Un percorso unico per il riuso adattivo degli edifici di interesse pubblico, capace di riunire allo stesso tavolo comuni, enti di tutela, amministrazioni e operatori fin dalle primissime fasi, prima ancora che il progetto prenda forma. È questa la proposta centrale emersa dal convegno “Riusare per rigenerare” presso la Biblioteca della Camera dei deputati “Nilde Iotti”.
L’evento ha riunito protagonisti del settore quali rappresentanti di governo e parlamento, Agenzia del demanio, soprintendenze, Ance e player del real estate e della progettazione. L’incontro, promosso dalla società di ingegneria e architettura Prospettiva e moderato da Paola Pierotti (Ppan), ha stimolato un confronto aperto sull’intera filiera attorno a una sfida cruciale: trasformare il recupero del patrimonio esistente nella modalità ordinaria di evoluzione e sviluppo delle nostre città.
“Gli edifici non si rigenerano da soli, le città non si rigenerano da sole. Prima di tutto è necessario rigenerare le relazioni, la fiducia, la capacità di definire obiettivi condivisi. Non servono meno regole, servono regole più comprensibili, processi più leggibili e dialoghi più continui”, ha dichiarato Aldo Bottini, amministratore delegato di Prospettiva.
La proposta avanzata da Regina De Albertis, vicepresidente edilizia e territorio di Ance, nasce dalla necessità di superare tre ostacoli che oggi frenano il riuso del patrimonio edilizio esistente: l’incertezza normativa e procedurale, che rende imprevedibili tempi ed esiti; la sostenibilità economica, perché recuperare è più complesso che costruire ex novo; la rigidità delle destinazioni d’uso. La soluzione, secondo De Albertis, non consiste nel ridurre i controlli, ma nell’anticiparli, passando “da una logica autorizzativa a una logica collaborativa”, attraverso una valutazione preliminare condivisa su obiettivi, limiti e condizioni. Attorno a questa proposta si è sviluppato un confronto che ha individuato quattro condizioni fondamentali per trasformare il riuso adattivo in una leva concreta di rigenerazione urbana: certezza delle regole, centralità delle funzioni, qualità del progetto e accessibilità del patrimonio.
Il primo nodo riguarda la necessità di regole leggibili e processi prevedibili, perché il capitale è disposto ad assumersi il rischio d’impresa, ma non quello legato all’incertezza procedurale. Benedetta Bonifati, di Ance Roma – Acer, ha richiamato l’esigenza di una “flessibilità controllata”, accompagnata dalla capacità delle amministrazioni di definire obiettivi chiari. Sul piano normativo, dal confronto tra Agenzia del demanio, Labics e la commissione ambiente della Camera è emersa la necessità di aggiornare il quadro legislativo, superando la legge urbanistica del 1942 e dotando il Paese di una legge organica sulla rigenerazione urbana. Altrettanto centrale è il superamento di un approccio che parte dall’immobile anziché dai bisogni della città. In questa direzione si inserisce la “Guida agli enti locali per la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico”, presentata dal ministero dell’Economia e delle finanze, che propone di individuare prima le funzioni necessarie al territorio e poi gli edifici in grado di accoglierle. “Prima dell’immobile viene il bisogno, prima del progetto viene la funzione, prima del finanziamento viene la visione”, ha sottolineato Lucia Albano, sottosegretario di Stato al ministero dell’Economia e delle finanze.
Un principio che trova riscontro anche nell’attività dell’Agenzia del demanio, impegnata attraverso i “Piani città degli immobili pubblici” e la collaborazione con 16 università a misurare il “costo del non uso” degli edifici vuoti, insieme agli impatti sociali e ambientali degli interventi di valorizzazione.
Il terzo tema è quello della qualità architettonica come fattore abilitante e possibile incentivo al riuso. Non è sufficiente aggiornare impianti e strutture: occorre ripensare il rapporto tra gli edifici e il contesto urbano, creando nuove occasioni di apertura e relazione con la città. Nel dibattito è stato richiamato il modello francese, che prevede premialità volumetriche per interventi caratterizzati da qualità architettonica e interesse pubblico. Una prospettiva che incontra anche l’interesse degli operatori immobiliari: Coima ha infatti mappato circa 750.000 mq di uffici potenzialmente convertibili tra Roma e Milano, a conferma della dimensione della sfida e delle opportunità legate alla trasformazione del patrimonio esistente.
Infine, il riuso è stato affrontato come questione di tutela, accessibilità e vita urbana. Per la Soprintendenza speciale di Roma e la Sovrintendenza capitolina, recuperare un edificio significa soprattutto restituirlo alla fruizione collettiva, perché un luogo che rimane chiuso rischia progressivamente di scomparire anche dalla memoria della città. La sfida è quindi quella di riportare in vita il patrimonio, superando una concezione della tutela limitata alla sola conservazione e rendendo concretamente praticabili forme di partenariato pubblico-privato capaci di coniugare salvaguardia, nuove funzioni e interesse pubblico.
A dare voce a questo confronto, con interventi in presenza, in collegamento o attraverso videomessaggi, sono stati Giorgio Mulè, vicepresidente della Camera dei deputati; Gilberto Pichetto Fratin, ministro dell’Ambiente e della sicurezza energetica; Albano, sottosegretario all’Economia e alle finanze; Giampiero Cannella, sottosegretario alla Cultura; Massimo Milani, segretario della VIII commissione ambiente della Camera; Filippo Salucci dell’Agenzia del demanio; De Albertis di Ance; Alessandra Bellioni di Coima Rem; Giacomo Geroldi di Park Associati; Alessandra Fassio della Soprintendenza speciale di Roma; Giuliana Barilà della Sovrintendenza capitolina; Giulia Silvia Ghia del Municipio I Roma Centro; Bonifati di Ance Roma – Acer e Francesco Isidori di Labics.
