitali internazionali, dall’altra un mercato ordinario poco dinamico, nel quale le transazioni di dimensioni medie faticano ancora a concretizzarsi.
Gli uffici perdono peso
Secondo JLL, nel primo semestre gli investimenti negli uffici hanno totalizzato circa 1,9 miliardi di euro, con una flessione del 22% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Questa asset class ha rappresentato il 29% dei volumi nazionali, rispetto al 41% registrato un anno prima. L’attività è rimasta quasi esclusivamente concentrata nell’Île-de-France, che ha raccolto circa l’85% degli investimenti nel comparto.
Anche in questo caso il risultato è stato sostenuto da poche operazioni di dimensioni rilevanti. Gli investitori continuano a privilegiare le strategie value-add e gli immobili core situati nelle zone più centrali, moderni, efficienti e già locati.
Gli uffici secondari e quelli collocati nelle aree periferiche incontrano invece maggiori difficoltà. La crescita dello smart working, la riduzione delle superfici occupate dalle aziende e i maggiori costi necessari per adeguare gli edifici agli standard ambientali stanno accentuando la distanza tra prodotti prime e immobili obsoleti.
L’Île-de-France ha raccolto complessivamente 3,1 miliardi di euro di investimenti immobiliari nel semestre, il 18% in meno rispetto al primo semestre del 2025 e il 34% sotto la media degli ultimi cinque anni.
Il retail si mantiene stabile
Il retail ha totalizzato circa 1,8 miliardi di euro di investimenti, con una crescita dell’1% rispetto al primo semestre del 2025. Il comparto ha rappresentato il 27% dei volumi nazionali, una quota ormai vicina a quella degli uffici.
Tra le operazioni più importanti figura quella in cui Icade ha completato la vendita dell’edificio Marignan a Black Swan Real Estate Capital, che ha agito per conto di fondi gestiti da Bain Capital e Revcap, per 402 milioni di euro.
L’edificio, in stile Art Déco si trova negli Champs-Élysées, perciò, come avvenuto in Italia con l’operazione relativa a via Montenapoleone 8, anche in Francia una parte consistente dell’attività retail si è concentrata su un immobile high street di pregio.
La transazione conferma inoltre la forte domanda per gli asset situati nelle principali vie del lusso, dove la scarsità di immobili disponibili continua ad alimentare la competizione tra gli investitori. Il mercato resta però selettivo e privilegia le destinazioni prime, i retail park dominanti e gli immobili sostenuti da flussi turistici elevati.
Logistica e industria dominano il semestre soltanto sulla carta
La logistica e gli immobili industriali hanno raccolto complessivamente circa 2,9 miliardi di euro, diventando la principale asset class del semestre.
Il 78% di questo risultato è però attribuibile alla cessione del portafoglio Proudreed a Blackstone. Escludendo il maxi deal, gli investimenti nel segmento si fermerebbero a poco più di 400 milioni di euro, con una flessione molto marcata rispetto al primo semestre del 2025.
JLL sottolinea come le tensioni geopolitiche, l’aumento dei costi energetici e l’incertezza economica stiano aggravando le difficoltà di una classe di attivi già penalizzata dalla scarsità di prodotto e dalla limitata presenza di portafogli sul mercato.
La logistica conserva comunque fondamentali di lungo periodo favorevoli, sostenuti dall’e-commerce, dalla riorganizzazione delle catene di fornitura e dalla necessità delle imprese di avvicinare produzione e distribuzione ai principali bacini urbani.
Un mercato ancora dominato dalle grandi operazioni
Anche Cushman & Wakefield restituisce una fotografia simile. Nel suo MarketBeat dedicato agli investimenti del primo semestre 2026, la società stima un volume complessivo di 6,75 miliardi di euro, in crescita dell’8% rispetto ai 6,26 miliardi registrati nello stesso periodo del 2025.
Il semestre ha contato 229 transazioni, nove delle quali superiori ai 100 milioni di euro. Queste ultime hanno concentrato il 62% del volume complessivo, confermando quanto il risultato sia stato dominato da un numero limitato di operazioni.
