Regno Unito: il residenziale torna a crescere, bene anche il commercial

Dopo due anni caratterizzati da elevati costi di finanziamento e minore accessibilità al credito, il mercato residenziale britannico ha mostrato un’inversione di tendenza nei primi sei mesi del 2026. Secondo l’HM Land Registry, ad aprile 2026 il prezzo medio delle abitazioni nel Regno Unito ha raggiunto circa 270.000 sterline, in aumento dello 0,7% rispetto a marzo e del 3,8% su base annua, il ritmo di crescita più sostenuto dall’inizio del 2023. Le statistiche sulle transazioni immobiliari nel Regno Unito (UK Property Transactions Statistics) hanno mostrato che ad aprile 2026, su base destagionalizzata, il numero stimato di transazioni di proprietà residenziali con un valore pari o superiore a 40.000 £ è stato di 101.000. Questo dato è superiore del 53,2% rispetto a un anno fa (aprile 2025). Tra marzo 2026 e aprile 2026, le transazioni nel Regno Unito sono diminuite del 2,3% su base destagionalizzata.

• Londra ha registrato l’incremento mensile più significativo di tutto il Paese, con una crescita dell’1,9%.
• Il Sud-Est dell’Inghilterra (South East) ha segnato invece il calo mensile più marcato, con una flessione dello 0,3%.
• Il Nord-Est dell’Inghilterra (North East) ha messo a segno la migliore performance su base annua di tutto il Paese, con un aumento dei prezzi del 9,9%.
• Londra ha invece registrato la dinamica annuale più debole, con una diminuzione dei prezzi del 2,1% rispetto all’anno precedente.

L’indice dei prezzi delle case del Regno Unito (UK HPI) si basa sulle transazioni immobiliari completate. In genere, l’acquisto di una casa può richiedere da 6 a 8 settimane per arrivare a completamento. Come per altri indicatori del mercato immobiliare, che solitamente oscillano di mese in mese, è importante non attribuire troppo peso ai dati sui prezzi delle case di un singolo mese, anche se

Anche gli investimenti istituzionali registrano una forte accelerazione

Se il mercato residenziale britannico mostra segnali di ripresa sul fronte dei prezzi, è l’attività degli investitori istituzionali a confermare con maggiore forza il cambio di fase. Secondo il MSCI UK Quarterly Residential Index, nel primo semestre del 2026 i volumi di investimento nel living hanno registrato una netta accelerazione, con il comparto residenziale che si è confermato una delle principali destinazioni dei capitali immobiliari nel Regno Unito. Le operazioni concluse e quelle in fase avanzata di negoziazione mostrano infatti un deciso incremento rispetto ai trimestri precedenti, trainate soprattutto dai segmenti multifamily (Build to Rent) e student housing, che rappresentano la quota predominante degli investimenti residenziali istituzionali. L’indice MSCI monitora 77 fondi immobiliari, pari a 1.572 asset residenziali per un valore complessivo di circa 13,5 miliardi di sterline, offrendo una delle basi statistiche più rappresentative del mercato immobiliare britannico.

Uno dei dati più significativi riguarda la qualità dei rendimenti. Nei dodici mesi conclusi a marzo 2026 il comparto residenziale ha registrato il più elevato income return mai rilevato dall’indice, pari al 4,6%, dimostrando come la redditività degli immobili continui a rappresentare il principale punto di forza dell’asset class. Parallelamente, dopo il repricing causato dall’aumento dei tassi di interesse tra il 2022 e il 2024, anche la componente di capital growth è tornata positiva, con una crescita del valore del capitale pari al 3,3%, segnale che il mercato sta progressivamente uscendo dalla fase di correzione. La performance continua a essere sostenuta soprattutto dalla crescita dei canoni di locazione. MSCI evidenzia infatti come la crescita degli affitti stia tornando verso la propria media di lungo periodo dopo i picchi registrati negli ultimi anni, mantenendosi comunque su livelli sufficientemente elevati da sostenere la redditività degli investimenti. Ancora più significativo è il fatto che la crescita del Net Operating Income (NOI) sia tornata al di sopra del tasso d’inflazione, consentendo agli operatori di preservare il potere d’acquisto dei flussi di cassa generati dagli immobili.

