Promuovere studi e ricerche innovative sui nuovi modelli dell’abitare, sulla gestione del patrimonio immobiliare e sull’integrazione tra servizi e real estate. È questo l’obiettivo della Joint Research Partnership Silver Home Asset Care, nata per affrontare le sfide generate dalle profonde trasformazioni demografiche in corso e individuare nuove risposte alle esigenze di una popolazione che invecchia.
L’iniziativa è promossa dal Rec (Real estate center) del Dipartimento Abc del Politecnico di Milano e dalla Fondazione Politecnico di Milano. Tra i fondatori figurano Cassa depositi e prestiti e Fondazione Colliers, mentre il Comitato regionale notarile della Lombardia partecipa come partner istituzionale. Completano il network Ania, didimora e Costruendo Srl SB. Fanno parte dell’Advisory Board il Comune di Milano, Confindustria Assoimmobiliare e Rics.
Nel corso dell’incontro del 5 novembre, Marzia Morena, professore associato al Politecnico di Milano e da oltre vent’anni impegnata nella ricerca sulla gestione dell’ambiente costruito, e Tommaso Truppi, coordinatore scientifico della partnership, hanno presentato il programma di lavoro e gli obiettivi per il prossimo anno.
Nel 2027 l’attività si concentrerà in particolare sull’approfondimento degli strumenti giuridici e finanziari, oltre al lavoro sui nuovi modelli abitativi. Il prossimo appuntamento è fissato per il 18 febbraio 2027, data del primo Innovation Meeting dell’anno.
Silver Economy: una visione integrata tra casa, patrimonio e servizi
L’obiettivo della partnership è costruire una lettura sistemica del rapporto tra abitare, patrimonio immobiliare e servizi alla persona, mettendo a disposizione di istituzioni, imprese e operatori strumenti concreti per interpretare e governare i cambiamenti demografici.
Le origini del progetto risalgono a circa nove anni fa, all’interno del Rec del Politecnico di Milano. Già allora emergeva un limite nell’approccio alla Silver Economy: i diversi ambiti venivano affrontati separatamente, con i servizi da una parte, l’housing dall’altra e il welfare come ulteriore ambito di intervento. Mancava una prospettiva capace di mettere in relazione questi elementi e valutarne le ricadute nel medio e lungo periodo.
Le proiezioni demografiche indicavano già un progressivo invecchiamento della popolazione, con conseguenze destinate a investire anche il mercato immobiliare. Una trasformazione particolarmente rilevante per l’Italia, dove la proprietà della casa rappresenta una componente fondamentale del patrimonio delle famiglie.
Il futuro vedrà un numero crescente di proprietari anziani chiamati ad affrontare contemporaneamente due esigenze: prendersi cura di sé e gestire il proprio patrimonio immobiliare. Una questione che assume particolare rilevanza anche in presenza di reti familiari fragili o in assenza di figli.
È proprio dall’intersezione tra invecchiamento demografico, patrimonio immobiliare e bisogni di assistenza che nasce la necessità di ripensare il rapporto tra abitazione, servizi e strumenti di gestione patrimoniale.
Al lavoro su strumenti giuridici e finanziari
L’incontro al Politecnico di Milano ha consentito di delineare un’agenda di lavoro articolata, che punta a coinvolgere competenze e interlocutori provenienti da diversi settori.
Tra le priorità figura l’apertura al mondo sanitario, chiamato a confrontarsi con modelli di cura sempre più orientati al territorio e alla dimensione domestica. L’obiettivo è favorire l’integrazione tra le attività della partnership e l’evoluzione dei paradigmi dell’assistenza domiciliare, del welfare e della medicina territoriale.
La riflessione supera tuttavia i confini dell’abitazione e investe il futuro delle città: coinvolge i quartieri, la governance urbana e un patrimonio immobiliare che in Italia è prevalentemente privato. Una caratteristica che rende la trasformazione particolarmente complessa: il settore pubblico può orientare e accompagnare il cambiamento, ma non può governarlo da solo.
