I mercati immobiliari beneficiano in genere della crescita economica ma per i singoli comparti, però, conta non solo il ritmo della crescita, ma anche la sua origine. È qui che negli Stati Uniti sta emergendo un cambiamento strutturale. La crescita della popolazione è rallentata ai minimi da oltre un secolo, mentre gli investimenti in intelligenza artificiale (AI), data center e infrastrutture digitali sono in accelerazione.
Di conseguenza, la crescita futura potrebbe poggiare meno sull’espansione della forza lavoro e più sui guadagni di produttività. Per il real estate questa distinzione è rilevante: i comparti legati ai consumi e ai flussi di merci potrebbero trarne beneficio, mentre le tipologie di immobili che dipendono direttamente dalla crescita dell’occupazione potrebbero affrontare sfide maggiori.
Questo quanto emerge dak Cio view | Cio special 10 themes for the year ahead, il report di Deutsche Asset Management (ex Dws), dedicato ai driver più importanti per i mercati nel medio periodo, compreso quello sul real estate Usa.
L’economia statunitense ha continuato a espandersi nonostante una creazione di posti di lavoro storicamente debole, il che suggerisce che la produttività stia assumendo un ruolo crescente.
La riduzione delle nascite, l’invecchiamento della popolazione e la minore immigrazione frenano la crescita della forza lavoro, mentre l’AI migliora l’efficienza e sostiene gli investimenti.
Una maggiore produttività può tradursi, in ultima analisi, in profitti, redditi e consumi più elevati, contribuendo a sostenere la crescita anche quando l’espansione della forza lavoro rallenta.
“La questione chiave per il real estate non è più solo la velocità di crescita dell’economia, ma che cosa la determina”, afferma Todd Henderson, head of real estate for the Americas di Dws. “Demografia e AI possono sostenere l’attività complessiva, ma il loro impatto sarà molto diverso da un comparto immobiliare all’altro.”
Polarizzazione in vista per l’office
Per il comparto uffici questa combinazione potrebbe rivelarsi difficile. La domanda di uffici nel lungo periodo dipende in ultima analisi dal numero di posti di lavoro d’ufficio. La crescita più lenta della popolazione in età lavorativa limita quindi una fonte fondamentale di domanda, mentre l’AI potrebbe rimodellare ulteriormente l’occupazione nelle professioni d’ufficio tradizionali. La futura crescita dei posti di lavoro potrebbe concentrarsi sempre più in sanità, ricerca e ambiti tecnologici specializzati, anziché nei settori d’ufficio convenzionali.
L’occupazione in diversi grandi settori che utilizzano uffici si è già indebolita dalla fine del 2022. Il mercato degli uffici resterà quindi probabilmente molto polarizzato. Gli edifici di prima qualità nelle località principali potrebbero continuare ad attrarre inquilini e a spuntare canoni elevati, mentre gli immobili convenzionali al di fuori della fascia alta potrebbero trovarsi sotto crescente pressione strutturale.
Nel residenziale i costi delle case modellano il comparto
Il residenziale presenta un quadro diverso. La domanda di abitazioni dipende meno dalla crescita della popolazione che dalla formazione di nuovi nuclei familiari, e da anni il numero di famiglie cresce più rapidamente della popolazione. Nuclei più piccoli e un maggior numero di famiglie unipersonali suggeriscono che questa tendenza possa proseguire. Nel frattempo, il costo dell’acquisto di una casa è aumentato molto più rapidamente degli affitti. Prezzi delle case più alti e tassi sui mutui elevati hanno reso l’affitto relativamente più conveniente. Se i guadagni di produttività legati all’AI facessero aumentare i redditi delle famiglie, la domanda di abitazioni più grandi e di qualità superiore potrebbe crescere, in particolare nel segmento premium.
Cambia l’origine della crescita
Anche il real estate industriale potrebbe beneficiare del cambiamento nel mix di crescita. Catene di fornitura più intelligenti possono ridurre il fabbisogno di scorte e migliorare l’utilizzo dei magazzini. Allo stesso tempo, però, l’AI sta creando nuove fonti di domanda. Lo sviluppo dei data center sta aumentando la domanda di spazi industriali, mentre la conversione di aree industriali in infrastrutture digitali può restringere l’offerta altrove. La continua crescita dell’e-commerce dovrebbe fornire un ulteriore sostegno. Poiché le vendite online restano molto più intensive in termini logistici rispetto al commercio tradizionale, queste tendenze dovrebbero sostenere la domanda di strutture moderne per lo stoccaggio e la distribuzione.
Il retail potrebbe essere meglio posizionato di quanto molti ritengano. Anche un ulteriore aumento dell’e-commerce non implica necessariamente una domanda più debole di immobili commerciali. Molti negozi oggi svolgono la doppia funzione di luogo di acquisto e di centro di evasione degli ordini. Inoltre, una quota crescente dei canoni deriva da inquilini orientati ai servizi, come ristoranti, palestre, operatori sanitari e attività di cura della persona, anziché da rivenditori tradizionali di merci. È probabile che queste attività beneficino sia dell’invecchiamento della popolazione sia dell’aumento dei redditi.
Il punto chiave non è che demografia e AI spingano l’economia in direzioni opposte. Stanno invece cambiando l’origine della crescita e il modo in cui viene generata. Per i mercati immobiliari questo cambiamento conta. Sulla base delle tendenze attuali, gli immobili industriali, gli asset retail orientati ai servizi e il residenziale di qualità superiore appaiono relativamente ben posizionati, mentre gli uffici convenzionali al di fuori della fascia di prima qualità potrebbero affrontare maggiori difficoltà strutturali.
