La caratteristica che accomuna gli investimenti immobiliari europei del primo semestre del 2026 è la presenza di grandi operazioni che ne hanno aumentato la portata.
Portafogli di dimensioni rilevanti, immobili simbolo delle vie del lusso e acquisizioni di ampio respiro hanno fatto crescere il totale degli investimenti in diversi paesi europei e, in alcuni casi, hanno trasformato un semestre talvolta fragile in una fase apparentemente espansiva.
La fotografia della prima metà del 2026 restituisce comunque un immobiliare europeo in movimento e risponde in buona parte alle previsioni degli analisti. Lo Zurich real estate outlook H1 2026 descriveva infatti un’Eurozona chiamata ad affrontare persistenti tensioni geopolitiche e performance economiche disomogenee, ma indicava negli investimenti delle imprese e nella spesa pubblica i principali motori della crescita regionale nel medio periodo, capaci di sostenere la domanda immobiliare e di contribuire, nel caso della Germania, all’uscita da anni di stagnazione economica.
Sebbene le prospettive dell’Eurozona siano più favorevoli per gli anni a venire, le difficoltà immediate comunque restano, perché la regione continua a crescere al di sotto del proprio potenziale e ciò che spicca è un rovesciamento delle condizioni tra le economie settentrionali e quelle meridionali.
L’attività industriale e manifatturiera tedesca è, infatti, ancora frenata, la Francia lamenta la sostenibilità del debito, mentre l’Italia si colloca in una posizione intermedia, con una crescita ancora debole ma sostenuta dall’attuazione dei fondi Next Generation EU e da un contesto politico stabile.
La Spagna si presenta invece come la grande economia nazionale con la crescita più sostenuta della regione, grazie alla forza del turismo e a dinamiche migratorie favorevoli, due elementi che spiegano la vivacità dei flussi di capitale verso il living e l’hospitality e che, secondo Zurich, dovrebbero continuare a sostenere queste asset class anche nei prossimi mesi. In particolare, l’hospitality è in fermento, viste anche le intenzioni di chi intende investire in questo asset, concentrate per il 40% in Italia e in Spagna.
A conti fatti, questo è il quadro macroeconomico europeo, nel quale il belpaese si è posizionato particolarmente bene con oltre 7 miliardi di euro di investimenti, la Germania è tornata a respirare, i paesi nordici hanno accelerato, la Francia ha comunque chiuso positivamente e il mercato immobiliare britannico appare più prudente, frenato dalla volatilità economica e da volumi ancora inferiori alle medie storiche.
Dietro ai numeri aggregati degli studi emergono però differenze notevoli e una caratteristica comune a diversi mercati, perché poche transazioni hanno concentrato una quota elevatissima degli investimenti complessivi.
L’Italia supera i 7 miliardi
È accaduto anche in Italia, dove a spingere gli oltre 7 miliardi di euro di investimenti e a incoronare il retail come principale asset class del semestre ha contribuito una singola operazione superiore al miliardo di euro, relativa all’immobile di via Montenapoleone 8 a Milano, uno degli asset high street più prestigiosi d’Europa.
Il peso della transazione conferma l’attrattività internazionale delle vie del lusso che, quando arrivano sul mercato, finiscono quasi per costituire un segmento autonomo, sostenuto dalla scarsità di prodotto, dai flussi turistici e dalla capacità degli immobili più prestigiosi di attrarre capitali anche nelle fasi di maggiore incertezza.
L’Italia ha comunque registrato buone performance anche nelle altre asset class e, secondo l’ultimo report di Patrigest, il semestre è stato da record. Il retail ha raccolto circa 2,4 miliardi di euro, la logistica e l’hospitality hanno raggiunto entrambe circa 1,2 miliardi, mentre gli uffici hanno totalizzato 650 milioni di euro, confermando una maggiore selettività degli investitori.
Il living ha raddoppiato il volume rispetto all’anno precedente raggiungendo 650 milioni di euro, l’healthcare ha raccolto circa 200 milioni e gli asset alternativi si sono rafforzati fino a 750 milioni, con un’attenzione particolare rivolta ai data center.
In Francia un’operazione vale un terzo del mercato
La Francia ha raccolto 6,6 miliardi di euro di investimenti nell’immobiliare commerciale, il 9% in più rispetto al primo semestre dell’anno precedente, un risultato positivo nel quale la concentrazione delle operazioni appare però particolarmente evidente.
