Dalle località più esclusive ai comprensori scelti per la loro autenticità, la seconda casa racconta il carattere di chi la acquista. La montagna è anche una questione di personalità. C’è chi cerca una località mondana, dove ritrovare amici e conoscenze, chi privilegia il rapporto con il territorio, chi sceglie le piste prima di tutto e chi desidera un paese in cui trascorrere i fine settimana con la famiglia. Per i milanesi che acquistano una seconda casa, la destinazione non è soltanto una scelta geografica o immobiliare: racconta un modo di vivere il tempo libero e, in alcuni casi, di riconoscersi in una comunità. In certe località alpine, infatti, la vita sociale sembra seguire i propri abitanti anche fuori città. Si ritrovano le stesse persone, si frequentano gli stessi ristoranti, si rinnovano abitudini consolidate negli anni. Nasce così una sorta di seconda geografia di Milano, fatta di relazioni che si trasferiscono in quota e che, stagione dopo stagione, contribuiscono a creare veri e propri microcosmi.
Cortina, Courmayeur e Madonna di Campiglio: il valore della tradizione
Cortina d’Ampezzo, Courmayeur e Madonna di Campiglio rappresentano alcune delle destinazioni più esclusive del mercato montano. Hanno una lunga storia di frequentazione da parte di famiglie milanesi e un’identità riconoscibile, alimentata da paesaggio, servizi e vita sociale. Cortina, in particolare, ha rafforzato la propria visibilità internazionale con i Giochi olimpici invernali del 2026.
Qui la seconda casa può essere un investimento patrimoniale importante, ma anche un bene familiare legato a ricordi e consuetudini che si tramandano. La scelta è spesso legata alla fedeltà alla località: non si cerca semplicemente una casa in montagna, ma una casa proprio lì. Anche i prezzi riflettono questo posizionamento: secondo un’analisi di Abitare Co. pubblicata nel dicembre 2025, per immobili nuovi o ristrutturati in centro o vicino agli impianti si raggiungono valori medi indicativi di circa 15.000 euro al metro quadrato a Cortina, 10.200 a Courmayeur e 8.800 a Madonna di Campiglio. Per Cortina si registrano punte ancora più alte. Sono quotazioni riferite a un segmento selezionato del mercato, non medie estendibili a tutte le proprietà.
La Thuile e Cervinia: la montagna prima di tutto
Non tutti cercano una destinazione mondana. Per alcuni, il richiamo principale è l’ambiente alpino, con lo sci, il paesaggio e le attività all’aria aperta. La Thuile può rappresentare questa sensibilità: è la scelta di chi privilegia l’esperienza della montagna rispetto alla sua dimensione sociale. Il profilo del purista è una chiave di lettura, non un’etichetta rigida per gli acquirenti.
Cervinia si inserisce in questa stessa area di interesse, con una vocazione sciistica molto marcata, legata all’altitudine e al collegamento con il comprensorio internazionale di Zermatt. Anche qui il mercato presenta differenze significative tra posizione, tipologia e condizioni degli immobili. Le quotazioni di Abitare Co. aiutano a misurare la distanza rispetto alle destinazioni più esclusive: per immobili in buono stato, centrali o vicini agli impianti, il prezzo medio indicativo era di circa 4.600 euro al metro quadrato a La Thuile e 6.100 a Cervinia. Il dato mostra come la passione per la montagna possa tradursi in investimenti molto diversi, anche tra località accomunate da una forte vocazione sciistica.
Folgaria, Bormio e Ponte di Legno: una casa da utilizzare
Folgaria, in Trentino, risponde a un’esigenza diversa: avere un riferimento stabile per la famiglia, in una località che si presta a soggiorni frequenti e a una fruizione non limitata all’inverno. Il suo interesse sta nel rapporto tra servizi, attività disponibili e possibilità di tornare durante l’anno, più che nel prestigio della destinazione.
Bormio e Ponte di Legno sono altre mete rilevanti per chi parte da Milano e cerca una base per i fine settimana o per periodi più lunghi. Bormio combina sci e terme con una frequentazione estiva; Ponte di Legno beneficia del legame con la Val Camonica e con il comprensorio del Tonale.
Anche in questi comprensori la seconda casa richiede un investimento significativo. Nello stesso segmento di immobili nuovi o ristrutturati, con posizione centrale o vicina agli impianti, Abitare Co. indicava nel 2025 valori medi di circa 5.350 euro al metro quadrato a Folgaria, 5.975 a Bormio e 6.275 a Ponte di Legno. Contano anche la disponibilità di immobili, la posizione, lo stato della casa e la vicinanza agli impianti.
Un mercato che nel tempo ha cambiato valore
Negli ultimi anni acquistare una seconda casa in montagna è diventato sensibilmente più oneroso, soprattutto nelle destinazioni alpine più consolidate. Un’analisi di Immobiliare.it Insights, che confronta i valori del 2023 con quelli del 2018, mostra aumenti significativi: Madonna di Campiglio ha registrato una rivalutazione del 44%, Badia del 30%, Cortina d’Ampezzo di quasi il 20% e Courmayeur del 17,5%.
Non tutte le località hanno seguito lo stesso andamento: a La Thuile, per esempio, nello stesso periodo si è osservata una flessione del 6%. La tendenza alla crescita è proseguita anche più recentemente: secondo Abitare Co., nel 2025 i valori delle abitazioni nuove o completamente ristrutturate nelle principali località sciistiche italiane sono aumentati mediamente del 5,5% rispetto all’anno precedente, con un incremento del 5,7% a Courmayeur. La montagna, dunque, non è un mercato uniforme: la posizione, la notorietà della destinazione e la qualità dell’offerta incidono in modo significativo sulla tenuta e sull’evoluzione dei valori.
Una scelta che racconta chi siamo
Il mercato delle seconde case in montagna non segue un unico modello. Nelle località più esclusive pesano reputazione, scarsità di immobili ben posizionati e continuità della domanda; in altre incidono maggiormente accessibilità, frequenza d’uso e rapporto tra investimento e qualità del soggiorno. In tutti i casi, qualità dell’immobile, costi di gestione e possibilità di utilizzarlo durante più stagioni restano variabili decisive.
Ma il prezzo non spiega tutto. La scelta della località riflette anche il modo in cui si desidera vivere il tempo libero: tra relazioni consolidate, passione per lo sport, ricerca di tranquillità o familiarità con un territorio. È questo che trasforma una seconda casa in qualcosa di più di un investimento: un luogo in cui riconoscersi e al quale continuare a tornare.
di Sara Damasceni – fondatore Dama Re