In cima student housing e multifamily build to rent

Dal punto di vista della composizione del mercato, lo student housing rappresenta oggi il segmento più rilevante dell’indice con una quota del 48%, seguito dal multifamily Build to Rent, che pesa per il 35,5%. Più contenuta la presenza dell’affordable housing (6,3%), del single family rental (4,3%) e del comparto ground rent (2,5%), a conferma di come il mercato istituzionale britannico sia ormai fortemente orientato verso il modello Build to Rent e le residenze per studenti.

Un altro elemento che emerge con forza riguarda la selezione degli asset. Le analisi di MSCI mostrano come gli immobili Build to Rent con oltre 300 appartamenti abbiano generato rendimenti superiori rispetto agli asset di dimensioni più ridotte, beneficiando di maggiori economie di scala e di costi operativi inferiori. Allo stesso tempo, gli immobili sviluppati dopo il 2019 continuano a mantenere performance superiori grazie a standard costruttivi più elevati e a una maggiore efficienza energetica, anche se il divario rispetto agli edifici più datati si è progressivamente ridotto negli ultimi sei mesi.

Anche dal punto di vista geografico emergono differenze interessanti. Nel comparto Build to Rent le migliori performance annualizzate si registrano nel North West, nel South West e in Scozia, mentre Londra continua a offrire rendimenti più contenuti rispetto ad altri mercati regionali, confermando il progressivo spostamento dell’interesse degli investitori verso città caratterizzate da rendimenti iniziali più elevati e da una domanda abitativa in forte crescita. Questo insieme di indicatori suggerisce che il mercato residenziale britannico sta entrando in una nuova fase del ciclo immobiliare: non più sostenuto esclusivamente dall’apprezzamento dei valori, ma da fondamentali solidi, crescita dei redditi da locazione e una domanda strutturale che continua ad attrarre capitali istituzionali sia domestici sia internazionali.

Commercial: logistica e living guidano la ripresa

Anche nel comparto commerciale emergono segnali di miglioramento, sebbene la ripresa resti selettiva. Secondo l’outlook di Aberdeen Investments, il Regno Unito ha ormai completato gran parte della correzione dei valori iniziata con il rialzo dei tassi. L’interesse degli investitori si concentra oggi soprattutto sugli asset in grado di garantire crescita dei redditi nel lungo periodo. Tra i comparti più dinamici spiccano:

• Logistica, sostenuta dall’espansione dell’e-commerce, dalla riorganizzazione delle supply chain e dalla limitata disponibilità di nuovi magazzini;
• Living, che comprende Build to Rent, student housing e senior housing, favorito dalla domanda strutturale e dalla crescita degli affitti;
• Uffici prime, soprattutto a Londra, dove gli edifici ESG-compliant e di elevata qualità continuano ad attrarre domanda da parte delle grandi aziende.

Uffici, guidano la crescita soluzioni prime e sostenibili

Il settore degli uffici sta registrando prestazioni inferiori rispetto all’indice generale delle proprietà (All Property Index), con rendimenti totali pari ad appena il 2,8% nei 12 mesi fino a febbraio 2026. Gli immobili obsoleti nei segmenti meno attraenti del mercato hanno accelerato il calo del valore del capitale, con il resto del mercato del Sud-Est in flessione dell’8,3% negli ultimi 12 mesi. La situazione è simile per il resto degli uffici nel Regno Unito, in calo del 3,8% nello stesso periodo. Non sorprende che i sotto-mercati preferiti del centro di Londra siano più resilienti da questo punto di vista, beneficiando di una domanda occupazionale più solida e di un’offerta più contenuta. Nei sotto-mercati di Mid Town e del West End, la crescita del valore del capitale sta contribuendo positivamente alle loro prestazioni superiori alla media.

