A settembre 2026 il commercial real estate ha registrato in Italia un volume di investimenti pari a 10,6 miliardi di euro da inizio anno, in crescita del 36% rispetto allo stesso periodo del 2025 e del 73% rispetto alla media degli ultimi dieci anni. Il risultato ha inoltre già superato il volume investito complessivamente nell’intero 2024. Dopo le solide performance osservate nei primi due trimestri dell’anno, anche il terzo trimestre ha mantenuto un andamento positivo, con investimenti per circa 2,9 miliardi di euro, in aumento del 18% rispetto al terzo trimestre del 2025.
La fotografia è scattata da Colliers.
A Milano 3,6 mld di investimenti
Guardando alla geografia degli investimenti, Milano ha concentrato nei primi nove mesi del 2026 un volume pari a 3,6 miliardi di euro, corrispondente a circa il 34% del totale nazionale. Il risultato, in crescita del 73% rispetto allo stesso periodo del 2025, supera già il volume annuo registrato in ciascuno degli ultimi dieci anni, con la sola eccezione del 2022. Anche Roma ha mostrato una dinamica positiva, con investimenti di circa 1,1 miliardi di euro, pari a circa il 10% dei volumi complessivi, in crescita del 20% rispetto ai primi nove mesi del 2025. Nella Capitale, l’attività è stata trainata principalmente dai comparti uffici e alberghiero, che hanno concentrato la quota prevalente degli investimenti.
A livello geografico, il Nord Italia continua a rappresentare il principale polo di attrazione per il capitale, con il 60% degli investimenti complessivi, mentre il Centro-Sud si attesta al 23%. Il restante 17% è coperto da beni in portafoglio.
Retail ancora in testa per volumi investiti
Nei primi nove mesi del 2026 il settore Retail ha registrato investimenti per circa 3 miliardi di euro, in crescita del 31% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il risultato supera già i volumi annuali registrati in ciascuno degli ultimi dieci anni, ad eccezione del 2025. Nel solo terzo trimestre sono stati investiti 504 milioni di euro, trainati principalmente da operazioni in portafoglio che hanno totalizzato 378 milioni di euro, pari al 75% del volume complessivo del trimestre. Tra queste spicca una rilevante transazione nel comparto shopping centre, del valore di circa 270 milioni di euro, che ha coinvolto asset situati in Sicilia, Campania e Piemonte.
La prevalenza delle transazioni in portafoglio nel trimestre conferma l’interesse degli investitori per acquisizioni caratterizzate da maggiore massa critica ed efficienza nell’impiego del capitale. La capacità del mercato di assorbire operazioni di dimensioni significative rappresenta inoltre un segnale positivo in termini di liquidità e maturità del comparto retail, sia sul fronte equity sia su quello del debito. Questi primi nove mesi fanno rilevare una netta preferenza per il segmento Out-of-Town, che ha pesato per circa il 63% del totale investito (pari a circa 1,9 miliardi di euro). Il mercato evidenzia una crescente selettività degli investitori: da un lato gli asset dominanti attraggono capitale grazie alla loro capacità di garantire stabilità dei flussi di cassa e liquidità, dall’altro gli shopping centre secondari rappresentano opportunità di creazione di valore attraverso attività di riqualificazione, riposizionamento e ottimizzazione gestionale.
Hotels: un Q3 da record rilancia il comparto
Nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti nel settore alberghiero hanno raggiunto circa 2 miliardi di euro, in crescita del 12% rispetto allo stesso periodo del 2025 e recuperando il rallentamento osservato nel primo semestre dell’anno. A sostenere questa performance è stato soprattutto il terzo trimestre, che con 865 milioni di euro si conferma essere il miglior trimestre dell’anno per il comparto hotel e il risultato più elevato tra tutte le asset class nel periodo luglio-settembre. L’asset class conferma inoltre la propria attrattività presso gli investitori, rappresentando ormai circa il 20% dei volumi complessivi del commercial real estate italiano. Anche in questo trimestre Roma si è confermata il mercato più dinamico per numero di transazioni, con sei operazioni concluse e un volume complessivo di circa 210 milioni di euro.
A sostenere la performance del trimestre hanno contribuito, in particolare, l’acquisizione del The Edition Lake Como e la cessione di Villa Certosa in Sardegna, destinata alla riconversione in struttura ricettiva di lusso.
Al netto delle due operazioni di maggiore dimensione, i mercati regionali hanno comunque mostrato una buona vivacità, totalizzando investimenti per circa 170 milioni di euro. Si segnala inoltre come circa un quarto delle operazioni concluse nel trimestre abbia riguardato progetti di conversione o nuova realizzazione, confermando il crescente interesse degli investitori verso strategie di creazione di valore e sviluppo dell’offerta ricettiva.
