Nel real estate, il valore di un progetto non si esaurisce nella fase di costruzione. Tempi di realizzazione, costi di manutenzione, flessibilità degli spazi ed esigenze di rigenerazione incidono sulla gestione economica dell’immobile nel corso degli anni. È su questa prospettiva che si sviluppa la strategia di Marlegno, azienda bergamasca specializzata nelle costruzioni sostenibili, che punta a integrare progettazione, prefabbricazione e gestione del ciclo di vita degli edifici.
Il progetto Prefab&Smart Building rappresenta uno dei principali strumenti di questo percorso. Premiato come Digital New Champion ai Future Industry Awards 2026, il modello punta a trasferire una quota crescente delle lavorazioni dal cantiere allo stabilimento, attraverso prefabbricazione avanzata, progettazione digitale e automazione.
Per il mercato immobiliare, il cambiamento riguarda soprattutto l’organizzazione del processo di sviluppo: industrializzare le lavorazioni può contribuire a rendere più prevedibili tempi ed esecuzione, riducendo alcune delle criticità legate alla gestione dei cantieri.
Tempi e costi al centro del processo di sviluppo
“La frammentazione degli operatori e la complessità nella gestione di più cantieri sono tra le criticità del settore”, spiega Angelo Luigi Marchetti, amministratore delegato di Marlegno.
Il trasferimento delle lavorazioni in stabilimento consente di operare in un ambiente controllato e di utilizzare processi consolidati. Il progetto Prefab&Smart Building punta, inoltre, a combinare moduli costruttivi ripetibili e personalizzazione architettonica, mantenendo le caratteristiche richieste dal singolo intervento.
L’obiettivo industriale dichiarato è incrementare la capacità produttiva dalle circa 100 unità abitative annue a un intervallo compreso tra 200 e 300. Il progetto si inserisce nel percorso di crescita di un’azienda che nel 2025 ha registrato un valore della produzione di 32 milioni di euro.
Per sviluppatori e investitori, il tema è rilevante soprattutto in relazione alla pianificazione delle operazioni: una maggiore standardizzazione delle lavorazioni può favorire il controllo delle attività e dei budget, anche se i benefici effettivi devono essere valutati in funzione delle caratteristiche di ciascun progetto.
Residenziale e rigenerazione: nuove opportunità per il patrimonio esistente
Un ambito di interesse è quello della riqualificazione immobiliare, nel quale Marlegno propone Guscio, un sistema brevettato basato su pareti prefabbricate utilizzabili come esoscheletro dell’edificio.
La soluzione mira a integrare più funzioni: protezione sismica, miglioramento delle prestazioni acustiche, passaggio degli impianti e possibilità di incorporare dispositivi per la produzione energetica. L’approccio risponde all’esigenza di intervenire sul patrimonio esistente attraverso soluzioni coordinate, che combinino prestazioni tecniche e rinnovamento architettonico.
Accanto alla riqualificazione dei singoli fabbricati, l’azienda guarda a nuovi complessi residenziali e bioquartieri, con interventi che possono comprendere da 40 a 100 unità abitative.
Per il mercato, la sfida consiste nel trovare un equilibrio tra costi dell’intervento, qualità del prodotto finale e sostenibilità economica dell’operazione. L’industrializzazione può contribuire a rendere più organizzata la fase esecutiva, mentre la progettazione integrata consente di valutare fin dall’inizio le esigenze funzionali e tecnologiche degli edifici.
Hospitality: l’edificio come investimento di lungo periodo
È nel comparto hospitality che la relazione tra costruzione e gestione immobiliare emerge con particolare evidenza. Marlegno collabora con fondi internazionali impegnati in operazioni di development, intervenendo fin dalle prime fasi della progettazione.
L’attività comprende la valutazione della flessibilità degli spazi e una pianificazione dei costi di gestione nel lungo periodo, considerando interventi quali la sostituzione dei serramenti, delle pompe di calore e dei pavimenti, oltre alla rigenerazione degli ambienti e delle attrezzature.
L’obiettivo è fornire agli sviluppatori una maggiore visibilità sulle spese che l’immobile potrà richiedere durante il suo ciclo di vita. In questa prospettiva, la manutenzione non rappresenta soltanto un’attività successiva alla consegna, ma una variabile da integrare nelle scelte progettuali iniziali.
Per gli investitori immobiliari, conoscere in anticipo le principali esigenze manutentive può migliorare la programmazione degli interventi e la valutazione dei costi operativi. La flessibilità degli spazi, inoltre, può assumere un ruolo importante per strutture ricettive che devono adattarsi all’evoluzione della domanda e degli standard di servizio.
Secondo Marchetti, anche la gestione degli impianti rappresenterà un ambito di crescente interesse, con la possibilità di integrare ulteriori competenze lungo la filiera.
Il mercato internazionale e la ricerca di partner affidabili
Marlegno ha già realizzato attività all’estero, in particolare in Spagna, Portogallo e alle Maldive. In questi mercati, la logistica dei cantieri e l’organizzazione delle squadre di montaggio possono rappresentare fattori critici per la competitività delle operazioni.
L’azienda guarda anche ai mercati di fascia alta del Nord Europa, come Germania e Paesi Bassi, e punta a intercettare fondi e investitori internazionali interessati a sviluppare progetti in Italia.
In questo contesto, la capacità di affiancare il committente fin dalla fase di sviluppo può diventare un elemento distintivo: non soltanto esecuzione delle opere, ma contributo alla definizione delle soluzioni tecniche, dei costi e delle esigenze manutentive future.
La tecnologia come strumento di controllo
La personalizzazione degli immobili rimane una variabile centrale. Per conciliare esigenze progettuali differenti e vantaggi della produzione industrializzata, Marlegno punta sull’ingegnerizzazione dei processi e su una library di soluzioni tecniche verificate e certificate, riutilizzabili in più cantieri.
Questo patrimonio di conoscenze può contribuire a ridurre la necessità di riprogettare da zero soluzioni già sperimentate e a mantenere il controllo dei budget definiti all’inizio delle operazioni.
L
a sfida, nel real estate, è trasformare queste capacità in maggiore prevedibilità lungo tutto il processo: dalla progettazione alla costruzione, fino alla gestione dell’immobile. È in questo passaggio che prefabbricazione e digitalizzazione possono assumere un ruolo strategico per sviluppatori e investitori, chiamati a valutare non soltanto il costo iniziale, ma anche le prestazioni e le esigenze di gestione del proprio patrimonio nel tempo.