Il mercato occupazionale degli uffici è caratterizzato da una continua preferenza per la qualità (flight-to-quality) e la posizione. I canoni d’affitto prime nel West End sono cresciuti del 12,9% nel corso del 2025, poiché i locatari si sono concentrati sui mercati primari. La City di Londra sta ancora registrando una solida crescita dei canoni prime al 5,1%, sebbene questa si sia quasi dimezzata negli ultimi trimestri. In termini di offerta, le difficoltà di sostenibilità economica stanno frenando i nuovi sviluppi nell’intero settore degli uffici, il che dovrebbe mantenere una pressione sui canoni nel segmento prime del mercato. Con il persistere del conflitto in Medio Oriente e il ripercuotersi di un’inflazione più elevata, ci si easpetta che l’inflazione dei costi di costruzione venga influenzata in modo significativo. Di conseguenza, è riposta maggiore fiducia nella crescita dei canoni prime nel centro di Londra a medio termine, in particolare nel West End.

Esiste il rischio che il conflitto in Medio Oriente incida sulla domanda occupazionale a breve termine, specialmente se gli effetti dovessero assumere contorni più recessivi. Ciononostante, sono mantenute prospettive favorevoli per gli uffici di alta qualità nel centro di Londra vicini ai nodi di trasporto, data la ridotta offerta e il rafforzamento del sentiment. In questo scenario, una pressione al rialzo sui rendimenti prime appare inevitabile, ma viste le dinamiche di supporto, ci si attende che qualsiasi correzione dei prezzi sia relativamente breve. La situazione è diversa per gli uffici regionali, poiché la chiusura di aziende e il taglio dei costi influirebbero probabilmente in misura maggiore sui mercati locali. La domanda da parte degli occupanti non è così profonda e quella degli investitori è più debole, il che significa che il potenziale di svalutazione dei rendimenti (outward yield movement) e di un aumento degli spazi sfitto è significativamente più elevato. Di conseguenza, le prospettive di Aberdeen Investments per gli uffici regionali sono peggiorate a fronte della potenziale volatilità.

Industrial e logistica: 13,1 miliardi di sterline investiti nel 2025

Le prestazioni nel settore industriale del Regno Unito rimangono positive, con un rendimento totale del 7,8% per i 12 mesi fino a febbraio 2026. Tuttavia, si nota una marcata differenza nei rendimenti tra il Sud-Est e i mercati industriali regionali, con rendimenti rispettivamente del 6,9% e del 10,6% nell’ultimo periodo di 12 mesi. Questo divario è da attribuirsi in larga misura a un rendimento da locazione (income return) più elevato, elemento particolarmente rilevante nel contesto attuale in cui la rendita rappresenta la componente chiave dei profitti.

Al 5,8%, il tasso di sfitto nazionale rimane ostinatamente elevato, mentre il mercato si ricalibra verso un ambiente in cui domanda e offerta diventano più equilibrate. Una tendenza visibile nel settore industriale e della logistica è una prospettiva dell’offerta più favorevole. Gli sviluppi speculativi e i nuovi cantieri sono rallentati in modo consistente rispetto al picco del 2022, poiché la combinazione tra inflazione dei costi di costruzione e incertezza macroeconomica pone un limite naturale all’attività di sviluppo. Ciò fornirà supporto alla crescita dei canoni di locazione nel medio-lungo termine.

