La componente immobiliare degli studentati finanziati dal Ministero dell’università con il Pnrr è fino all’80% più conveniente rispetto al mercato privato. Anche considerando utenze, manutenzione, spazi comuni e servizi di supporto alla vita accademica, vivere in uno studentato costa il 20% in meno rispetto all’affitto tradizionale.
I numeri reali “sfatano” quindi alcune leggende metropolitane: gli studentati di nuova generazione realizzati con il contributo del Pnrr rappresentano una soluzione economicamente competitiva rispetto all’affitto tradizionale di una stanza sul libero mercato. Sono queste alcune anticipazioni dello studio dell’Osservatorio sullo student housing di Scenari Immobiliari, che ha analizzato un campione scientificamente rappresentativo composto da più di 200 strutture e 10.000 posti letto finanziati attraverso il Decreto Ministeriale 481/2024.
L’analisi evidenzia come il confronto diretto tra la tariffa degli studentati finanziati dal Ministero dell’Università con il Pnrr e i canoni delle camere in appartamento condiviso sia metodologicamente scorretto perché mette a paragone due prodotti profondamente diversi. La Tariffa Media Ridotta (TMR) degli studentati realizzati con il Pnrr include infatti non solo l’alloggio, ma anche utenze, connessione internet, reception, manutenzione, pulizie, gestione degli spazi comuni e una serie di elementi che, nel libero mercato, devono essere sostenuti separatamente dallo studente e dalla sua famiglia quali spese condominiali, utenze, accesso a servizi accessori nonché fattori non direttamente quantificabili come sicurezza, comfort, privacy, socialità, qualità della struttura e altro ancora.
Secondo Scenari Immobiliari, la tariffa media nazionale di una camera singola in studentato finanziato dal Ministero dell’Università con il Pnrr si attesta a 595 euro al mese, comprensivi di tutti i servizi. Considerando che circa il 30% dei posti letto appartiene all’offerta legata al diritto allo studio universitario (DSU), con una tariffa media di 250 euro mensili, il valore medio ponderato nazionale scende a 490 euro al mese comprensiva di tutte le utenze e servizi per la sicurezza e lo studio. A confronto, una camera singola per studenti nel libero mercato presenta un canone medio nazionale di 355 euro mensili, ma tale valore è riferito a un immobile usato e per i soli costi di locazione dello spazio fisico, e non comprende alcuna utenza o servizio accessorio. Concentrandosi sulla nuova offerta immobiliare si rileva che il canone aumenta, in media del 34%, raggiungendo le 475 euro mensili alle quali si stima debbano essere aggiunti costi riconducibili a spese condominiali, utenze e “costo della vita” sintetizzabili in una quota superiore al 30% portando la tariffa media a raggiungere le 720 euro mensili (+21% circa rispetto a tariffa Pnrr media)
“Il confronto tra studentati realizzati con il Pnrr e libero mercato – afferma Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – va effettuato considerando la reale composizione dei costi sostenuti da studenti e famiglie. Limitarsi al canone nominale della stanza rischia di fornire una rappresentazione incompleta della convenienza economica. Quando si isolano le diverse componenti della spesa emerge come la nuova offerta di student housing non solo garantisca standard qualitativi superiori e un sistema integrato di servizi, ma rappresenti in molti casi anche una soluzione competitiva dal punto di vista economico, soprattutto nei principali poli universitari italiani. Dalla nostra analisi si evince come il ruolo degli studentati sia destinato a crescere nei prossimi anni non solo come risposta alla carenza di alloggi universitari, ma anche come strumento di contenimento delle tensioni sul mercato residenziale e di rafforzamento dell’attrattività dei poli accademici italiani”.
L’approfondimento di Scenari Immobiliari dimostra che la componente immobiliare pura degli studentati finanziati dal Ministero dell’Università con il Pnrr rappresenta mediamente solo il 40-50% della tariffa complessiva a fronte del 60-70% dell’offerta di mercato. In termini assoluti, significa che il costo effettivo della sola locazione si colloca tra 240 e 300 euro al mese nella tariffa Pnrr piena e tra 195 e 245 euro nel valore ponderato con la quota DSU e tra 430 e 500 euro al mese nel libero mercato. La parte restante della tariffa remunera servizi di struttura importanti per il rispetto dei vincoli imposti dal Pnrr ma anche per la sicurezza e lo studio, comprese anche, gestione, manutenzione e utenze, che incidono per il 50-60% del totale negli studentati realizzati con il Pnrr e il 30-40% nel libero mercato.
l risultato è che, confrontando correttamente la sola componente immobiliare degli studentati finanziati dal Ministero dell’Università con il Pnrr con il canone richiesto sul libero mercato, emerge un vantaggio economico significativo per gli studenti. A livello nazionale, i canoni privati risultano mediamente superiori del 48% rispetto alla quota immobiliare della tariffa Pnrr piena e dell’82% rispetto a quella ponderata con la quota DSU. In altre parole, anche aggiungendo alla locazione privata i costi per utenze, connessione internet, manutenzione e servizi normalmente inclusi negli studentati realizzati con il Pnrr, il bilancio complessivo tende a premiare la soluzione finanziata dal Pnrr.
Il fenomeno è particolarmente evidente nelle aree universitarie caratterizzate da maggiore tensione abitativa. Nel nord-est i canoni del libero mercato superano del 74% la componente immobiliare della tariffa Pnrr e del 110% quella della tariffa Pnrr ponderata con quota DSU, mentre nel nord-ovest il differenziale raggiunge rispettivamente il 65% e il 102%, e nel centro Italia si attesta al 65% e al 97%.
Dalle anticipazioni dell’Osservatorio emerge, inoltre, come gli studentati finanziati dal Ministero dell’Università con il Pnrr offrano un valore aggiunto che va oltre l’aspetto economico. Nei complessi finanziati dal Pnrr sono normalmente inclusi servizi essenziali quali manutenzione, utenze, internet e pulizia delle aree comuni, oltre a servizi funzionali come reception, sale studio, lavanderia e gestione degli spazi condivisi. In molte strutture sono presenti anche servizi aggiuntivi dedicati all’integrazione e al benessere degli studenti.
L’analisi del budget complessivo degli studenti conferma questa maggiore convenienza economica. Negli studentati realizzati con il Pnrr la quota destinata alla sola locazione rappresenta il 38% della spesa mensile totale, mentre nel libero mercato raggiunge il 64%. Questo significa che una parte rilevante del budget viene assorbita dall’affitto della stanza, lasciando agli studenti minori margini per coprire le altre necessità connesse al percorso universitario.
Il campione analizzato, scientificamente rappresentativo, comprende strutture e posti letto, concentrati prevalentemente nelle aree a maggiore attrattività universitaria del Paese. Circa il 60% dei posti letto si trova infatti tra nord-ovest e nord-est, a conferma della stretta relazione tra sviluppo dello student housing, attrattività degli atenei e pressione della domanda abitativa studentesca. Si segnala che questa distribuzione geografica è direttamente influenzata dalle direttive della missione 4 componente 1 del PNRR, su cui si basa il DM 481/2024, che prevede almeno il 40% dei nuovi posti letto destinato a nuovi alloggi per studenti nel sud Italia.
L’Osservatorio integrale con la ricognizione nazionale sarà presentato a Roma nel prossimo autunno.
