Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di trasformazione che va ben oltre la semplice ripresa dei volumi di investimento. Dopo anni caratterizzati da volatilità dei tassi, inflazione elevata e rallentamento delle compravendite, il comparto living sta assumendo un ruolo sempre più centrale nelle strategie degli investitori istituzionali e degli sviluppatori. L’attenzione non è più rivolta esclusivamente al prodotto immobiliare, ma alla capacità di sviluppare modelli abitativi in grado di rispondere a nuove esigenze demografiche, sociali ed economiche. In questo scenario si affermano due modelli destinati a ridefinire il settore: il build to sell (BTS) e il build to rent (BTR).
Le prospettive per il real estate italiano sono oggi più favorevoli rispetto agli ultimi due anni. Il progressivo allentamento della politica monetaria della BCE, un’inflazione più contenuta e una maggiore stabilità macroeconomica nell’area europea stanno certamente migliorando il clima per gli investimenti immobiliari. Negli ultimi dodici mesi, il comparto si è infatti posizionato come la seconda asset class più transata in Europa, subito dopo gli uffici e leggermente avanti rispetto ai segmenti industriale e logistico. Con oltre 45 miliardi di euro di volumi transati, il settore ha registrato una crescita del 2% rispetto ai 44 miliardi di euro del 2024, dimostrando una solida tenuta dell’interesse da parte degli investitori. Il quadro complessivo resta tuttavia articolato, con dinamiche differenziate tra le principali aree geografiche, a testimonianza di un mercato che continua a evolvere in modo selettivo.
Living italiano: asset class che continua a maturare
Ciò che è oggettivo è che il living è sempre più rilevante nei portafogli immobiliari, e si struttura come un ecosistema che comprende student housing, senior living, serviced apartment, social housing e, soprattutto, Build to Rent.
Secondo Colliers, nonostante il numero limitato di operazioni concluse nel comparto BTR durante il 2025, non si osserva un rallentamento strutturale del mercato. Al contrario, la pipeline evidenzia numerosi progetti in fase di sviluppo tra Milano e Roma, molti dei quali pronti ad arrivare sul mercato nei prossimi mesi o nel corso del prossimo ciclo di investimenti. Il dato più interessante riguarda proprio la maturazione del mercato: il living non viene più considerato un segmento alternativo, ma una componente strutturale delle strategie degli investitori istituzionali, attratti dalla resilienza della domanda abitativa e dalla possibilità di costruire rendimenti di lungo periodo.
Ricordiamo che nel 2025, secondo gli ultimi dati rilasciati dall’Agenzia delle Entrate, il mercato residenziale italiano ha registrato una crescita delle compravendite pari al +6,4% su base annua, per un totale di 766.756 transazioni, consolidando la fase di recupero avviata nel 2024 e posizionandosi come secondo miglior anno degli ultimi 10 anni.
Build to Sell: il modello tradizionale che evolve
C’è inoltre un gap strutturale dell’offerta residenziale. Oltre il 65% del patrimonio abitativo italiano è stato infatti costruito prima degli anni Ottanta, mentre l’attività edilizia rimane contenuta: il numero di nuovi permessi di costruzione residenziale si colloca stabilmente su livelli inferiori rispetto ai picchi storici, a fronte di costi di costruzione in costante aumento dal 2010, se pur stabilizzati tra il 2024 e il 2025. Negli ultimi dieci anni, la media è di 52.000 costruzioni per anno contro le 100.000 nel periodo pre-crisi del 2008. Questo squilibrio alimenta la pressione sui mercati urbani e rafforza il ruolo delle operazioni di rigenerazione, conversione e sviluppo di nuovo prodotto.
In questo contesto, il mercato Living Capital Markets si afferma come risposta strutturale alle nuove esigenze abitative, raggiungendo 1 miliardo di investimenti nel 2025 (+6,1%), con Built-to-Sell (BTS) e PBSA che hanno rappresentato più del 90%. Il BTS (sviluppi residenziali destinati alla vendita frazionata degli immobili) ha mostrato nel 2025 una forte vitalità, con 446 milioni di euro di investimenti (pari a 31 operazioni), in crescita dell’86% su base annua, trainati prevalentemente da strategie value‑add (che hanno pesato il 79%, pari a 27 operazioni) e interventi di conversione (il 52%). Il mercato BTS, a differenza del PBSA e del BTR, è caratterizzato da una forte presenza di investitori domestici, che rappresentano circa l’80% dei volumi complessivi del segmento.
