L’onda blu che ha travolto i repubblicani nelle elezioni di midterm ha sicuramente radici nelle motivazioni politiche e nel giudizio sul comportamento del presidente degli Stati Uniti, ma anche nelle difficoltà economiche degli americani, compreso l’accesso alla casa.
Perché la domanda che probabilmente si sono fatti gli elettori è cosa sia stato effettivamente realizzato sul fronte abitativo a 22 mesi dall’insediamento di Donald Trump alla Casa Bianca.
Per rispondere occorre partire dagli impegni contenuti nel programma elettorale repubblicano del 2024. Tra le promesse spiccavano la riduzione dei tassi dei mutui e dell’inflazione, la messa a disposizione di terreni federali per costruire nuove abitazioni, gli incentivi fiscali per favorire l’acquisto della prima casa e la semplificazione delle normative che aumentano i costi dell’edilizia.
Il cavallo di battaglia trumpiano era, comunque, quello delle nuove costruzioni, soprattutto le prefabbricate, per accelerare i tempi e offrire abitazioni a costi più accessibili.
A oggi diversi interventi sono stati promossi e tra i più significativi figura il 21st Century Road to Housing Act, diventato legge nel luglio 2026 con sostegno bipartisan. Si tratta di una riforma particolarmente articolata, che introduce restrizioni agli acquisti di case unifamiliari da parte dei grandi investitori istituzionali, con alcune eccezioni, e interviene sulle procedure edilizie, sulle abitazioni prefabbricate, sui piccoli mutui e sui programmi federali per l’edilizia accessibile. Di fatto, questa legge è corposa, capillare e si propone di agire sull’emergenza abitativa.
Per quanto riguarda il credito, nel gennaio 2026 Trump ha annunciato un piano da 200 miliardi di dollari per l’acquisto di titoli garantiti da mutui immobiliari attraverso Fannie Mae e Freddie Mac, con l’obiettivo di sostenere il mercato ipotecario e contribuire alla riduzione dei tassi.
Il quadro è quello di un’amministrazione che ha introdotto diversi provvedimenti, alcuni dei quali richiedono inevitabilmente tempi lunghi di attuazione. Resta però il confronto con la realtà del mercato immobiliare americano, dove l’accessibilità alla casa continua a rappresentare una questione più che aperta.
Case e mutui più cari
Secondo la National Association of Realtors, a settembre 2026 il prezzo mediano delle abitazioni esistenti ha raggiunto 417.500 dollari, in crescita dell’1,3% annuo, segnando il 39° mese consecutivo di aumento. Le compravendite sono diminuite del 2,2% rispetto allo stesso mese del 2025.
Sul fronte dei mutui, Freddie Mac rileva un tasso medio per i finanziamenti trentennali del 7,24% al 29 ottobre 2026, contro il 6,17% di un anno prima.
Anche le nuove costruzioni, sulle quali Trump aveva puntato moltissimo in campagna elettorale, mostrano segnali di rallentamento, tanto che a settembre 2026 gli avvii residenziali sono stati inferiori del 7,4% su base annua, secondo le stime preliminari del Census Bureau.
Alcune politiche dell’amministrazione possono inoltre incidere indirettamente sul mercato, incrociandosi proprio con il rallentamento delle nuove costruzioni.
I dazi e il costo dei materiali da costruzione
Che i dazi sui materiali da costruzione fossero uno spauracchio per i costruttori era noto. La National Association of Home Builders aveva già evidenziato che nel 2025 erano stati utilizzati beni per un valore di 194 miliardi di dollari nella costruzione di nuove abitazioni, sia plurifamiliari sia unifamiliari e, di questi, 14 miliardi di dollari provenivano dall’estero, il che significa che circa il 7% di tutti i beni utilizzati nelle nuove costruzioni residenziali era importato.
Le previsioni erano di rincari e così è stato, tanto che nell’aggiornamento dell’agosto 2026 della stessa associazione si legge che i costi dei materiali da costruzione sono aumentati del 6,7% negli ultimi dodici mesi.
Di conseguenza, i cantieri ne stanno risentendo, tanto che l’Associated General Contractors of America, in un corposo rapporto, ha rilevato che circa il 70% delle imprese dichiara di aver subito gli effetti dei dazi nel corso del 2026.
Le strategie adottate per farvi fronte sono state diverse. Due imprese su cinque (40%) hanno dichiarato di aver reagito ai dazi effettivi o annunciati aumentando i prezzi delle offerte, mentre il 20% introducendo nei contratti clausole di ripartizione dei costi o altre condizioni specifiche.
Il 35% delle imprese ha dichiarato di aver trasferito ai committenti la maggior parte o la totalità dei costi legati ai dazi, quindi case più care per chi vuole acquistarle, mentre l’11% afferma di averne assorbito la maggior parte o la totalità.
Quasi un’impresa su tre (32%) ha dichiarato di aver anticipato gli acquisti, mentre il 6% li ha rinviati. Infine, il 13% delle imprese ha sostituito i fornitori esteri con produttori nazionali. E qui entra in partita anche il tema dell’immigrazione e la posizione durissima del governo repubblicano.
Immigrazione e manodopera, che nodo per l’edilizia americana
Sempre secondo la National Association of Home Builders, la carenza di manodopera qualificata è responsabile della mancata produzione di migliaia di nuove abitazioni, con un impatto economico stimato in 10,8 miliardi di dollari all’anno.
Secondo l’associazione, il settore dell’edilizia residenziale conta circa 3,3 milioni di lavoratori dipendenti, e a fine 2025 i lavoratori immigrati erano il 25,5% della forza lavoro edile.
Il paradosso emerge in modo ancor più chiaro nel settembre 2026, quando la stessa associazione ha segnalato che, mentre il settore immobiliare si trova ad affrontare una grave carenza di manodopera, i controlli sempre più intensi sull’immigrazione stanno alimentando i timori dei lavoratori e mettendo ulteriormente sotto pressione il mercato del lavoro edile.
In alcuni mercati, l’intensificazione dei controlli avrebbe scoraggiato persino i lavoratori regolarmente autorizzati a presentarsi in cantiere, ritardando la costruzione delle abitazioni e contribuendo ad aumentarne i costi.
Tutto questo mentre gli Stati Uniti si trovano ad affrontare una carenza stimata di circa 1,2 milioni di unità abitative.
Le promesse e la realtà del mercato
Attualmente, quindi, le case costano di più, costano di più i mutui e costa di più anche costruire.
Gli effetti di una riforma sostanziosa come il 21st Century Road to Housing Act devono naturalmente ancora farsi sentire, vista la recente approvazione. Ma i rincari e le difficoltà di accesso alla proprietà immobiliare suggeriscono un malcontento sul fronte casa che può aver contribuito ai risultati delle midterm 2026.
