Nel terzo trimestre del 2026 il mercato direzionale di Milano ha registrato un assorbimento di spazi pari a 84.085 metri quadrati, segnando una crescita del 34% rispetto allo stesso periodo del 2025 e del 23% rispetto al trimestre precedente, secondo quanto rilevato dal report Milano Mercato Uffici – Q3 2026 pubblicato dal Centro Studi Gruppo IPI. Si tratta del risultato trimestrale più alto registrato nell’anno.
A guidare l’incremento del trimestre è stata in misura determinante un’operazione per uso diretto da 24.500 metri quadrati nello Scalo Porta Romana da parte di un gruppo del settore energetico. Escludendo questa singola transazione, il dato di assorbimento del terzo trimestre mostra una contrazione del 6% rispetto al corrispondente periodo del 2025. Nei primi nove mesi del 2026 il volume complessivo assorbito si attesta a 223.496 metri quadrati, in calo del 16,7% su base annua. La flessione ha interessato prevalentemente le zone centrali: a Porta Nuova l’assorbimento si è dimezzato, mentre nel Distretto Centrale degli Affari (CBD) è diminuito del 19%.
Concentrazione sulla qualità e frazionamento delle superfici
La domanda delle aziende rimane orientata verso immobili di elevato standard prestazionale: nei primi nove mesi del 2026 il 70% dei volumi locati o acquistati riguarda edifici classificati grade A e A+, per un totale di 156.000 metri quadrati. Si osserva inoltre una crescita delle operazioni di minore dimensione: oltre la metà dei contratti siglati nei nove mesi interessa tagli inferiori a 500 metri quadrati (52%, contro il 42% registrato nello stesso periodo del 2025).
Sulla dinamica delle transazioni Silvana Grella, head of market analysis and research del Centro Studi Gruppo Ipi, ha dichiarato: “Il terzo trimestre conferma una domanda attiva ma selettiva. I volumi dipendono sempre più dalla disponibilità di immobili di qualità, oggi molto limitata nelle zone centrali. Nei prossimi trimestri la competitività del mercato milanese dipenderà dalla capacità di rendere disponibile la nuova offerta e di riqualificare lo stock delle aree più periferiche”.
Scarsità di offerta nei distretti centrali e tasso di sfitto disomogeneo
Gli spazi direzionali disponibili entro sei mesi ammontano a circa 823.000 metri quadrati, cifra che corrisponde a un tasso di sfitto (vacancy rate) del 7,94% calcolato su uno stock totale cittadino di 10,4 milioni di metri quadrati di immobili grade A e B. La distribuzione dell’offerta risulta tuttavia fortemente disomogenea tra le diverse aree geografiche della città.
Nelle zone centrali (CBD, Porta Nuova e Centro) il vacancy rate si attesta al 3,76%, con un’offerta immediatamente disponibile pari al 2,4% dello stock nel CBD, all’1,9% a Porta Nuova e all’1,7% in Centro. Al contrario, in Periferia e nell’Hinterland il tasso di sfitto sale al 10,31%, aree in cui si concentra il 74% della superficie totale disponibile. Per i prossimi anni sono previsti circa 265.000 metri quadrati di nuova offerta (oltre la metà in consegna nel 2027), mentre nei primi nove mesi dell’anno i contratti di pre-locazione su immobili non ancora completati hanno rappresentato il 2,6% del take up, valore minimo dell’ultimo decennio.
Raimondo Massimo Cogotti, head of Milano Corporate di Ipi Agency, ha spiegato: “Nel trimestre IPI Agency ha seguito una delle operazioni più significative del mercato, la locazione di circa 2.500 mq in un immobile di grado A a un gruppo industriale internazionale. Le aziende guardano al rapporto tra qualità degli spazi, localizzazione e costi di occupazione e valutano anche soluzioni fuori dal centro ben collegate. Chi pianifica un trasferimento nei prossimi due o tre anni ha interesse a muoversi con anticipo sulla nuova offerta in consegna”.
Canoni in aumento nel centro e andamento degli investimenti
La scarsità di locali idonei nel centro cittadino sostiene la crescita dei canoni locativi. Il prime rent nel CBD Duomo ha raggiunto 830 euro al metro quadrato all’anno, con un rialzo del 3,8% rispetto al primo semestre e dell’11% rispetto alla metà del 2025, mentre a Porta Nuova si posiziona a 800 euro al metro quadrato all’anno. Il canone mediano delle operazioni concluse si colloca a 545 euro al metro quadrato all’anno nel CBD, a 535 euro a Porta Nuova, a 280 euro in Periferia e a 180 euro nell’Hinterland.
Sul fronte degli investimenti, nei primi nove mesi del 2026 Milano ha intercettato 549 milioni di euro sui 1,09 miliardi di euro complessivamente registrati in Italia nel comparto uffici. Nel solo terzo trimestre le transazioni nazionali sono state pari a 379 milioni di euro (+50% rispetto al terzo trimestre 2025), includendo tra i principali accordi l’acquisizione di quote della Torre Diamante a Porta Nuova da parte di un gruppo bancario internazionale già conduttore. Il rendimento netto prime (prime net yield) a Milano si mantiene stabile al 4,00%, inferiore di 50 punti base rispetto a un anno fa e al di sotto del rendimento del BTP decennale (pari al 4,61%), livello sostenuto dalle aspettative di un’ulteriore crescita dei canoni di locazione.
