L’attenzione verso le tematiche ESG e i modelli di sviluppo sostenibile continua a crescere anche in Italia, favorendo l’ingresso e il consolidamento di realtà specializzate capaci di accompagnare il settore immobiliare nella transizione verso nuovi paradigmi. Tra queste, Longevity Partners sta rafforzando la propria presenza nel nostro Paese, mettendo a disposizione competenze integrate di strategia, finanza, progettazione e ingegneria.
Ne abbiamo parlato con Amedeo Musini, managing director Southern Europe, e Nicola Esposito, chief growth officer, per approfondire il ruolo della società nel supportare gli stakeholder del real estate. Longevity Partners si propone infatti come partner globale e indipendente per la sostenibilità, affiancando investitori, sviluppatori e utilizzatori finali nella trasformazione degli obiettivi ESG in azioni concrete lungo l’intero ciclo di vita degli asset.
Con sede in Italia, Longevity Partners sviluppa inoltre opportunità di business e partnership nell’ambito della longevity economy, un settore in rapida crescita che integra salute, benessere e scienze della vita. Le attività comprendono lo sviluppo di relazioni strategiche con i principali stakeholder e il coordinamento delle iniziative regionali, con l’obiettivo di promuovere soluzioni innovative capaci di favorire un invecchiamento sano e migliorare la qualità della vita.
Domanda: La Green Taxonomy è ormai un riferimento per molti aspetti del settore immobiliare, ma a che punto siamo con la Social Taxonomy?
Risposta Musini: A oggi la Social Taxonomy europea non ha ancora raggiunto una definizione ufficiale. Il percorso avviato dalla Commissione Europea per affiancare alla tassonomia ambientale un sistema di classificazione dedicato agli aspetti sociali non ha infatti trovato una piena attuazione e non è ancora chiaro se e con quali modalità verrà ripreso. Questo ha determinato un rallentamento rispetto all’obiettivo iniziale di attribuire maggiore rilevanza al fattore S della sostenibilità, completando la visione ESG attraverso criteri dedicati alle persone, all’inclusione, alla qualità della vita e all’impatto sociale degli investimenti.
È un po’ il tradizionale equilibrio tra “bastone e carota”: da un lato la regolamentazione rappresenta lo stimolo necessario per indirizzare il mercato; dall’altro, la domanda degli investitori e l’evoluzione delle aspettative degli stakeholder stanno già favorendo un approccio più integrato alla sostenibilità.
In assenza, per ora, di un quadro normativo definitivo, il mercato ha iniziato a muoversi verso una visione più olistica, nella quale gli aspetti ambientali, sociali ed economici vengono considerati in modo sinergico. Questo è particolarmente evidente nei nuovi sviluppi immobiliari, dove progettazione e design stanno progressivamente incorporando criteri legati non solo all’efficienza energetica e alla decarbonizzazione, ma anche al benessere degli utenti, all’accessibilità, alla qualità degli spazi e alla capacità degli edifici di generare valore per le comunità.
La componente sociale della sostenibilità, quindi, pur in assenza di una tassonomia formalizzata, sta diventando sempre più un elemento strategico nelle decisioni diinvestimento e nella progettazione degli asset immobiliari.
D: Nell’attesa che i temi legati all’impatto sociale acquisiscano una loro consistenza e misurabilità, cosa sta accadendo?
Risposta Esposito: Probabilmente dal concetto di ESG ci stiamo spostando verso una visione più ampia di valore sostenibile, nella quale le diverse componenti ambientali, sociali ed economiche sono considerate elementi interdipendenti e imprescindibili l’una dall’altra.
È un’evoluzione che riflette anche gli orientamenti dei grandi investitori europei – in particolare nei mercati italiano, francese e tedesco – e tiene conto delle specificità delle diverse asset class immobiliari. I grandi player tendono infatti ad allineare i propri standard attraverso fondi e piattaforme di investimento a livello europeo. Se pensiamo, ad esempio, allo student housing o agli immobili per uffici, emerge una crescente attenzione verso asset in grado di rispondere a esigenze qualitative elevate. Ma anche settori come la logistica, storicamente considerati meno legati alla dimensione sociale, stanno progressivamente integrando criteri ESG, proprio per il loro rapporto diretto con comunità e territori.
L’adozione di nuovi standard dipende tuttavia anche dal livello di maturità degli investitori e degli asset owner. Nei mercati immobiliari più competitivi, come quello degli uffici a Londra, il fattore S può diventare un elemento distintivo per attrarre tenant, ridurre il vacancy rate e favorire relazioni contrattuali più stabili e di lungo periodo.
La vera discriminante sarà la capacità di dimostrare quanto i criteri sociali possano incidere concretamente sul ritorno degli investimenti. Nella nostra visione, la componente sociale è già parte integrante di un approccio olistico alla progettazione e della consulenza integrata: non riguarda soltanto iniziative di community engagement o l’introduzione di soluzioni tecnologiche innovative, ma richiede un’analisi approfondita degli impatti dell’asset sul mercato, sul contesto urbano e sul posizionamento competitivo dei diversi business district, da Milano a Roma, da Parigi a Londra.
