Nel Build to rent, il successo di un progetto non si misura il giorno della consegna, ma molto prima. È nelle prime fasi di sviluppo che si decide se un edificio sarà in grado di offrire un’esperienza abitativa di qualità. Per questo progettazione, commercializzazione e Property management devono lavorare in modo integrato fin dall’inizio. Solo così, quando arrivano i primi residenti, l’immobile è pronto a trasformarsi da semplice prodotto edilizio a vero e proprio servizio abitativo.
Il mercato italiano sta entrando proprio in questa fase di maturazione. Secondo l’Italian Living Overview 2025 di Savills, quasi la metà degli investitori istituzionali considera ormai il living un’asset class core e il 53% prevede di avviare o incrementare la propria esposizione in Italia nei successivi 12-24 mesi. Nel comparto multifamily, la pipeline monitorata comprende almeno 32 progetti attesi entro il 2028, per oltre 5.000 abitazioni, di cui circa 4.200 a Milano.
Sono numeri ancora lontani da quelli dei mercati europei più maturi, ma sufficienti a evidenziare un cambiamento importante: il successo di un progetto Build to rent non dipende soltanto dalla qualità dell’immobile, ma dalla capacità di pianificare fin dall’inizio come verrà commercializzato, abitato e gestito.
Easy San Siro: un progetto che nasce con una visione integrata
Easy San Siro rappresenta un esempio concreto di questa evoluzione. Il progetto, situato a Milano in prossimità dello stadio di San Siro, comprende 142 appartamenti – bilocali, trilocali e quadrilocali – destinati alla locazione a canone convenzionato. L’immobile rimane unitario nella proprietà e viene gestito integralmente in locazione, secondo un modello profondamente diverso dalla tradizionale locazione di singole unità in contesti condominiali. Uno degli elementi distintivi dell’iniziativa è l’equilibrio tra edilizia convenzionata e qualità del prodotto. Sebbene i canoni siano definiti sulla base di una convenzione con il Comune di Milano, gli appartamenti offrono caratteristiche assimilabili all’edilizia libera, con spazi generosi e bilocali che raggiungono anche i 50-60 metri quadrati.
Il Letting come leva strategica di creazione del valore
Nel Build to rent, la commercializzazione non può essere considerata una semplice attività di collocamento delle unità sul mercato. Al contrario, rappresenta uno strumento fondamentale per validare il prodotto, intercettare la domanda e supportare le scelte dell’investitore già durante le fasi di sviluppo.
L’esperienza maturata a Easy San Siro dimostra come il dialogo costante tra sviluppo, letting e Property management consenta di leggere in anticipo le esigenze dei futuri residenti, comprendere quali tagli risultino più attrattivi, quali servizi siano realmente percepiti come valore aggiunto e quale posizionamento sia coerente con il mercato di riferimento.
La commercializzazione genera infatti un patrimonio informativo che va oltre la semplice locazione degli appartamenti. Le richieste ricevute, i feedback dei potenziali residenti, i tempi di assorbimento e le motivazioni che guidano le scelte abitative rappresentano dati preziosi per affinare la strategia di gestione dell’asset e migliorare l’esperienza del residente.
In questa prospettiva, letting e Property management diventano parte di un unico processo. Il primo contribuisce a costruire la comunità e a selezionare la domanda, il secondo garantisce continuità all’esperienza abitativa e alla qualità del servizio. È dalla collaborazione tra queste due funzioni che nasce la capacità di massimizzare occupancy, retention e valore dell’investimento nel tempo.
Il Property management inizia molto prima dell’arrivo dei residenti
Uno degli aspetti che distingue il Build to rent dalla residenzialità tradizionale è il momento in cui entra in gioco il Property Management. Non alla consegna dell’immobile, ma già durante la fase di sviluppo.
Nel caso di Easy San Siro, il lavoro è iniziato molti mesi prima dell’apertura. Sopralluoghi, analisi documentale, definizione del modello operativo e costruzione del budget gestionale hanno consentito di impostare fin dall’inizio un sistema pronto a entrare in funzione.
Successivamente sono state avviate le gare d’appalto per verificare le ipotesi economiche iniziali, confrontare i costi con il mercato e individuare i fornitori più adeguati.
Parallelamente sono stati definiti tutti i processi amministrativi e contabili: apertura dei conti correnti, impostazione del sistema gestionale, reporting e gestione dei flussi economici. Attività poco visibili dall’esterno, ma essenziali per consentire all’investitore di conoscere in anticipo il costo reale della gestione e avviare l’operatività con procedure già consolidate.
