Per anni il valore di un’area immobiliare è stato determinato principalmente da posizione, accessibilità, destinazione urbanistica e potenziale edificatorio. Con il mercato dei data center, invece, tali condizioni da sole non bastano più: un terreno può avere una posizione strategica e caratteristiche interessanti, ma se non dispone della potenza elettrica necessaria, di una connessione adeguata alla rete e di infrastrutture digitali sufficienti, il suo valore può ridursi notevolmente. E’ questo il motivo per cui i data center stanno diventando sempre di più una delle nuove frontiere del real estate italiano.
Il settore sarà infatti oggetto di analisi al 34° Forum Scenari di Rapallo in programma il 18 e 19 settembre, più esattamente durante l’incontro one to one di Orsola Torrani, partner di Lca Studio Legale, con Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari. Nel corso del dialogo saranno approfondite le prospettive di sviluppo dei data center in Italia con uno sguardo ai cambiamenti più recenti e alle dinamiche principali di questo mercato. La crescita del cloud, la digitalizzazione delle imprese e soprattutto l’esplosione dell’intelligenza artificiale stanno infatti aumentando molto rapidamente la domanda di capacità computazionale, rendendo necessarie nuove infrastrutture capaci di ospitare server sempre più potenti.
Così dichiara Orsola Torrani, partner di Lca Studio Legale: “Un data center non è soltanto un immobile tecnologicamente avanzato, ma un’infrastruttura energetica e digitale che richiede, sin dalla scelta dell’area, di integrare urbanistica, energia, connettività, autorizzazioni e sostenibilità. Nei data center il megawatt conta almeno quanto, se non più, del metro quadrato”.
Importanti anche le ultime novità normative in materia, che segnano un’evoluzione significativa nel riconoscimento strategico dei data center per la competitività dell’Italia. Il procedimento unico rappresenta un passaggio chiave, integrando in un unico percorso autorizzativo il data center e le relative opere di connessione di utenza. Alla maggiore certezza sul fronte autorizzativo deve tuttavia accompagnarsi la prevedibilità dei tempi di effettiva disponibilità della potenza richiesta.
Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari aggiunge: “I data center stanno assumendo un ruolo sempre più rilevante nel mercato immobiliare, perché coniugano innovazione tecnologica, infrastrutture ed energia. Perché l’Italia possa attrarre e consolidare nuovi investimenti sarà fondamentale creare condizioni certe per lo sviluppo dei progetti, conciliando disponibilità di potenza, sostenibilità e rapporto con i territori. Solo attraverso una pianificazione integrata sarà possibile trasformare la crescita della domanda in un’opportunità concreta per il Paese”.
Un’attenzione particolare sarà dedicata alla sostenibilità come componente della progettazione e del percorso autorizzativo. Migliorare l’efficienza energetica, limitare il fabbisogno idrico, favorire le fonti rinnovabili e recuperare aree industriali dismesse significa ridurre gli impatti del progetto, favorirne un migliore inserimento nel territorio e una maggiore bancabilità. Proprio il rapporto con i territori rappresenta una delle sfide emergenti del settore. La crescente attenzione dell’opinione pubblica richiede un confronto anticipato e trasparente con amministrazioni e comunità locali, fondato sulla corretta conoscenza degli impatti e delle misure previste per mitigarli. L’accettabilità di un progetto dipende anche dalla capacità di considerare le esigenze del territorio sin dalle prime fasi della progettazione. In questo scenario, l’Italia e, in particolare, Milano possono svolgere un ruolo importante nel mercato europeo dei data center. Trasformare l’interesse degli investitori in nuovi progetti dipenderà dalla disponibilità di siti sviluppabili, infrastrutture energetiche adeguate e tempi prevedibili. Una sfida che coinvolge operatori, investitori, utility, amministrazioni pubbliche e territori.
