Il ruolo del proptech nella gestione e nella valorizzazione dei patrimoni immobiliari sta diventando sempre più centrale e l’attenzione si sta concentrando sulla capacità di trasformare dati, tecnologia e conoscenza degli asset in strumenti concreti a supporto delle decisioni. Il tema verrà affrontato nel corso del 34° Forum di Scenari Immobiliari, in programma a Santa Margherita Ligure, venerdì 18 settembre 2026 e, per comprendere obiettivi ed evoluzione la parola a Ugo Giordano, amministratore delegato di Rina Prime Value Services.
Domanda: In una fase di mercato in cui gli investitori istituzionali sono chiamati a migliorare la performance dei portafogli senza aumentare eccessivamente l’esposizione al rischio, quale contributo può offrire concretamente il PropTech? E come si posiziona RINA Prime rispetto a questa esigenza?
Risposta: Credo che questa sia oggi una delle questioni centrali. Per un investitore istituzionale il tema non è semplicemente ottenere più rendimento, ma capire dove esistono margini di miglioramento della performance compatibili con un profilo di rischio controllato.
Ed è proprio qui che il PropTech può diventare uno strumento molto concreto. La disponibilità di dati affidabili e integrati consente di leggere il patrimonio con una profondità che in passato era molto più difficile raggiungere: capire quali asset stanno performando sotto il proprio potenziale, dove si concentrano i costi, quali immobili presentano rischi di obsolescenza, dove un intervento può ridurre la vacancy, migliorare l’efficienza energetica o aumentare l’attrattività dell’asset.
La tecnologia, quindi, non serve semplicemente a fotografare meglio il portafoglio. Serve a individuare con maggiore precisione dove intervenire e con quale priorità.
Per un investitore questo significa anche poter allocare il capitale in maniera più selettiva. Non tutti gli immobili hanno bisogno degli stessi interventi e non tutti gli investimenti producono lo stesso ritorno. Disporre di una base informativa strutturata permette di costruire scenari asset-by-asset, confrontare alternative, programmare i capex e valutare preventivamente gli effetti attesi sulle performance operative ed economiche.
È qui che vediamo il ruolo di RINA Prime. Noi non ci proponiamo semplicemente come provider tecnologico, ma come soggetto capace di integrare conoscenza dell’asset, dati, valutazione, competenze tecniche e capacità di execution.
Possiamo partire dalla conoscenza del patrimonio, individuare le criticità e le opportunità, costruire differenti scenari di intervento e accompagnare il cliente nella loro realizzazione e nel successivo monitoraggio dei risultati.
Il punto, a mio avviso, è passare da una logica nella quale il capex viene prevalentemente considerato come un costo necessario a una logica nella quale ogni investimento viene valutato rispetto alla sua capacità di ridurre un rischio, migliorare una performance o proteggere e accrescere il valore dell’asset.
Per questo parlerei soprattutto di risk-adjusted performance: non cercare rendimento assumendo più rischio, ma cercare rendimento attraverso una migliore conoscenza e un migliore governo del rischio.
È probabilmente questa la frontiera più interessante del PropTech per gli investitori istituzionali: utilizzare tecnologia e dati non per rendere più sofisticata la gestione, ma per rendere più selettive, misurabili e difendibili le decisioni di investimento.
D: Se allarghiamo lo sguardo ai grandi patrimoni pubblici e alle infrastrutture, la complessità aumenta ulteriormente: migliaia di asset, esigenze di manutenzione, sostenibilità, sicurezza, continuità dei servizi e risorse necessariamente limitate. In che modo tecnologia, dati e competenze integrate possono cambiare il modo in cui questi patrimoni vengono governati?
R: Nei grandi patrimoni pubblici e nelle infrastrutture il tema diventa ancora più rilevante, perché non stiamo parlando soltanto di rendimento economico. Stiamo parlando di continuità del servizio, sicurezza, resilienza, utilizzo efficiente delle risorse pubbliche e capacità di programmare gli investimenti nel lungo periodo.
La prima grande trasformazione consiste nel passare da una conoscenza spesso frammentata degli asset a una visione strutturata e dinamica del patrimonio.
Perché quando gestiamo migliaia di edifici o una rete infrastrutturale, la domanda fondamentale non è semplicemente “che cosa possediamo?”, ma: in quali condizioni si trova, quali rischi presenta, quali interventi richiede, con quale urgenza e con quale impatto economico e operativo?
Dati, sensoristica, digital twin, strumenti di monitoraggio e piattaforme integrate consentono progressivamente di rispondere a queste domande. Ma, ancora una volta, la tecnologia da sola non è sufficiente.
Occorre trasformare il dato in capacità di governo.
Significa, ad esempio, poter individuare le priorità manutentive prima che una criticità diventi un’emergenza, valutare il rischio di interruzione di un servizio, programmare gli interventi lungo il ciclo di vita dell’asset, verificare consumi e performance, controllare la compliance e costruire scenari che consentano di indirizzare le risorse dove producono il maggiore beneficio. Questo ha una conseguenza molto importante anche sul piano economico. Un patrimonio pubblico o un’infrastruttura meglio conosciuti sono anche più programmabili e più finanziabili, perché diventano maggiormente leggibili i fabbisogni, i rischi, gli investimenti necessari e i risultati attesi.
Il contributo che RINA Prime può offrire nasce proprio dall’integrazione fra queste dimensioni. Abbiamo competenze immobiliari, ingegneristiche, valutative, energetiche, ESG, digitali e di gestione che permettono di osservare l’asset non come una somma di informazioni separate, ma lungo il suo intero ciclo di vita.
Per una Pubblica Amministrazione questo può significare costruire una vera strategia di patrimonio: distinguere gli asset strategici da quelli sottoutilizzati, definire le priorità di riqualificazione, programmare gli investimenti, migliorare l’efficienza e valutare differenti ipotesi di valorizzazione.
Per un’infrastruttura significa aggiungere una dimensione ulteriore: misurare e presidiare resilienza, continuità operativa e capacità di adattamento nel tempo.
Credo che il passaggio culturale sia proprio questo. Il digitale non deve semplicemente produrre più informazioni sul patrimonio. Deve permetterci di prendere decisioni migliori, prima e con maggiore consapevolezza.
Quando questo avviene, il PropTech smette di essere una componente tecnologica e diventa una vera infrastruttura decisionale, capace di collegare dato, rischio, investimento e valore pubblico.