Logistica: forte accelerazione degli investimenti nel terzo trimestre
La logistica si posiziona la terza asset class per volumi investiti nei primi nove mesi del 2026, con circa 1,9 miliardi di euro, in crescita del 63% rispetto allo stesso periodo del 2025. Particolarmente brillante la performance del terzo trimestre, che ha concentrato 766 milioni di euro di investimenti, registrando un incremento del 94% su base annua e risultando il miglior trimestre dell’anno. Il risultato conferma la solidità del mercato logistico italiano. Nel trimestre, le operazioni in portafoglio hanno rappresentato il 36% dei volumi complessivi, a testimonianza dell’interesse per acquisizioni di dimensioni rilevanti e strategie di consolidamento su larga scala.
Le prospettive per la chiusura dell’anno restano positive, sostenute da una pipeline di operazioni superiore a 1 miliardo di euro attesa nel quarto trimestre e da una crescente disponibilità di prodotto Core sul mercato. Parallelamente, continua l’interesse per strategie Core+ e Value Add, focalizzate su asset con potenziale di crescita dei canoni e conduttori di elevata qualità creditizia. In tale contesto, i rendimenti prime si mantengono stabili al 5,25%, invariati sia su base trimestrale sia annua.
Dal lato occupier, i primi nove mesi del 2026 hanno registrato un assorbimento di circa 2,3 milioni di mq, il livello più elevato mai rilevato per questo periodo dell’anno e in crescita del 56% rispetto ai primi nove mesi del 2025. Il Q3 ha registrato una superficie assorbita di 787.000 mq, in aumento del 43% rispetto al Q2 2025, a conferma di un trend della domanda particolarmente positivo. Nel Q3 trainano il take-up le province di Verona, Milano e Rovigo. La domanda continua a concentrarsi su magazzini Grade A e conformi ai criteri ESG, che nel secondo trimestre hanno rappresentato il 95% della superficie assorbita. L’offerta limitata, unita all’aumento dei valori fondiari, dei costi di costruzione e del costo del finanziamento, continua a sostenere la crescita dei canoni attesi (ERV), che a Milano hanno registrato un CAGR del 6,0% negli ultimi tre anni. I canoni prime hanno raggiunto 73 €/mq/anno a Milano e 72 €/mq/anno a Roma; tuttavia, dopo la forte crescita degli ultimi anni, la dinamica di incremento si sta gradualmente normalizzando, soprattutto nei mercati di Torino e Bologna. La domanda continua a essere trainata dagli operatori logistici conto terzi (3PL), che rappresentano circa il 50% dell’assorbimento complessivo, seguiti dai retailer. Le operazioni Built-to-Own incidono per circa il 24% della domanda totale e sono sostenute principalmente da aziende attive nei comparti dell’e-commerce, della logistica del freddo (cold storage) e in altri settori nei quali gli utilizzatori privilegiano il controllo diretto delle fasi di sviluppo e gestione dell’immobile.
Office: 1,3 miliardi investiti nei primi nove mesi del 2026
Nei primi nove mesi del 2026 il comparto office ha registrato investimenti per circa 1,3 miliardi di euro, distribuiti su circa 50 operazioni, evidenziando una crescita dell’11% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il settore torna così in territorio positivo, sostenuto anche dalla rilevante operazione relativa alla Torre Diamante di Milano, che ha favorito l’ingresso di nuovi capitali attraverso la costituzione di un veicolo d’investimento dedicato. Milano si conferma il principale mercato per volume investito, concentrando il 59% degli investimenti complessivi per un totale di 770 milioni di euro distribuiti su 17 operazioni. Segue Roma, con una quota pari al 25% dei volumi nazionali, 15 operazioni concluse e circa 331 milioni di euro investiti. Dal punto di vista della provenienza dei capitali, circa il 39% dei volumi investiti è riconducibile a investitori domestici, protagonisti di 33 delle 50 operazioni concluse nel periodo.
Il dato trova ulteriore conferma nell’analisi per tipologia di investitore: la componente private, comprensiva di family office, HNWI e investitori privati, ha rappresentato circa il 30% dei volumi complessivi, confermandosi tra i principali driver del mercato. L’analisi per profilo di rischio evidenzia una netta prevalenza delle strategie core e core+, che hanno rappresentato il 66% dei volumi investiti, a testimonianza dell’interesse degli investitori per immobili stabilizzati e di elevata qualità. Le strategie value-add hanno inciso per il 19%, mentre gli owner occupier hanno contribuito per il 16% dei volumi complessivi. La persistente competizione per gli asset prime e la predominanza di strategie a basso profilo di rischio continuano a sostenere i valori di mercato, mantenendo il prime yield degli uffici a Milano stabile al 4,0%.
Office Leasing: oltre 318.000 mq assorbiti nei mercati di Milano e Roma, qualità al centro della domanda
A Milano, la superficie assorbita in locazione ha raggiunto nei primi nove mesi del 2026 circa 216.000 mq, in calo del 20% rispetto allo stesso periodo del 2025. Nel terzo trimestre, tuttavia, il take-up si è attestato a circa 82.000 mq, in crescita del 16% su base annua. Il risultato beneficia anche dell’ingresso sul mercato della nuova sede di A2A, con l’apertura della torre che ha contribuito per circa 24.000 mq, pari a quasi un terzo dei volumi assorbiti nel trimestre. L’attività locativa del trimestre è stata particolarmente vivace, con circa 70 operazioni concluse.