Quando si parla di prime rent e di edifici capaci di mantenere un’elevata attrattività sul mercato, non è più possibile prescindere da questi temi, che stanno entrando sempre più nella visione strategica degli investitori.
Sono principalmente tre gli ambiti sui quali si sta concentrando l’attenzione. Il primo è il wellbeing, che comprende aspetti come la qualità dell’aria, il controllo dei livelli di CO₂ e, più in generale, la capacità degli edifici di migliorare la qualità della vita degli utenti. Il secondo riguarda un nuovo modo di concepire il design degli spazi, che devono essere più accessibili, inclusivi e progettati per rispondere a esigenze diverse.
Negli uffici, un esempio significativo è rappresentato dal modello del coworking, non più inteso soltanto come soluzione flessibile per il lavoro, ma come ambiente capace di favorire collaborazione, relazione e scambio tra le persone.
Il terzo ambito fa riferimento a spazi sempre più polifunzionali, progettati per evolvere nel tempo e adattarsi a differenti modalità d’uso. Pensiamo, ad esempio, alla possibilità di riconvertire edifici per uffici in residenze, o viceversa, in funzione dell’evoluzione della domanda e delle esigenze del mercato. Anche questi aspetti rientrano nella dimensione sociale della sostenibilità, sebbene i confini del fattore S siano ancora in fase di definizione e continuino a evolvere.
D: In questa dinamica in rapida evoluzione, quale altro aspetto sta confermando la sua centralità?
Musini: Un tema che sta acquisendo sempre maggiore rilevanza è il rapporto tra edifici, natura e qualità della vita delle persone. Negli ultimi anni abbiamo assistito a una trasformazione delle modalità di lavoro: molte persone hanno sperimentato il lavoro da casa, mentre altre sono tornate negli uffici delle città dopo la pandemia. Questa evoluzione ha evidenziato con maggiore chiarezza il valore dell’accesso alla natura, al verde e a spazi capaci di generare benessere psicofisico.
Questa esigenza si sta progressivamente traducendo in una nuova richiesta da parte del mercato e credo rappresenterà uno dei prossimi elementi distintivi nella progettazione e gestione degli asset immobiliari. Si conferma infatti una visione sempre più integrata dei criteri ESG, dove la componente E non riguarda soltanto l’energia, ma assume un significato più ampio legato all’environment nel suo complesso.
In questo scenario stanno assumendo un ruolo crescente le Nature-Based Solutions, che non devono essere interpretate esclusivamente come strumenti di tutela ambientale, ma come soluzioni capaci di generare benefici molteplici: dal miglioramento della qualità dell’aria alla creazione di ambienti più piacevoli e salutari, fino al rafforzamento della resilienza degli edifici e dei contesti urbani.
Stiamo osservando un aumento delle richieste da parte dei clienti, con alcuni mercati in cui la biodiversità è già diventata un elemento centrale delle strategie di sostenibilità, anche a scala urbana. Partendo dal tema dell’energia, possiamo affermare che una gestione più efficiente delle risorse è fondamentale nella lotta al cambiamento climatico. Ma il cambiamento climatico porta con sé anche il tema del physical climate risk, rispetto al quale le Nature-Based Solutions possono offrire strumenti concreti di mitigazione.
Un esempio sono i tetti verdi: oltre a contribuire alla riduzione dei consumi energetici grazie a una maggiore inerzia termica e capacità isolante, migliorano la qualità dell’aria, contribuiscono a contrastare l’effetto isola di calore urbano e aiutano a ridurre le temperature.
D: I clienti stanno dimostrando una maggiore sensibilità a questi temi?
Esposito: Questa evoluzione è certamente anche il risultato di una crescente maturità del mercato. Gli stakeholder sono oggi più consapevoli del ruolo strategico della sostenibilità e ricercano soluzioni capaci non solo di rispondere agli obiettivi ESG, ma anche di generare valore economico, migliorare la performance degli asset e rafforzarne il posizionamento in un contesto sempre più competitivo.
La sfida, anche nell’ambito della longevity economy, è integrare questi elementi all’interno dei modelli finanziari e dei processi decisionali degli investitori, dimostrando che sostenibilità e rendimento non sono obiettivi contrapposti, ma possono rafforzarsi reciprocamente. Non si tratta quindi di un approccio ideologico, ma della capacità di evidenziare come determinate scelte progettuali e gestionali possano tradursi in un concreto ritorno sull’investimento.
In Italia questi temi sono ancora in una fase di sviluppo, ma il nostro mercato immobiliare è fortemente influenzato dagli investimenti paneuropei. Gli standard definiti nei principali mercati internazionali tendono progressivamente a essere adottati anche nel nostro Paese, accelerando il processo di trasformazione. In questo scenario, una parte significativa del nostro lavoro consiste nel favorire il knowledge sharing, traducendo strategie, programmi e best practice sviluppati a livello europeo e adattandoli alle specificità del contesto domestico.
La capacità di valorizzare maggiormente ciascun ambito della sostenibilità dipenderà quindi dal livello di maturità del cliente e dell’investitore, ma anche dalla capacità del consulente di individuare e proporre soluzioni efficaci, coerenti con gli obiettivi strategici e con le caratteristiche specifiche di ogni asset.