La prima metà del 2026 ha quindi registrato una crescita nominale degli investimenti, ma la performance deve essere letta alla luce del peso straordinario della transazione Proudreed. Senza questa operazione, il mercato avrebbe mostrato una contrazione significativa.
Rendimenti stabili e forti differenze tra asset prime e secondari
Cushman & Wakefield sottolinea inoltre come il rendimento dei titoli di Stato francesi a dieci anni, dopo aver raggiunto il 3,83% alla fine del primo trimestre, si sia successivamente stabilizzato su livelli più contenuti.
La riduzione delle tensioni sul mercato obbligazionario può contribuire ad alleggerire la pressione sul premio per il rischio richiesto agli investimenti immobiliari. Il ritorno a una fase di compressione dei rendimenti dipenderà però dall’andamento dei tassi, dalla stabilità politica e dalla disponibilità di finanziamenti.
I prime yield si attestano intorno al 4,25% per gli uffici di pregio e per i migliori immobili commerciali, mentre per la logistica raggiungono circa il 4,90%.
La situazione cambia sensibilmente nei mercati secondari. Gli immobili locati nelle aree periferiche e regionali possono essere scambiati con rendimenti superiori al 6%, mentre in alcune zone suburbane dell’Île-de-France lo spread rispetto al quartiere centrale degli affari di Parigi raggiunge diverse centinaia di punti base.
La quota degli investitori internazionali varia a seconda dell’asset class e si colloca intorno al 45% negli uffici, al 55% nel retail e al 50% nella logistica.
Le prospettive per il 2026
All’inizio dell’anno Knight Frank prevedeva una progressiva ripresa del mercato immobiliare commerciale francese, anche se il primo semestre invita tuttavia a mantenere una certa prudenza. La crescita osservata dipende in larga parte da una sola transazione e il mercato ordinario continua a risentire dell’incertezza economica, dei costi del debito e della distanza tra le aspettative di venditori e compratori.
Nel residenziale istituzionale rimangono interessanti le opportunità legate alle residenze per studenti, al senior living e agli immobili in locazione, perciò al living in generale come tuttavia sta accadendo in Europa, visto il costo delle abitazioni e degli affitti e i cambiamenti sociali in atto.
La logistica e i data center conservano prospettive positive di lungo periodo, mentre per il retail è previsto un moderato miglioramento, accompagnato da una maggiore selettività geografica e di formato.
Per gli uffici, soprattutto nell’Île-de-France, le previsioni restano più complesse. La riduzione dell’assorbimento e l’aumento del tasso di sfitto interessano in particolare gli edifici secondari e le aree periferiche, mentre gli immobili prime situati nel centro di Parigi continuano a beneficiare di una domanda più solida.
Il quadro complessivo è quindi quello di un mercato che conserva fondamentali interessanti, ma che richiede una selezione sempre più attenta degli immobili, delle localizzazioni e delle strategie di investimento.
Il residenziale recupera le compravendite
Infine, per quanto riguarda il mercato residenziale, a fine febbraio 2026 le compravendite di abitazioni esistenti accumulate nei dodici mesi avevano raggiunto 958.000 unità, con una crescita di circa l’11% rispetto all’anno precedente.
Il dato conferma il recupero iniziato nel 2025, dopo la forte contrazione registrata tra il 2022 e il 2024. Il livello delle transazioni rimane tuttavia inferiore al massimo di 1,25 milioni di vendite raggiunto nell’agosto del 2021. I Notaires de France parlano infatti di una ripresa reale, ma ancora graduale e condizionata dall’andamento dei finanziamenti.
Nel primo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni esistenti sono aumentati dello 0,2% rispetto al trimestre precedente. La crescita è stata sostenuta soprattutto dall’Île-de-France, mentre nelle altre regioni francesi i valori sono rimasti sostanzialmente invariati.
Lato residenziale, quindi, i dati mostrano una stabilità delle compravendite che può essere scossa da un maggiore costo dei mutui.
