Che il retail sia un’asset class dinamica è stato dimostrato non soltanto nel primo semestre del 2026, ma anche negli anni precedenti. Il comparto aveva infatti chiuso il 2025 ai primi posti tra le destinazioni degli investimenti, con 3,5 miliardi raccolti su oltre 12 annuali (Dati Patrigest -TEHA).
Il primo semestre dell’anno mostra continuità. Secondo Cbre, il comparto ha raccolto circa 1,5 miliardi di euro nel secondo trimestre, portando il totale semestrale a 2,2 mld e affermandosi come l’asset class più performante del momento.
Il dato è stato comunque fortemente condizionato dalla maxi operazione relativa all’immobile di via Montenapoleone 8 a Milano, una cessione record nel segmento high street avvenuta a inizio aprile.
Al netto di questa transazione straordinaria, il retail ha comunque mostrato un andamento molto positivo. L’interesse continua a concentrarsi sugli stessi segmenti, con particolare attenzione per centri commerciali, factory outlet e retail park, mentre resta naturalmente elevata l’attrattività dell’high street.
Cbre prevede comunque una possibile compressione dei rendimenti per i centri commerciali e per i retail park di buona qualità, considerando una pipeline di operazioni superiore a un miliardo di euro attesa nei prossimi sei-otto mesi.
Dopo il repricing degli ultimi anni, il comparto presenta oggi probabilmente un equilibrio tra rendimento corrente e potenziale rivalutazione del capitale. Il rafforzamento dei fondamentali operativi, accompagnato dall’aumento dei visitatori e dalla tenuta delle performance commerciali, sta rendendo questi asset sempre più interessanti per gli investitori.
I numeri mostrano una crescente disponibilità di capitale sia sul fronte dell’equity sia su quello del debito, insieme all’ingresso di nuovi operatori interessati a operazioni di dimensioni rilevanti. Lo dimostra l’arrivo in Italia del fondo sudafricano Vukile Property Fund che, dopo aver costruito una presenza significativa nella Penisola Iberica, ha debuttato nel mercato italiano attraverso Esperia Properties.
La prima operazione ha riguardato l’acquisizione di tre centri commerciali per un valore complessivo di 115 milioni di euro. Si tratta di Le Due Valli in provincia di Torino, Le Centurie in provincia di Padova e Quarto Nuovo in provincia di Napoli. Il gruppo ha inoltre annunciato due ulteriori acquisizioni in fase avanzata, per un valore complessivo di circa 200 milioni di euro.
In sostanza, emerge un interesse trasversale verso il settore. Anche secondo Savills, il retail si conferma tra le principali destinazioni degli investimenti immobiliari. Nel primo semestre del 2026 il comparto avrebbe raccolto circa 1,9 miliardi di euro attraverso 29 transazioni. Di questi, oltre 900 milioni sono riconducibili al segmento high street, sostenuto soprattutto alla citata operazione di via Montenapoleone, mentre nell’out of town l’attenzione si concentra sui factory outlet, sui centri commerciali e sui retail park.
I centri commerciali restano dinamici, sia sul fronte operativo sia su quello dello sviluppo. In Italia si contano circa 1.030 strutture, per una superficie complessiva di 16,1 milioni di metri quadrati. Le proprietà stanno concentrando gli interventi sulla riqualificazione, sull’ampliamento e sul riposizionamento degli asset esistenti, anche per rispondere all’evoluzione delle esigenze dei visitatori e dei retailer.
Le performance registrate nei primi cinque mesi del 2026 mostrano un consolidamento dei fatturati e dei flussi di visitatori. Il food e il settore della cura della persona guidano la crescita, mentre aumenta l’interesse dei retailer verso nuovi format.
Anche il numero delle nuove aperture registrate nel primo semestre ha superato quello dello stesso periodo del 2025. Un risultato che conferma il ruolo centrale dei centri commerciali nelle strategie di sviluppo e di espansione dei brand.
Marco Montosi, head of investment Savills aveva così commentato: “Il retail si conferma protagonista del mercato degli investimenti italiano, con quasi 1,9 miliardi di euro investiti nel primo semestre e una crescita di oltre il 70% anno su anno, il miglior H1 di sempre per il settore. A sostenere i volumi sono in particolare gli asset dominanti nel segmento out-of-town, outlet in testa, dove fondamentali operativi solidi favoriscono il rientro del capitale istituzionale, in un comparto che continua a offrire un equilibrio convincente tra rendimento, resilienza e visibilità sui flussi di cassa”.
Riccardo Crepaldi, head of retail management Savills aveva aggiunto: “I dati dei primi 5 mesi dell’anno continuano il trend positivo, con fatturati (+2,7%) e ingressi (+2%) in crescita. La ristorazione, con un +4% YoY di turnover, torna ad avere un ruolo da leader nelle performance a dimostrazione del suo ruolo di “ancora”. Analizzando le altre categorie, si segnala un ottimo risultato dei beni per la persona, con un 3,8% YoY. Un dato interessante arriva anche dall’elettronica che, in controtendenza rispetto al calo degli ultimi anni, mostra i primi segni di recupero: sarà interessante verificare se si concretizzerà in un trend strutturale nei prossimi mesi. L’implementazione del digitale, il restyling di strutture datate e il rinnovamento e un giusto bilanciamento dei brand sono fattori chiave che contribuiscono a mantenere elevate le performance e l’appeal di un centro.”
Il mercato high street continua intanto ad accogliere nuovi brand. Accanto alle destinazioni consolidate come Milano, Roma, Firenze, Venezia e Bologna, continuano ad emergere le principali località turistiche. È un trend già osservato nel 2025, che interessa le destinazioni di mare, lago e montagna di pregio.
Milano resta comunque il principale punto di riferimento per il lusso, la moda e il design. Nel Quadrilatero la domanda supera ampiamente l’offerta e la disponibilità di spazi si attesta intorno all’1%. Negli ultimi dodici mesi sono state registrate 35 nuove aperture, mentre via Montenapoleone ha raggiunto un nuovo massimo storico nei canoni prime, pur essendo scivolata al secondo posto tra le high street globale, scalzata (almeno per il momento) dalla londinese New Bond Street.
Il retail prosegue quindi la sua corsa tra enormi deal dell’high street e un dinamismo dell’out of town che si muove tra acquisizioni, ampliamenti e operazioni di lancio tali da renderlo sempre più pilastro di questo comparto.