Al netto della transazione A2A, il mercato ha mostrato una buona diffusione della domanda: sette operazioni hanno riguardato superfici comprese tra 2.000 e 9.000 mq, dieci si sono collocate nella fascia tra 1.000 e 2.000 mq, mentre la maggior parte delle transazioni ha interessato spazi inferiori ai 1.000 mq. Un quadro che conferma il contributo significativo della domanda di piccola e media dimensione al dinamismo del mercato milanese. In questo contesto il prime rent nel CBD Duomo rimane stabile a 850 €/mq/anno.
Nel mercato uffici di Roma, l’assorbimento nel terzo trimestre si è attestato a circa 40.000 mq, in calo del 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2025. Nei primi nove mesi dell’anno il volume complessivo ha raggiunto 102.000 mq, registrando una crescita del 3% rispetto ai primi nove mesi del 2025. Circa il 40% dell’attività di mercato si è concentrata nell’area del Greater EUR in termini di superfici assorbite, risultando la zona più dinamica anche per numero di transazioni (35%). Seguono il Centro e la Periferia, seppure con dinamiche differenti: il Centro ha registrato un numero elevato di operazioni di dimensioni contenute, mentre la Periferia ha visto un numero più limitato di transazioni, caratterizzate tuttavia da superfici mediamente più consistenti. Il mercato è stato sostenuto principalmente dalle operazioni comprese tra 3.000 e 6.000 mq, che, pur rappresentando soltanto il 13% delle transazioni, hanno generato circa il 55% dell’assorbimento complessivo, evidenziando una forte concentrazione della domanda nelle locazioni di medio-grande dimensione.
Sul fronte dei canoni, le evidenze di mercato confermano la stabilità dei valori prime, pari a 630 €/mq/anno nel CBD e 400 €/mq/anno nell’EUR. Tale andamento riflette il persistente interesse degli occupier per immobili di elevata qualità, efficienti sotto il profilo tecnico ed energetico e ubicati nei principali poli direzionali della città.
Living: crescita sostenuta da Build-to-Sell
Con 757 milioni di euro investiti nei primi nove mesi del 2026, in crescita del 20% su base annua, il Living consolida il proprio ruolo all’interno del commercial real estate italiano, rappresentando stabilmente una quota prossima al 10% dei volumi complessivi investiti. Nel terzo trimestre, che ha sfiorato i 200 milioni di euro, l’attività è stata guidata quasi esclusivamente da operazioni residenziali a sviluppo destinate alla vendita frazionata (Build-to-Sell). Guardando ai nove mesi, il Build-to-Sell rappresenta circa il 70% dei volumi investiti, seguito dal PBSA con il 25%, quest’ultimo caratterizzato da una prevalenza di operazioni forward purchase. Milano si conferma il principale mercato di riferimento, concentrando circa 430 milioni di euro di investimenti, pari al 57% dei volumi complessivi. Si osserva inoltre una crescente diffusione di operazioni realizzate attraverso l’acquisizione di veicoli societari titolari di iniziative di sviluppo residenziale. Questa tipologia di transazioni, che consente agli investitori di accedere a pipeline già avviate e a competenze operative consolidate, ha rappresentato nel solo mercato milanese circa 130 milioni di euro di investimenti nei primi nove mesi dell’anno, configurandosi come una delle tendenze emergenti del comparto Living.
190 mln in alternativi
Nel terzo trimestre del 2026 gli investimenti nei comparti data center, mixed-use e nelle altre asset class alternative hanno superato complessivamente i 190 milioni di euro. Il risultato conferma il crescente interesse degli investitori verso segmenti emergenti quali data center, self storage, education e iniziative di urban regeneration, che stanno ampliando progressivamente il perimetro del mercato immobiliare italiano accanto alle asset class tradizionali.
Possibile nuovo massimo storico a fine anno
Il risultato dei primi nove mesi del 2026 assume particolare rilievo alla luce di un contesto macroeconomico e geopolitico divenuto più complesso. Le tensioni internazionali hanno alimentato nuove pressioni inflazionistiche, contribuendo all’aumento dei rendimenti dei titoli di Stato e a una maggiore incertezza sulle condizioni di finanziamento. A settembre, inoltre, la Bce ha innalzato i tassi di interesse, mantenendo un approccio guidato dai dati e senza escludere ulteriori interventi nei prossimi mesi. Nonostante questo scenario, il commercial real estate italiano non mostra segnali di rallentamento e ha chiuso i primi nove mesi dell’anno con un nuovo record storico, confermando la solidità della domanda e la capacità del mercato di attrarre capitali.
Guardando all’ultima parte dell’anno, l’incertezza sull’evoluzione dell’inflazione, dei tassi e del costo del debito continuerà a richiedere attenzione. Tuttavia, la liquidità disponibile, il ritorno di operazioni di dimensioni rilevanti e una pipeline ancora significativa sostengono prospettive positive per il quarto trimestre. Alla luce dei risultati già raggiunti, il mercato italiano appare ben posizionato per chiudere il 2026 su un nuovo massimo storico, pur in un contesto caratterizzato da una crescente selettività degli investitori.