La ricerca sui nuovi format abitativi dovrà quindi procedere parallelamente allo sviluppo dei servizi di comunità, all’impiego delle tecnologie e alla sperimentazione di strumenti economici e finanziari innovativi.
Un capitolo centrale, anche grazie alla partnership con il Comitato Regionale Notarile della Lombardia, sarà dedicato agli strumenti giuridici, indispensabili per garantire efficacia e tutela alle nuove soluzioni. Tra gli argomenti in agenda figurano la contrattualizzazione delle forme di coabitazione, la disciplina della nuda proprietà, il prestito ipotecario vitalizio e il mandato di protezione in previsione di una futura incapacità.
Il gruppo di ricerca approfondirà inoltre la possibile applicazione al contesto italiano dei fondi francesi Viager, strumenti che consentono di investire nel mercato immobiliare della rendita vitalizia e della nuda proprietà attraverso meccanismi di investimento mutualizzato, senza dover acquistare direttamente un singolo immobile.
Un modello che potrebbe offrire nuove opportunità di valorizzazione del patrimonio e, al tempo stesso, liberare risorse economiche per i proprietari.
Patrimonio abitativo, le azioni sono in campo
Tra i componenti dell’Advisory Board figura il Comune di Milano, impegnato nella costituzione della Società della Casa, realtà interamente pubblica promossa insieme a MM (Metropolitana Milanese) e dedicata all’housing sociale.
Il progetto punta a recuperare e riqualificare immobili comunali inutilizzati, ampliare l’offerta di abitazioni a canone calmierato e centralizzare la gestione, la manutenzione e la valorizzazione del patrimonio pubblico. Una risposta rivolta in particolare a quella fascia di popolazione che, pur disponendo di un reddito, non riesce ad accedere ai prezzi del mercato libero e, allo stesso tempo, non possiede i requisiti per entrare nelle graduatorie dell’edilizia residenziale pubblica.
Anche Cassa Depositi e Prestiti, tra i fondatori della partnership, è impegnata su questo fronte attraverso le attività di Invimit Sgr e Cdp Real Asset, in un quadro di iniziative che si inserisce nel percorso del Piano Casa. La strategia punta a mobilitare immobili e capitali privati, affiancando al recupero del patrimonio esistente la sperimentazione di nuovi modelli abitativi in grado di rispondere ai cambiamenti demografici.
Per Invimit, il punto di partenza è il patrimonio pubblico inutilizzato o sottoutilizzato. Una strategia progressivamente sviluppata attraverso operazioni che combinano immobili, capitale proprio e risorse private.
Tra gli strumenti in programma figurano una vetrina digitale per raccogliere e rendere disponibili gli immobili pubblici potenzialmente trasformabili in nuova offerta abitativa e una piattaforma a supporto degli enti nella ricognizione e valorizzazione del proprio patrimonio.
Parallelamente, Cdp Real Asset sta ampliando il perimetro degli investimenti nel settore abitativo. Accanto al social housing, allo student housing e alle soluzioni residenziali rivolte alla mobilità dei lavoratori, cresce infatti l’attenzione verso il senior housing, ambito destinato ad assumere un ruolo sempre più rilevante alla luce dell’evoluzione demografica.
Dalla ricerca alla trasformazione del mercatoz
La road map 2027 conferma la vision della Joint Research Partnership Silver Home Asset Care: mettere in relazione competenze, istituzioni e operatori per costruire risposte concrete a una delle principali sfide del prossimo futuro.
La posta in gioco non riguarda soltanto la disponibilità di nuovi modelli residenziali, ma la capacità di trasformare il patrimonio abitativo, in larga parte privato, in una risorsa per la collettività. L’obiettivo è consentire a un numero crescente di persone di continuare a vivere nella propria casa il più a lungo possibile, in condizioni di sicurezza, autonomia e qualità della vita, integrando le esigenze abitative con quelle di assistenza, cura e gestione patrimoniale.