Nei progetti di edilizia convenzionata, dove qualità dell’esperienza e sostenibilità economica devono procedere insieme, il tema non è offrire il maggior numero possibile di servizi, ma individuare quelli realmente coerenti con il profilo dei residenti e con il livello di spesa sostenibile.
Concierge, presidio manutentivo, strumenti digitali o iniziative di community management generano valore solo se rispondono a esigenze concrete. In questo senso il budget diventa uno strumento progettuale, utile per confrontare diversi scenari di servizio e misurarne l’impatto sulle spese dei residenti.
L’apertura è il primo vero banco di prova
La fase più delicata arriva con l’ingresso dei primi residenti. In poche settimane occorre coordinare la presa visione delle unità da parte dei clienti, la firma dei contratti e la conseguente registrazione, la consegna delle chiavi, l’onboarding digitale e l’organizzazione dei traslochi di oltre cento famiglie, trasformando una serie di attività separate in un unico processo operativo. A Easy San Siro questo passaggio è stato supportato anche da una piattaforma digitale che consente ai residenti di prenotare uno slot dedicato per il trasloco, distribuendo gli ingressi ed evitando sovrapposizioni, disservizi e costi aggiuntivi. La stessa applicazione permette inoltre di gestire le comunicazioni, aprire e monitorare i ticket manutentivi e raccogliere informazioni preziose sul funzionamento dell’edificio. La tecnologia, però, rappresenta solo una parte dell’esperienza. Dietro la piattaforma resta fondamentale la presenza di un team riconoscibile, capace di ascoltare, accompagnare i residenti nelle prime settimane e favorire la costruzione di una comunità attraverso iniziative semplici o momenti di incontro dedicati.
Una gestione sempre più data-driven
Dopo l’apertura, il Property management entra in una fase in cui i dati diventano uno strumento decisionale. Consumi energetici, livello delle service charge, puntualità degli incassi, numero e tipologia delle richieste manutentive consentono di misurare l’efficacia delle scelte iniziali e individuare possibili miglioramenti. Anche le segnalazioni raccolte attraverso l’app diventano una fonte di informazioni preziosa. Comprendere quali problematiche si ripetono, dove si concentrano e con quale frequenza permette di pianificare interventi più efficienti. Se più appartamenti richiedono lo stesso tipo di manutenzione, programmare un unico presidio tecnico anziché interventi separati consente di ridurre i costi di chiamata, velocizzare le risposte e migliorare il livello del servizio.
Un altro elemento centrale riguarda la rent collection. In un progetto Build to Rent la regolarità degli incassi rappresenta una componente essenziale dell’equilibrio economico. Per questo, tra le soluzioni adottate, è prevista la possibilità di utilizzare l’addebito diretto, rendendo il processo di pagamento più semplice per i residenti e più efficace per il controllo dei flussi finanziari.
La continuità crea valore
L’integrazione tra letting e Property management non termina con la firma del contratto. Il percorso del residente prosegue lungo tutto il ciclo di vita della locazione e richiede continuità tra commercializzazione, ingresso, gestione quotidiana e futura rilocazione dell’unità.
Anche il turnover deve essere affrontato come un processo strutturato: uscita del conduttore, verifica dell’appartamento, eventuali interventi di ripristino, nuova commercializzazione e rientro a reddito devono susseguirsi con la massima rapidità possibile, riducendo i tempi di sfitto e preservando il valore dell’investimento.
Easy San Siro dimostra come il valore non risieda soltanto nella realizzazione di un nuovo complesso residenziale o nella qualità della gestione, ma nella capacità di integrare sviluppo, commercializzazione e Property management in un’unica strategia. Nel Build to rent, il successo dell’investimento nasce dalla continuità tra queste competenze e dalla capacità di accompagnare il residente lungo tutto il suo percorso abitativo attraverso un unico interlocutore, in grado di garantire coerenza, tempestività e qualità dell’esperienza in ogni fase della relazione.
È proprio questa visione integrata a rappresentare uno dei principali fattori di successo per lo sviluppo del Build to Rent in Italia. Perché il valore di un investimento non si misura il giorno dell’inaugurazione, ma nella capacità di attrarre, soddisfare e fidelizzare i residenti nel tempo, trasformando un immobile in una comunità e un progetto immobiliare in un asset performante e sostenibile nel lungo periodo.
di Massimo Bassani e Danilo Orlando – Savills