Il Build to Sell, nello specifico, continua a rappresentare il modello prevalente nello sviluppo residenziale italiano. L’obiettivo rimane quello di progettare e costruire immobili destinati alla vendita immediata, ma il prodotto richiesto dal mercato è profondamente cambiato. Gli acquirenti cercano oggi edifici ad alta efficienza energetica, dotati di spazi flessibili, tecnologie smart e servizi condivisi. La qualità costruttiva e la sostenibilità rappresentano ormai elementi imprescindibili per mantenere competitività sul mercato.
Anche la localizzazione assume un ruolo strategico: le principali operazioni si concentrano nelle aree interessate da processi di rigenerazione urbana, dove la riqualificazione di ex comparti industriali consente di creare nuovi quartieri misti, integrando residenze, servizi e spazi pubblici.In questo contesto il Build to Sell resta fondamentale, ma si orienta sempre più verso prodotti premium e interventi ad alto valore aggiunto.
Build to Rent: dalla proprietà all’esperienza abitativa
Se il Build to Sell rappresenta il modello storico dello sviluppo immobiliare italiano, il Build to Rent costituisce probabilmente il cambiamento più significativo degli ultimi anni. Il principio è semplice: l’immobile viene progettato fin dall’origine per essere mantenuto in proprietà da un investitore istituzionale e destinato esclusivamente alla locazione.
Ma la vera innovazione non riguarda soltanto il modello finanziario. Come evidenzia Morning Capital, il Build to Rent introduce una diversa concezione dell’abitare, nella quale il valore dell’immobile non è determinato esclusivamente dalla qualità costruttiva, bensì dall’intera esperienza offerta al residente. Gli edifici vengono infatti progettati integrando servizi, aree comuni, spazi di coworking, palestre, lavanderie condivise, gestione digitale, assistenza tecnica e community management. L’abitazione diventa così un servizio continuativo piuttosto che un semplice bene da utilizzare.
Questo approccio risponde ai cambiamenti sociali che stanno interessando il mercato italiano: maggiore mobilità lavorativa, crescita dei nuclei familiari di piccole dimensioni, incremento degli studenti fuori sede e dei professionisti che privilegiano la flessibilità rispetto all’acquisto della casa.
Perché gli investitori guardano al BTR
L’interesse crescente degli investitori istituzionali deriva da diversi fattori. Innanzitutto, il Build to Rent consente di generare flussi di cassa ricorrenti nel lungo periodo, riducendo la dipendenza dalle dinamiche cicliche delle compravendite. Inoltre, la gestione unitaria dell’intero edificio permette un controllo più efficiente della manutenzione, dell’occupazione e della qualità del patrimonio immobiliare.
Per gli investitori internazionali il BTR rappresenta quindi un asset caratterizzato da maggiore stabilità rispetto ad altri segmenti del real estate, soprattutto nelle grandi città universitarie e nei principali poli economici italiani.
Le sfide ancora aperte
Nonostante le prospettive positive, il mercato italiano deve ancora affrontare alcune criticità. Tra queste figurano la complessità dei processi autorizzativi, la disponibilità limitata di aree edificabili nelle grandi città, l’aumento dei costi di costruzione e un quadro normativo che non sempre favorisce lo sviluppo di iniziative dedicate esclusivamente alla locazione. Anche sul fronte culturale permane una forte propensione all’acquisto dell’abitazione, elemento che distingue l’Italia da mercati come Regno Unito, Germania o Stati Uniti, dove il Build to Rent è ormai una componente consolidata dell’offerta residenziale.
Il mercato immobiliare italiano sta dunque entrando in una nuova fase, nella quale il valore degli interventi non sarà determinato esclusivamente dalla qualità degli edifici, ma dalla capacità di rispondere ai nuovi bisogni dell’abitare. Il Build to Sell continuerà a rappresentare una componente essenziale dello sviluppo residenziale, soprattutto nei segmenti medio-alti e nelle operazioni di rigenerazione urbana. Parallelamente, il Build to Rent appare destinato a crescere, sostenuto dall’interesse degli investitori istituzionali e da una domanda abitativa sempre più orientata verso flessibilità, servizi e qualità dell’esperienza. Più che una semplice evoluzione del mercato, si tratta di un cambiamento strutturale del modo di concepire la casa: non più soltanto un bene da acquistare, ma uno spazio da vivere, gestito come un servizio e inserito in un ecosistema urbano capace di generare valore nel tempo.
