Tra gennaio e giugno 2026 gli investimenti immobiliari in Italia hanno raggiunto circa 7,4 miliardi di euro, in crescita del 38% rispetto al primo semestre 2025 e dell’83% rispetto alla media degli ultimi dieci anni.
Particolarmente significativa la performance del secondo trimestre, che ha totalizzato 4,4 miliardi di euro di volumi investiti (+67% su base annua). L’andamento del semestre conferma il consolidamento del percorso di ripresa avviato nel 2024, sostenuto da una crescente liquidità sul mercato e da una rinnovata propensione degli investitori verso operazioni di dimensioni rilevanti.
Milano si conferma il principale mercato italiano per volumi investiti, concentrando circa 3 miliardi di euro di investimenti, pari al 39% del totale nazionale e in crescita dell’81% rispetto al primo semestre del 2025. Roma segue con 660 milioni di euro investiti, corrispondenti al 9% dei volumi complessivi, sostanzialmente in linea con i livelli registrati un anno fa. A livello geografico, il nord Italia continua a rappresentare il principale polo di attrazione per il capitale, con il 62% degli investimenti complessivi, mentre il Centro-Sud si attesta al 18%.
I dati sono frutto dell’analisi di Colliers.
Retail ancora in testa per volumi di investimento
Nel primo semestre del 2026 il settore retail ha registrato investimenti per circa 2,2 miliardi di euro, in crescita del 90% rispetto allo stesso periodo del 2025. La performance è stata sostenuta da una marcata accelerazione nel secondo trimestre, che ha totalizzato quasi 1,4 miliardi di euro (+142% anno su anno), trainata principalmente dalla landmark transaction di Via Montenapoleone 8 a Milano. L’operazione ha riguardato la cessione, tramite share deal, di una quota dell’80% dell’asset per un valore superiore a 1 miliardo di euro, a distanza di poco più di due anni dalla precedente transazione conclusa nel 2023.
Particolare interesse continua a essere riscontrato per il segmento Out of town (circa 470 milioni di euro). Dopo essere stato uno dei comparti maggiormente interessati dal processo di repricing degli ultimi anni, il settore presenta oggi un interessante equilibrio tra rendimento corrente e potenziale di apprezzamento del capitale.
Il progressivo rafforzamento dei fondamentali operativi, sostenuto dalla crescita dei flussi di visitatori e dalla tenuta delle performance commerciali, rende il segmento particolarmente attrattivo per gli investitori, che possono beneficiare di rendimenti prime ancora elevati e di prospettive di compressione degli yield nel medio termine. La rinnovata attrattività del comparto è confermata dalle numerose operazioni portfolio concluse nel secondo trimestre, che hanno rappresentato circa il 65% dei volumi Out of Town.
Tale dinamica evidenzia una crescente disponibilità di capitale, sia sul fronte equity sia su quello del debito, oltre all’ingresso di nuovi investitori orientati a operazioni di dimensioni rilevanti. Tra le principali transazioni del periodo si segnalano l’acquisizione di un portafoglio retail del valore di circa 115 milioni di euro, composto da asset situati a Milano, Torino e Padova, e la compravendita di un portafoglio di retail park localizzato tra le province di Treviso e Udine.
Anche nel segmento high street l’interesse degli investitori continua a concentrarsi su immobili core, prevalentemente cielo-terra, caratterizzati da dimensioni significative e posizionati nelle principali high street italiane. Parallelamente, il mercato mostra una buona profondità anche al di fuori delle tradizionali piazze di Milano e Roma. Nel secondo trimestre si sono infatti registrate diverse transazioni di high street retail nei principali capoluoghi regionali, a conferma di una domanda sempre più diffusa per location prime in grado di coniugare solidità dei fondamentali e prospettive di crescita nel lungo periodo.
Nella logistica leasing sui massimi livelli
La logistica si conferma tra le asset class più dinamiche del mercato immobiliare italiano, con circa 1,1 miliardi di euro investiti nel primo semestre del 2026, in crescita del 36% rispetto allo stesso periodo del 2025. Particolarmente brillante la performance del secondo trimestre, che ha concentrato 730 milioni di euro di investimenti, registrando un incremento del 420% su base annua e contribuendo in modo determinante al risultato del semestre. Il mercato mantiene un forte slancio, sostenuto da una pipeline di operazioni superiore a 1 miliardo di euro attesa tra il Q3 e il Q4 2026. Gli investitori core continuano a mostrare interesse per il comparto, segnalando una rinnovata fiducia nei fondamentali del settore e nelle prospettive di crescita. Allo stesso tempo, permane una preferenza per strategie value-add e core+, con particolare attenzione ad asset in grado di offrire crescita dei canoni e solidi fondamentali occupazionali.
