Il mercato degli immobili residenziali di pregio a Milano si è chiuso positivamente nella prima parte del 2026 rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, registrando un incremento complessivo degli scambi, dei prezzi medi e del fatturato di settore. Secondo i dati pubblicati nel rapporto Vincenzo Monti Prestige prime residential relativo al primo semestre del 2026, il comparto di alta gamma milanese si presenta strutturato in tre diversi segmenti: Super Prime, Prime e Premium.
I numeri di un mercato sempre più selettivo
Nel primo semestre del 2026, il comparto degli immobili premium, prime e super prime situati nel centro storico di Milano ha registrato un incremento stimato delle transazioni pari al +1,7% su base annua, per un totale di 184 compravendite. Le previsioni per la fine dell’anno indicano il consolidamento di questa tendenza positiva, con una stima di 420 transazioni complessive, corrispondenti a una crescita tendenziale del +1,4%.
Il fatturato del mercato del lusso milanese ha registrato nel primo semestre del 2026 un volume di scambi pari a 414,2 milioni di euro, segnando un incremento del +4,1% rispetto al primo semestre del 2025, con una previsione di chiusura d’anno al +5,8%. Il prezzo medio richiesto per le abitazioni di pregio ha raggiunto i 15.000 euro al metro quadro, evidenziando una crescita del +3,4%, con punte massime che superano i 30.000 euro al metro quadro per i prodotti più esclusivi. Al contempo, l’offerta di immobili in vendita in questa specifica fascia è diminuita del -3,7% rispetto all’anno precedente, arrivando a rappresentare circa l’8% del totale dell’offerta cittadina. I tempi medi necessari per concludere una vendita si sono allungati, raggiungendo una media di 181 giorni, con una variazione del +9,7% rispetto all’anno passato.
La nuova piramide del lusso e il rischio della terra di mezzo
La tradizionale distinzione del mercato del lusso si è ulteriormente frammentata, delineando una piramide divisa in tre precisi core target. Se in passato le nicchie principali erano il super prime e il prime, oggi quest’ultimo si è sdoppiato, isolando nella parte inferiore la fascia premium. Questa frammentazione risponde anche a dinamiche di budget e di provenienza della clientela: mentre gli acquirenti internazionali si orientano prevalentemente verso il super prime e il prime, la clientela italiana residenziale si rivolge principalmente al segmento premium.
Questa evoluzione sta ampliando sensibilmente la forbice dei prezzi richiesti tra le diverse categorie. Nello specifico, il valore degli immobili super prime è ormai due volte e mezzo superiore a quello dei prodotti premium in diverse aree del centro storico. Nel Quadrilatero della Moda la differenza percentuale tra l’asking price di un immobile premium e uno super prime raggiunge il 137%, un divario che sale al 146% nella zona Magenta – Vincenzo Monti, al 150% a Brera – Moscova, al 161% nell’area Palestro – Duse e fino al 166% nel distretto Cordusio – Duomo. Anche il passaggio dal segmento prime al super prime genera premi consistenti, pari al +78% nel Quadrilatero, al +80% nell’area Palestro – Duse e al +99% nel distretto Cordusio – Duomo.
In questo scenario, il segmento prime rischia di rimanere compresso in una sorta di “terra di mezzo”, stretto tra un mercato Premium più accessibile e liquido e il Super Prime che catalizza la maggior parte della crescita dei valori e dell’interesse degli investitori ad altissima capacità di spesa.
La geografia dei prezzi nei quartieri milanesi
L’andamento dei prezzi richiesti nei primi sei mesi del 2026 evidenzia crescite differenziate a seconda delle zone. Nel Quadrilatero della Moda si registra la performance migliore con un incremento medio dei prezzi del +6,2% (con punte del +7,4% nel solo segmento Super Prime). Seguono l’area Cordusio – Piazza Affari – Duomo con un aumento del +4,2%, Palestro – Duse e Giardini di Porta Venezia con il +3,7%, Sant’Ambrogio – Carrobbio con il +3,5% e Magenta – Vincenzo Monti con il +3,1%. Incrementi più contenuti si rilevano invece a Brera – Moscova (+2,6%), Porta Nuova (+2,6%), CityLife (+2,5%) e nella zona di via Canova – Arco della Pace (+2,4%).
Il fenomeno delle transazioni riservate e il ruolo della clientela globale
L’estrema scarsità di immobili di altissimo livello nei quartieri storici ha favorito la diffusione di operazioni off market, gestite attraverso canali riservati e passaparola discreto. Questa modalità d’acquisto si rivolge a family office e a portafogli clientelari selezionati, disposti a concludere transazioni solo a fronte di asset unici.
La domanda globale è sostenuta anche da fattori esogeni, come la competitività della flat tax italiana e le crescenti pressioni fiscali o geopolitiche in altre storiche piazze internazionali. Le tensioni fiscali a Londra, Parigi e New York, unite al declino di piazze alternative come Dubai – dove si registra un fenomeno di uscita definito “Dexit” in seguito alle tensioni geopolitiche tra Stati Uniti e Iran – hanno spinto numerose famiglie internazionali a scegliere l’Italia, e in particolare Milano come destinazione d’elezione per circa l’80% di esse.