Data Center: 174 strutture attive e 736 milioni investiti nel 2026
Secondo Colliers, ad aprile 2026 in Italia erano presenti 174 data center attivi, con una pipeline consolidata superiore a 1,2 GW e una capacità pianificata complessiva superiore a 2,4 GW. Solo nel primo trimestre del 2026 sono stati investiti 289 milioni di euro in transazioni relative a terreni destinati allo sviluppo di data center. Il dato diventa ancora più significativo osservando l’intero primo semestre. Colliers ha registrato circa 736 milioni di euro di investimenti nei data center nei primi sei mesi del 2026, facendo del comparto uno dei fenomeni più rilevanti del mercato immobiliare italiano. Cbre, con un perimetro di rilevazione differente, indica invece quasi 600 milioni di euro di investimenti in terreni destinati allo sviluppo di data center nello stesso semestre. Due fonti autorevoli che confermano entrambe la forte accelerazione del settore.
Sette grandi programmi strategici valgono oltre 25 miliardi
Ma la dimensione del fenomeno emerge soprattutto dagli investimenti di più lungo periodo. Secondo il Ministero delle Imprese e del Made in Italy, ad agosto 2026 sono arrivati a sette i programmi di investimento dichiarati di preminente interesse strategico nazionale, per un valore complessivo superiore a 25 miliardi di euro.
Tra i progetti più importanti c’è quello di K2 Strategic, nell’area metropolitana di Milano. Il campus hyperscale previsto nei comuni di Zibido San Giacomo e Lacchiarella potrebbe raggiungere una capacità di circa 400 MW, con un investimento stimato in 5,3 miliardi di euro. Il progetto dovrebbe generare, durante le fasi di sviluppo e costruzione, un fabbisogno medio di circa 2.000 lavoratori all’anno e, una volta operativo, circa 200 posti di lavoro diretti oltre a circa 1.300 nell’indotto permanente.
Sempre in Lombardia si inserisce il programma Equinix, che prevede sette nuovi data center tra Settimo Milanese e Cusago, con un investimento complessivo di 4 miliardi di euro tra il 2026 e il 2033. Le strutture saranno destinate sia alla colocation e alla connettività sia a infrastrutture hyperscale e workload legati all’intelligenza artificiale.
Un altro progetto rilevante è quello di EdgeConneX, che prevede tre campus in Lombardia con oltre 300 MW di capacità e circa 3 miliardi di euro di investimenti entro il 2031. Il programma dovrebbe coinvolgere complessivamente circa 1.500 persone all’anno durante la fase di costruzione e circa 300 occupati diretti una volta a regime.
Il quadro comprende inoltre il programma di Vantage, che secondo il Mimit prevede 8 miliardi di euro di investimenti nei comuni di Melegnano, Settimo Milanese, Cornaredo e Tavazzano; il programma Techbau a Trino, in Piemonte, con circa 4 miliardi di euro; il programma di Amazon nell’area di Rho, Pero e Zibido San Giacomo, per circa 1,2 miliardi.
Accanto ai grandi campus hyperscale, stanno entrando nel mercato anche nuovi operatori internazionali. È il caso di CyrusOne, che ha avviato a Segrate, nell’area est di Milano, il progetto MIL1, primo data center della società in Italia. La struttura iniziale prevede tre data hall da 9 MW, mentre il sito è progettato per arrivare complessivamente a 63 MW di capacità IT. La prima fase è attesa operativa nel terzo trimestre 2027.
Il vero “metro” dei data center è il megawatt
Il dato che più di ogni altro aiuta a comprendere la natura particolare di questa asset class è la potenza. Nel real estate tradizionale si ragiona principalmente in metri quadrati, valori per metro quadrato, canoni e rendimenti. Nel mondo dei data center, invece, uno dei paramentri fondamentali diventa la capacità energetica espressa in megawatt (MW). Nel 2024 l’Italia aveva raggiunto circa 513 MW di potenza IT installata, con una crescita del 17% rispetto all’anno precedente. Milano rappresentava da sola circa 238 MW, in aumento del 34% su base annua. La Lombardia nel complesso arrivava a circa 318 MW. La concentrazione geografica è particolarmente evidente nei data center di grandi dimensioni. Le infrastrutture superiori a 10 MW IT rappresentavano nel 2024 circa il 37% della potenza IT nazionale e circa il 70% di questa capacità era concentrata nell’area milanese.
