Si sono ufficialmente aperte le porte dello studentato convenzionato di Scalo Porta Romana, l’infrastruttura di edilizia residenziale sociale studentesca più grande d’Italia. Ricavato dalla rifunzionalizzazione del villaggio olimpico che ha ospitato gli atleti dei giochi invernali del 2026, lo studentato offre 1.698 posti letto, l’80% dei quali (circa 1.300 contratti) risulta già assegnato attraverso convenzioni universitarie e collocamento diretto online.
I lavori di riconversione si sono conclusi in soli quattro mesi dal termine delle manifestazioni sportive, a fronte di un piano di sviluppo iniziale di trenta mesi per la costruzione del villaggio.
L’assetto finanziario e il rendimento al 5%
Il progetto è interamente sostenuto da investitori istituzionali nazionali tramite il Coima ESG City Impact Fund, veicolo dedicato alla rigenerazione urbana con una raccolta complessiva di un miliardo di euro. L’operazione finanziaria, dal valore di 230 milioni di euro, è composta al 60% da mezzi propri e al 40% da debito.
Un consorzio bancario composto da Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole e l’Istituto per il Credito Sportivo ha supportato l’intervento attraverso un green loan di circa 110 milioni di euro, mentre Cassa Depositi e Prestiti ha partecipato tramite CDP Real Asset SGR e il Fondo Nazionale Abitare Sociale per incrementare la quota di alloggi a tariffa agevolata. Tra i sottoscrittori del fondo figurano importanti enti previdenziali italiani, inclusi Cassa Forense, ENPAM, Inarcassa, Cassa dei Dottori Commercialisti, e fondi pensione come quello del Gruppo Intesa Sanpaolo e del Monte dei Paschi di Siena.
La convenzione sottoscritta con il Comune di Milano prevede per gli investitori un rendimento calmierato del 5%, superiore di un solo punto percentuale rispetto a quello del BTP trentennale, riflettendo la natura sociale dell’investimento.
Tariffe calmierate e intese con gli atenei milanesi
Sotto il profilo tariffario, l’intervento rientra nella quota di edilizia residenziale sociale dello scalo. Grazie al contributo del Ministero dell’Università e della Ricerca, le tariffe medie su base dodicennale si attestano a 785 euro al mese (più Iva, servizi inclusi), valore inferiore del 25% rispetto alla media del mercato milanese delle locazioni studentesche con servizi, stimata in 1.150 euro mensili.
Il piano prevede 450 posti letto con un costo medio di 592 euro al mese, comprensivo di Iva e utenze; di questi, 135 posti (pari al 30% del lotto agevolato) sono destinati al diritto allo studio (DSU) per gli studenti dell’Università Statale di Milano a una tariffa di circa 250 euro mensili. Ulteriori accordi garantiscono 730 posti letto all’Università Bocconi e 40 posti alla NABA.
La gestione operativa e la promozione della community sono affidate a CX Living tramite il brand CX Campus & Hotel. La popolazione studentesca residente è composta per il 39% da italiani e per il 61% da studenti internazionali originari di 80 paesi, tra i quali si registrano presenze da Stati Uniti (5%), Francia (3%), Turchia (6%) e India (5%).
La gestione degli extracosti e l’impasse sui piani terra
La realizzazione del comparto si confronta con alcune complessità gestionali e finanziarie. Manfredi Catella, fondatore e amministratore delegato di Coima Sgr, ha dichiarato: “Il villaggio olimpico rappresenta un traguardo straordinario per Coima, raggiunto in un contesto tutt’altro che ordinario, tra pandemia, guerra in Ucraina e inchiesta urbanistica di Milano. In questo scenario abbiamo realizzato un quartiere in soli trenta mesi e completato la sua riconversione in studentato in appena quattro mesi: un record a livello mondiale e una dimostrazione concreta di quello spirito ambrosiano fatto di concretezza, senso civico, responsabilità condivisa e resilienza che Milano deve tornare a rappresentare. Oggi il villaggio ospita già 1.300 studenti provenienti da 80 nazionalità diverse, il 60% dei quali internazionali. È un risultato di squadra e un contributo rilevante per la città, che risponde al 6% della domanda di posti letto per studenti a Milano”.
A fronte dell’accelerazione dei cantieri, i costi di costruzione hanno subito incrementi. L’esborso iniziale stimato in circa 100 milioni di euro per la costruzione del villaggio olimpico ha registrato extracosti per circa 40 milioni. La ripartizione di tali oneri è attualmente oggetto di un’analisi commissionata dal Comune di Milano al Politecnico di Torino, incaricato di riquantificare il piano economico-finanziario dell’operazione per stabilire la quota da imputare al settore pubblico.
Resta inoltre da risolvere l’impasse amministrativa concernente i 9.000 metri quadrati situati al piano terra dei sei edifici della struttura, suddivisi in 23 spazi. Mentre la proprietà ha depositato una proposta per l’insediamento di locali commerciali, palestre, un centro medico e attività di vicinato, il Comune di Milano richiede una riconversione a maggior indirizzo sociale per bilanciare l’interesse pubblico e privato.
Lo sviluppo complessivo dell’area dello scalo Porta Romana
La consegna dello studentato, che soddisfa il 6% del fabbisogno abitativo dei fuori sede a Milano (stimato in 30mila unità a fronte di circa 200mila iscritti totali), rappresenta il primo lotto completato del masterplan dello scalo Porta Romana. Coima Sgr ha recentemente protocollato la proposta urbanistica per l’intero maxi-ambito, che si estende su una superficie complessiva di oltre 200.000 metri quadrati.
L’accordo di programma dell’ex scalo ferroviario prevede lo sviluppo di 164.000 metri quadrati di superficie lorda, ripartiti tra residenziale (105.000 mq), uffici (54.000 mq) e spazi espositivi (5.000 mq). La quota di edilizia accessibile e sociale rappresenterà circa il 50% delle volumetrie residenziali (pari a 52.000 mq di superficie lorda), comprensiva dei 30.000 mq dello studentato.
A completare l’offerta abitativa sociale saranno circa 320 appartamenti realizzati in collaborazione con il Consorzio Ccl. Il piano prevede la costruzione di 220 unità in edilizia convenzionata ordinaria (con costi di assegnazione inferiori a 4.000 euro al metro quadrato), i cui proventi finanzieranno circa 100 alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) locati a un canone medio stimato in 30 euro al metro quadrato all’anno.