A Londra, il tasso di sfitto per gli spazi logistici è superiore alla media nazionale, poiché l’impatto negativo della sostenibilità dei canoni sull’assorbimento netto pesa sul mercato. Il tasso di sfitto a Londra è salito al 7,3%, rispetto ai minimi del 2% raggiunti durante la pandemia. Come per i mercati industriali regionali, ci sono aree della capitale che vanno controcorrente. Mentre alcune zone orientali di Londra faticano con tassi di sfitto più elevati a causa di una domanda debole e dell’aumento delle consegne di nuovi immobili, le zone dell’ovest di Londra, come Heathrow, beneficiano di tassi di sfitto decisamente inferiori alla media di mercato. Ciò dimostra l’importanza di comprendere i fattori microeconomici all’interno di ciascun mercato.

I livelli di investimento hanno raggiunto i 13,1 miliardi di sterline nel 2025, il totale annuo più alto dal 2022, con i capitali transfrontalieri che rappresentano quasi il 50% dell’attività degli acquirenti. Il settore ha affrontato un inizio d’anno molto più calmo, in linea con l’attività generale degli investimenti immobiliari nel Regno Unito. La fluidità della situazione in Medio Oriente sta creando maggiore incertezza. Sebbene a questo stadio vi sia una gamma di possibili scenari, è probabile che l’attività di investimento subisca una contrazione fino a quando non ci sarà maggiore chiarezza. Vi sono anche questioni dal punto di vista occupazionale da tenere in considerazione, poiché l’aumento dell’inflazione e dei costi del carburante impone un carico maggiore su consumatori e imprese.

Retail: il sentiment è negativo

Dopo i lenti miglioramenti registrati nel corso del 2025, la fiducia dei consumatori ha subito un duro colpo a marzo, scendendo a -21, la lettura più bassa dall’aprile dello scorso anno. Questo dato non tiene conto degli ultimi sviluppi in Medio Oriente. Di conseguenza, ci si aspetta un’accelerazione del sentiment negativo, specialmente con il trasmettersi dell’inflazione. Il mercato del lavoro si stava già raffreddando prima del conflitto, quindi ci stiamo certamente avviando verso un periodo di crescita negativa dei salari reali. In generale, le aziende avranno un potere di fissazione dei prezzi minimo per trasferire i costi sui consumatori. Ciò inciderà sulla spesa discrezionale e dovrebbe accentuare i trend esistenti a beneficio dei discount e dei supermercati.

Le prestazioni nel settore retail sono guidate dalla forza dei rendimenti da locazione, ma questi sono ancora polarizzati in base alla qualità. I centri commerciali di massima qualità stanno attirando una forte domanda da parte dei locatari, mentre le posizioni secondarie faticano con tassi di sfitto elevati. Il segmento dei parchi commerciali (retail park), caratterizzato da un’offerta limitata, ha registrato una crescita annua dei canoni del 4,7% su un orizzonte di cinque anni. Sebbene la domanda da parte degli occupanti sia solida, la combinazione tra l’aumento delle imposte commerciali (business rates), dei contributi previdenziali (National Insurance) e del salario minimo legale (National Living Wage) peserà certamente sulla sostenibilità economica dei locatari. Unitamente all’aumento dei costi energetici e a un’inflazione più alta, ci si aspetta una crescita dei canoni più contenuta. L’entità di questo rallentamento dipenderà dalla severità delle pressioni inflazionistiche. Negli scenari peggiori, potremmo assistere a un rialzo dei rendimenti (outward yield movement) per gli asset valutati in modo più aggressivo.

I volumi di investimento sono stati solidi nel corso del 2025, a sole 5 punti percentuali dalla media annua a lungo termine, attestandosi a 8,3 miliardi di sterline. Di questo totale, il capitale transfrontaliero rimane il più attivo e i fondi d’investimento immobiliare (REIT) hanno acquistato a ritmi sostenuti — in particolare Realty Income e Hammerson, che hanno acquistato rispettivamente parchi commerciali e centri commerciali. Le istituzioni, pur rimanendo venditori netti, hanno venduto molto meno e hanno registrato il totale netto di acquisizioni più forte dal 2018, pari a -0,96 miliardi di sterline.