Ma la dimensione delle richieste future è molto più grande. Nel Piano di Sviluppo 2025, Terna segnalava che a dicembre 2024 le richieste di connessione alla rete relative ai data center ammontavano a circa 30 GW. Si tratta però di richieste e non di capacità che sarà necessariamente costruita: il numero comprende progetti in differenti fasi di sviluppo e va quindi letto come indicatore della pressione potenziale sulla rete, non come previsione della capacità futura effettivamente realizzata.
Ancora più significativo il dato relativo alla Lombardia. Secondo quanto riferito nell’agosto 2026 da Terna al Consiglio regionale, nella regione erano in corso 27 progetti di nuove stazioni elettriche destinati ad alimentare nuovi data center, per richieste di connessione complessive pari a 14.238 MW. Anche in questo caso si tratta di richieste, non di 14,2 GW di data center già approvati o certamente destinati alla realizzazione. La differenza tra un progetto immobiliare tradizionale e un data center emerge quindi con estrema chiarezza: prima ancora di acquistare un terreno, l’investitore deve capire quanta potenza potrà essere effettivamente resa disponibile, quando e attraverso quale infrastruttura di rete.
Energia, non soltanto consumo
Parlare di data center significa parlare inevitabilmente anche di energia. Un data center deve funzionare 24 ore su 24 e sette giorni su sette. I server trasformano continuamente energia elettrica in capacità di calcolo, producendo contemporaneamente calore che deve essere dissipato attraverso sistemi di raffreddamento. Per questo la potenza di un data center non può essere interpretata semplicemente come una normale utenza immobiliare. Un campus da 100 MW, per esempio, ha una richiesta di potenza paragonabile a quella di un’importante area urbana o industriale e richiede infrastrutture elettriche dedicate.
In questo contesto assume importanza anche il PUE, Power Usage Effectiveness, che misura quanta energia complessiva viene utilizzata rispetto a quella destinata direttamente all’equipaggiamento IT. Un PUE pari a 1,2 significa, in termini semplificati, che per ogni 1 kWh utilizzato dall’infrastruttura IT vengono consumati complessivamente 1,2 kWh dal data center. Ridurre il consumo necessario per raffreddare i server diventa quindi un elemento fondamentale sia dal punto di vista economico sia ambientale.
Dai capannoni alle aree industriali: il real estate guarda ai terreni “difficili”
Come accennato ad inizio articolo, la crescita dei data center potrebbe inoltre aprire una nuova prospettiva per una parte del patrimonio immobiliare e industriale italiano rimasto ai margini del mercato. Capannoni obsoleti, aree industriali dismesse e terreni con destinazioni urbanistiche compatibili possono diventare interessanti per gli sviluppatori se possiedono le caratteristiche necessarie alla trasformazione in infrastrutture digitali.
Il fenomeno è particolarmente interessante per il mercato immobiliare perché sposta l’attenzione dal semplice valore edilizio dell’area al suo valore infrastrutturale. Un terreno industriale vicino a una sottostazione elettrica, con fibra disponibile e possibilità di ottenere rapidamente la connessione, può assumere un valore completamente diverso rispetto a un terreno simile ma privo di accesso alla potenza. In altre parole, la nuova domanda digitale può trasformare alcune aree industriali da immobili difficili da vendere in potenziali siti strategici per investimenti infrastrutturali.
La sostenibilità diventa parte del progetto
Il tema energetico porta inevitabilmente a quello della sostenibilità. La sfida non consiste soltanto nel trovare abbastanza elettricità, ma nel farlo con un’infrastruttura efficiente, riducendo consumi idrici, emissioni e impatto sul territorio. Per questo assumono crescente importanza sistemi di raffreddamento a basso consumo, fonti rinnovabili, recupero del calore, ottimizzazione del PUE e riutilizzo di aree industriali già urbanizzate.
Anche il progetto CyrusOne MIL1 di Segrate, per esempio, prevede alimentazione da energia rinnovabile, sistemi di raffreddamento a circuito chiuso e tecnologie di free cooling. Il rapporto con i territori rappresenta però una sfida altrettanto importante. La realizzazione di un grande campus può richiedere nuove sottostazioni, elettrodotti, strade e altre infrastrutture, oltre a generare un fabbisogno significativo di energia e, in alcuni casi, di acqua.