Dal lato occupier, il primo semestre 2026 si è chiuso con una superficie locata di circa 1,6 milioni di mq, rappresentando il miglior risultato semestrale di sempre e una crescita del 63% rispetto all’H1 2025. Il Q2 ha registrato una superficie assorbita di 752.000 mq, in aumento del 60% rispetto al Q2 2025, a conferma di un trend della domanda particolarmente positivo. Nel Q2 tainano il take-up le province di Piacenza, Milano e Bergamo. La domanda continua a concentrarsi su magazzini Grade A e conformi ai criteri ESG, che nel secondo trimestre hanno rappresentato il 94% della superficie assorbita. La combinazione di offerta limitata e di una domanda ancora sostenuta continua a sostenere la crescita degli ERV (Estimated Rental Value), che registrano un CAGR del 4,1% negli ultimi tre anni. Il prime rent di Milano si attesta oggi oltre i 72 €/mq/anno, sebbene la crescita stia progressivamente normalizzandosi dopo i picchi inflattivi osservati negli anni precedenti. La domanda continua a essere trainata dagli operatori logistici conto terzi (3PL), che rappresentano il 58% del take-up totale, seguiti dai retailer con una quota pari al 33%, confermando il ruolo centrale della distribuzione e dell’e-commerce nell’evoluzione del mercato logistico italiano.
Hotels: volumi in normalizzazione, domanda ancora solida
Nell’H1 2026 gli investimenti in hotel hanno raggiunto circa 1,1 miliardo di euro, registrando un calo del 25% su base annua, a fronte di una base di confronto particolarmente elevata, considerando che l’H1 2025 ha rappresentato un semestre eccezionale, con il record storico per volumi e numero di transazioni.
Al netto di questo effetto, il settore alberghiero evidenzia una fase di consolidamento del mercato e una domanda d’investimento che si conferma strutturalmente solida. Con il 15% dei volumi complessivi investiti, l’hospitality si posiziona come la terza asset class del trimestre. La domanda degli investitori si orienta verso asset in grado di coniugare solidità dei fondamentali e potenziale di creazione di valore, grazie a margini di reversion e opportunità di miglioramento delle performance operative, elementi che continuano ad attrarre sia investitori core sia strategie value-add. Nel secondo trimestre dell’anno, circa l’80% dei capitali investiti si è concentrato nelle principali destinazioni urbane.
Milano conferma una buona performance grazie, in particolare, all’operazione sul portafoglio Covivio, che ha generato un volume complessivo di oltre 210 milioni di euro. Segue Roma, dove sono state concluse due rilevanti transazioni con valori compresi tra 70 e 100 milioni di euro, espressione di strategie d’investimento differenti: una riconducibile a un profilo core e l’altra orientata a una logica value-add. Parallelamente, cresce l’interesse degli investitori verso i principali capoluoghi regionali, che continuano a rafforzare il proprio posizionamento come destinazioni attrattive per il capitale istituzionale.
Office: capitale privato domestico e strategie core sostengono il mercato
Nel primo semestre 2026 il comparto office ha registrato investimenti per circa 870 milioni di euro distribuiti su 29 operazioni, evidenziando una flessione del 9% rispetto allo stesso periodo del 2025. Milano si conferma il principale mercato per volume investito, concentrando il 52% degli investimenti complessivi, seguita da Roma con il 32%. Entrambi i mercati hanno registrato 12 operazioni nel corso del semestre. Dal punto di vista della provenienza del capitale, il 41% dei volumi investiti è riconducibile a investitori domestici, che hanno completato circa 20 operazioni sulle 29 complessive. Tale evidenza trova conferma anche nell’analisi della tipologia di investitore: la componente private – comprensiva di family office, Hnwi e investitori privati – ha rappresentato il 37% dei volumi e 17 transazioni sul totale del semestre. Al netto dell’operazione Montenapoleone 8, il mercato office evidenzia quindi un ruolo particolarmente rilevante del capitale privato italiano, che continua a sostenere l’attività di investimento nel settore.
La distribuzione dei volumi per strategia evidenzia una netta prevalenza del capitale core (61%), a conferma dell’interesse degli investitori per asset stabilizzati e caratterizzati da elevata qualità. Gli investimenti value-add hanno rappresentato il 21% dei volumi complessivi, mentre gli owner occupier si sono attestati al 18%. La prevalenza di strategie core e la continua competizione per gli asset di maggiore qualità contribuiscono a mantenere stabile il prime yield degli uffici a Milano, che si attesta al 4,0%.
Office leasing: canoni prime in crescita, domanda orientata alla qualità
A Milano la superficie assorbita in locazione ha raggiunto nei primi sei mesi del 2026 circa 135.000 mq, in calo del 32% rispetto allo stesso periodo del 2025. Nel secondo trimestre il take-up si è attestato a circa 63.000 mq (in calo del 33%). Nonostante il rallentamento dei volumi, la domanda continua a concentrarsi sugli immobili più performanti in termini di qualità, efficienza e caratteristiche tecniche, con gli asset di classe A e A+ che rappresentano circa il 68% delle superfici assorbite.