“Milano sta consolidando il proprio ruolo di destinazione privilegiata per la clientela internazionale di fascia alta – ha dichiarato Andrea Pincherli Vicini, ceo & founder di Vincenzo Monti prestige – oggi il mercato Super Prime è sostenuto da una domanda globale che ricerca stabilità, fiscalità competitiva ed Asset immobiliari realmente irripetibili. Nel segmento più alto del mercato il prezzo non è l’elemento centrale della decisione d’acquisto: ciò che conta davvero è l’unicità dell’immobile e la qualità dell’indirizzo, che assieme portano poi la scarsità dell’offerta. I Trophy Apartment situati nei migliori indirizzi del centro storico milanese continuano a rappresentare il riferimento assoluto per gli investitori più sofisticati, italiani e internazionali che siano. Di conseguenza, vi è una crescente diffusione di operazioni denominate “Off Market” – ha continuato Pincherli Vicini – ovvero di immobili proposti con passaparola discreto, per lo più a portafogli clientelari particolari e selezionati e Family Office, che sono una conseguenza naturale di un mercato in cui gli asset migliori sono sempre più rari, e i proprietari sono disposti a cedere solo di fronte a offerte straordinarie. Oggi una parte significativa delle migliori opportunità immobiliari non transita più attraverso i canali tradizionali. È un mercato discreto, selettivo e accessibile solo attraverso operatori altamente specializzati. Se la clientela internazionale continua a privilegiare il fascino dei palazzi storici nei grandi indirizzi del centro, una parte crescente della domanda guarda invece alle residenze contemporanee e alla qualità dell’abitare in verticale. L’Attico nel palazzo d’epoca resta simbolo del lusso milanese, ma oggi il prestigio si esprime anche attraverso servizi esclusivi e standard abitativi di nuova generazione e Grattacieli iconici. Milano è la capitale italiana della verticalizzazione urbana; le Torri residenziali non rappresentano più soltanto un’innovazione architettonica: sono divenute una nuova forma di prestigio immobiliare, capace di coniugare design, servizi, sicurezza e qualità della vita. Il tradizionale monopolio del centro storico come unica destinazione del living di prestigio è un po’ meno scontato – ha concluso Pincherli Vicini – come accade da sempre nelle grandi capitali mondiali, il vero lusso immobiliare nasce dall’unione tra rarità, posizione, qualità architettonica e prestigio dell’indirizzo. Milano è entrata stabilmente nella geografia internazionale degli investimenti immobiliari di fascia alta: una città dove il prestigio non guarda più soltanto al passato, ma sempre di più al futuro.”
La sfida tra i palazzi d’epoca e l’abitare in verticale
Se la clientela straniera predilige i palazzi borghesi di fine Ottocento o inizio Novecento in indirizzi storici (come via Rovani, via Ruffini, via dei Giardini o via della Spiga), la domanda italiana si sta orientando con forza verso il nuovo e le residenze in verticale.
Milano si conferma la capitale italiana della verticalizzazione urbana con circa 70 edifici superiori ai 40 metri. In Italia si contano 47 torri che ospitano abitazioni di fascia alta; considerando le 10 torri esclusivamente residenziali più alte del Paese, ben 6 si trovano a Milano, con un’altezza media di circa 100 metri e 26 piani. Il mercato Prime e Premium guarda con vivo interesse sia a complessi contemporanei come la Torre Solaria (l’edificio residenziale più alto d’Italia), il Bosco Verticale e le torri firmate da Zaha Hadid e Daniel Libeskind a CityLife, sia a torri storiche entrate nell’immaginario urbano come la Torre Velasca (recentemente riqualificata da Hines con 72 residenze destinate esclusivamente alla locazione), i Grattacieli Gemelli di piazza Piemonte, la Torre Vico Magistretti di via Revere, le Torri Gronchi di via Vincenzo Monti e la Torre di Matteo Bandello.
Questo orientamento verso complessi edilizi moderni risponde a una ricerca di servizi condivisi, sicurezza, efficienza energetica, spazi verdi e qualità della vita. Questo fenomeno sta ridisegnando i confini dell’abitare di pregio, ampliando il concetto tradizionale di centro verso aree semi-centrali un tempo considerate periferiche. Un esempio significativo è rappresentato dal complesso delle Torri di Parco Vittoria al Portello, progettato da Guido Canali sull’area dello storico stabilimento Alfa Romeo. In quest’area le famiglie beneficiano di contesti protetti, vigilati dalla security, immersi nel verde e adiacenti a istituzioni educative rinomate come la St. Louis School. Questo spostamento verso contesti urbani complessi e moderni segna il superamento di vecchi modelli residenziali suburbani, come le storiche Torri Acquario di Milano 2 a Segrate, nate negli anni settanta, i cui eredi oggi vendono per trasferirsi nei nuovi complessi centrali e semi-centrali.
Il confronto internazionale con le grandi metropoli
L’evoluzione del concetto di trophy flat – ovvero l’investimento immobiliare capace di distinguersi per unicità e di fungere da asset protetto dalla scarsità – allinea Milano ai trend delle principali capitali mondiali.
I parametri di prezzo milanesi rimangono tuttavia distanti dai picchi delle altre metropoli globali analizzate nel benchmark. A New York, il prestigioso 220 Central Park South registra quotazioni massime di 145.000 dollari al metro quadro calpestabile, mentre il 400 Fifth Avenue si attesta sui 26.000 dollari al metro quadro. A Miami, il One Thousand Museum progettato da Zaha Hadid tocca i 25.000 dollari al metro quadro calpestabile, e a Londra il One Hyde Park a Knightsbridge raggiunge le 64.000 sterline al metro quadro calpestabile. A Parigi, caratterizzata dall’assenza di grattacieli residenziali nel centro storico, la brutalista Tour Totem nel quindicesimo arrondissement si attesta su un valore massimo di 12.500 euro al metro quadro calpestabile. In questo contesto, l’offerta milanese delle torri di pregio presenta valori massimi compresi tra i 16.500 euro al metro quadro della Torre Solaria, i 18.100 euro del Bosco Verticale, i 21.000 euro di CityLife e i 10.000 euro di Parco Vittoria, confermando ampi margini di competitività internazionale.
