Il mercato immobiliare italiano è tra i più dinamici d’Europa e continua ad attrarre capitali internazionali, ma lo scenario macroeconomico è cambiato, con l’inflazione tornata a salire, la Banca centrale europea che ha ripreso ad alzare i tassi e i rendimenti dei titoli di Stato aumentati.
Questa la prima macroevidenza emersa dal Real Estate Summit “Quo Vadis Italia?” organizzato dallo studio legale globale DLA Piper, giunto alla dodicesima edizione, con oltre 60 relatori, tra cui numerosi investitori internazionali, e più di 500 partecipanti in presenza. Ampio anche il parterre di partner: Bnp Paribas Real Estate, Cbre, Colliers, Cushman & Wakefield, Dils, Gabetti Group, JLL, Newmark, Savills, Urban Land Institute.
A livello globale, il quadro è quello di una ripresa ormai avviata. Nel keynote speech di apertura, Angela Goodings, head of european research di Nuveen Real Estate, ha sottolineato come il real estate registri performance positive da nove trimestri consecutivi, con valori in recupero nella maggior parte dei mercati e rendimenti annui nuovamente in territorio positivo. Ripartono anche le compravendite, con volumi globali in crescita di quasi il 30% su base annua nel terzo trimestre 2026.
Il contesto macroeconomico resta, tuttavia, più complesso: l’inflazione è tornata sopra gli obiettivi delle banche centrali e i rendimenti dei titoli di Stato a 10 anni sono cresciuti più di quelli immobiliari, comprimendo lo spread tra le due asset class. In questo scenario, l’Italia si distingue: con un rendimento totale annuo di circa l’8%, è tra i mercati più performanti d’Europa, nettamente davanti a Germania e Francia, e mantiene uno spread positivo di circa 50 punti base tra rendimenti immobiliari e BTP decennali.
“Il Summit ha confermato l’immagine dell’Italia come isola felice. Gli investitori sono concordi nel ritenere che oggi allocare capitali nel nostro Paese sia strategico, grazie a rendimenti elevati, anche se la crescita non ha ancora raggiuto la piena maturità”, commenta Olaf Schmidt, head del dipartimento real estate di Dla Piper per l’Italia. “Infatti, a pesare sul mercato sono le incertezze geopolitiche, cui il settore è chiamato a reagire, sebbene gli operatori condividano l’aspettativa di una maggiore stabilità entro la fine del prossimo semestre.”
Nell’H1 9,9 mld investiti nel real estate
Il confronto con l’Europa racconta un’Italia che cresce dove il resto del continente rallenta: nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti raggiungono 9,9 miliardi di euro (+26% sul 2025), a fronte del +5% dei volumi europei. A spingere sono soprattutto i comparti tradizionali: la logistica cresce del 66% (2 miliardi di euro) a fronte di un leggero calo europeo, mentre retail, alberghiero e uffici segnano aumenti tra il 10% e il 16% in un continente dove invece questi comparti arretrano. Il mixed use, il comparto che cresce di più (+102%, 1,2 miliardi di euro), raddoppia il ritmo europeo, segno dell’interesse per i grandi progetti di rigenerazione che mescolano funzioni diverse.
Il living è invece il segmento in cui l’Italia procede con più cautela. Il multifamily cresce dell’11%, contro il +43% europeo, mentre l’healthcare è in calo e il senior housing quasi assente. Fanno eccezione gli studentati, che vanno controcorrente: +41% in Italia, mentre in Europa calano del 21%.
Alternative cities: le città seconde come nuova frontiera
Accanto ai grandi poli, centri come Firenze, Bologna e Torino si affermano come alternative in grado di delocalizzare la domanda immobiliare e di ravvivare territori finora considerati secondari. Perché questo potenziale si traduca in valore, però, è necessario costruire un rapporto proficuo con le comunità locali, restituendo agli abitanti nuova offerta e nuovi servizi. Per attrarre investimenti e portare a termine i progetti servono inoltre una regolamentazione chiara, tempi certi e obiettivi sociali ben definiti: in questo senso, la partnership tra pubblico e privato è considerata imprescindibile.
Hospitality: verso nuovi modelli di ospitalità ibrida
Nell’alberghiero l’offerta si diversifica verso nuove tipologie di prodotto e modelli di ospitalità ibrida, in cui l’hotel non è più soltanto un luogo di soggiorno ma uno spazio che integra funzioni diverse, dalla ristorazione al lavoro, dal benessere agli eventi, aperto anche a chi vive la città. Gli alberghi diventano così parte attiva dei progetti di rigenerazione urbana: la chiave è valorizzare il territorio e recuperare spazi esistenti, trasformando gli immobili in luoghi vivi, capaci di generare valore per gli ospiti e per le comunità in cui si inseriscono.