Il mercato evidenzia quindi una crescente polarizzazione verso gli spazi prime, a conferma di una domanda che rimane attiva ma sempre più selettiva. La dimensione media delle operazioni si mantiene su livelli contenuti, attestandosi appena sotto gli 800 mq anche nel secondo trimestre, confermando la tendenza degli occupier a privilegiare una gestione più efficiente degli spazi occupati. In questo contesto il prime rent nel CBD Duomo è salito a 850 €/mq/anno. L’incremento dei canoni prime riflette quindi il crescente disallineamento tra una domanda concentrata sugli asset più performanti e una disponibilità di spazi di elevata qualità che, nel CBD, continua a mantenersi su livelli particolarmente contenuti.
Nel mercato uffici di Roma, la superficie assorbita nel primo semestre è stata di circa 62.500 mq, in aumento del 15% rispetto allo stesso periodo. In questo secondo trimestre gli spazi locati sono stati pari a circa 24.100 mq, in crescita del 27% rispetto al Q2 2025. L’attività si è concentrata su sei operazioni comprese tra 1.000 e 6.000 mq, che hanno rappresentato circa il 70% del take up del trimestre. Il Centro è stato il sottomercato più dinamico, sia in termini di Leased Area che per numero di transazioni, seguito dal Greater EUR. Dal lato dei canoni, le evidenze di mercato indicano un ulteriore rafforzamento dei valori prime, con il CBD che registra un incremento da 600 a 630 €/mq, mentre l’EUR segna una crescita da 390 a 400 €/mq, a conferma di una domanda orientata verso prodotti di qualità elevata e localizzazioni consolidate.
Alternative: accelerano gli investimenti in data center
Con circa 736 milioni di euro investiti nel primo semestre del 2026, i data center rappresentano nel primo semestre dell’anno uno dei fenomeni più rilevanti del mercato immobiliare italiano. I volumi si concentrano prevalentemente nell’area di Milano, che si conferma l’hub di riferimento per lo sviluppo del settore nel Paese. Alimentato dalla crescente domanda di capacità di calcolo e dall’accelerazione dell’Intelligenza Artificiale, il comparto continua ad attrarre l’interesse degli investitori. Il mercato è oggi dominato da operazioni di sviluppo, attraverso l’acquisizione di terreni e asset brownfield destinati alla realizzazione di nuovi data center.
Living: crescita sostenuta da Build-to-sell e Pbsa
Con 560 milioni di euro investiti nel primo semestre del 2026, in crescita del 36% su base annua, il living consolida il proprio ruolo all’interno del commercial real estate italiano, rappresentando stabilmente una quota prossima al 10% dei volumi complessivi investiti. Particolarmente positivo l’andamento del secondo trimestre, che ha registrato 310 milioni di euro di investimenti, in aumento del 59% rispetto allo stesso periodo del 2025.
L’attività di mercato è stata guidata principalmente da due segmenti: il build-to-sell, che ha rappresentato il 58% dei volumi investiti, e il Pbsa, con una quota del 33%, quest’ultimo caratterizzato da una prevalenza di operazioni forward purchase. Entrambi i comparti continuano a beneficiare di solidi fondamentali della domanda, sostenendo l’interesse degli investitori.
Dal punto di vista geografico, Milano si conferma il principale mercato di riferimento, concentrando circa 320 milioni di euro di investimenti, pari al 57% dei volumi complessivi e in crescita del 43% rispetto al primo semestre del 2025. Roma si posiziona al secondo posto con circa 80 milioni di euro investiti (20% del totale living), sostanzialmente in linea con i livelli registrati un anno fa.
Liquidità e robusta pipeline per la seconda metà dell’anno
Il risultato del primo semestre appare particolarmente significativo se letto alla luce del contesto macroeconomico e geopolitico che ha caratterizzato la prima parte dell’anno.
Nonostante le tensioni internazionali e la volatilità che ha interessato i mercati finanziari, il commercial real estate italiano ha dimostrato una notevole capacità di tenuta, sostenuto dall’elevata liquidità disponibile e dalla qualità delle opportunità presenti sul mercato. La stabilità dei valori nelle principali asset class e l’assenza di fenomeni di repricing confermano la solidità dei fondamentali del settore e la crescente fiducia degli investitori nel mercato italiano.
Guardando alla seconda parte dell’anno, alcuni segnali provenienti dal contesto macroeconomico potrebbero contribuire a sostenere ulteriormente l’attività di investimento.
Dopo la riaccelerazione osservata nei mesi primaverili, il dato inflattivo europeo di giugno ha evidenziato un primo rallentamento delle pressioni sui prezzi. Sebbene sia ancora prematuro parlare di un trend consolidato, un’evoluzione favorevole dell’inflazione nei prossimi mesi potrebbe migliorare la visibilità sulle future decisioni di politica monetaria della bce e sul costo del capitale. In un mercato che continua a beneficiare di una significativa disponibilità di liquidità e di una pipeline di operazioni rilevante, questi elementi potrebbero contribuire a mantenere elevato l’interesse degli investitori verso il commercial real estate italiano nella seconda parte del 2026.