Ben 2,3 miliardi di euro sono infatti riconducibili alla cessione a Blackstone del portafoglio industriale e logistico di Proudreed, un’operazione che comprende circa 500 immobili, oltre a terreni e progetti di sviluppo, distribuiti su una superficie complessiva di circa 2,3 milioni di metri quadrati.
La sola transazione ha rappresentato quasi il 35% degli investimenti francesi del semestre e, secondo JLL, senza questo maxi deal il mercato avrebbe registrato una contrazione del 29% su base annua.
Anche a Parigi, come accaduto a Milano, una parte significativa dell’attività retail si è concentrata su un immobile high street di pregio situato sugli Champs-Élysées.
L’operazione è, a conti fatti, un’ulteriore dimostrazione di quanto, quando si muovono gli immobili situati nelle principali vie del lusso, il valore complessivo del mercato possa crescere rapidamente.
La Germania rialza la testa
La Germania ha comunque rialzato la testa, con un mercato che nel primo semestre ha raggiunto un volume compreso tra 16,2 e 17,6 miliardi di euro, a seconda dei perimetri utilizzati dalle diverse società di ricerca. Cbre stima un volume di 16,2 miliardi di euro e una crescita del 13%, mentre JLL indica un totale di 17,6 miliardi e un incremento del 15% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Gli uffici sono stati il principale motore della ripresa tedesca, con 3,45 miliardi di euro di investimenti e una crescita del 66% su base annua, un risultato che ha sorpreso nel confronto con gli altri grandi mercati europei e che conferma il ritorno di interesse per gli immobili di qualità situati nelle principali città.
Quello tedesco si presenta comunque come un mercato polarizzato geograficamente tra Berlino, Düsseldorf, Amburgo e Monaco di Baviera ed è anche un mercato sempre più concentrato sulle operazioni di maggiori dimensioni, il cui numero e peso stanno aumentando, sebbene la dimensione media delle transazioni si attesti intorno ai 20 milioni di euro.
I portafogli scaldano i paesi nordici
Nei paesi nordici il valore delle transazioni ha raggiunto 18,2 miliardi di euro, il 24% in più rispetto al primo semestre del 2025, mentre il numero delle operazioni è aumentato del 5% e il valore medio di una transazione è cresciuto del 18%, raggiungendo 41 milioni di euro.
La Svezia si è confermata il principale merbcato della regione con 9,7 miliardi di euro, seguita dalla Finlandia con 3,4 miliardi, dalla Norvegia con 3 miliardi e dalla Danimarca con 2,1 miliardi, anche se per quest’ultimo paese i dati disponibili riguardano esclusivamente le operazioni comunicate tra gennaio e maggio 2026.
Anche in questo caso sono state le grandi acquisizioni a muovere il mercato e la principale è stata quella conclusa da Wihlborgs, che ha rilevato da Castellum un portafoglio di immobili situati nella regione svedese della Scania per un valore di 13,3 miliardi di corone svedesi, pari a circa 1,2 miliardi di euro.
Il Regno Unito rimane più prudente
Il Regno Unito presenta un quadro differente e, non essendo ancora disponibili dati completi relativi al semestre, l’analisi di Aberdeen Investments indica che nel primo trimestre del 2026 gli investimenti immobiliari si sono fermati a 8,3 miliardi di sterline (circa 9,7 miliardi di euro), -30% rispetto alla media trimestrale di lungo periodo.
Secondo Aberdeen il rallentamento va ricercato nella volatilità macroeconomica e nella fase cauta dei capitali internazionali ma, come sta succedendo in Europa, gli immobili prime dovrebbero continuare a sovraperformare rispetto agli asset secondari.
Ecco allora profilarsi una selettività che riguarda soprattutto gli uffici, con i canoni prime del West End londinese aumentati del 12,9% e quelli della City cresciuti del 5,1%, mentre gli edifici obsoleti e situati nelle aree meno richieste continuano a incontrare maggiori difficoltà.
Lato logistica, l’asset aveva raccolto nel 2025 13,1 miliardi di sterline (circa 15,3 miliardi di euro) di investimenti, ma ha registrato un avvio di 2026 più tranquillo, all’interno di un mercato che sembra attendere maggiore chiarezza prima di tornare a operazioni di grandi dimensioni.
Il quadro potrebbe però cambiare qualora si concretizzasse l’acquisizione di Segro da parte di Prologis, che farebbe volare i numeri della logistica inglese.
I grandi deal stabiliscono il passo
Il primo semestre europeo del 2026 mostra quindi un immobiliare attivo, dove i volumi sono mossi dalle grandi operazioni, fil rouge che può essere letto come un segnale positivo di fiducia, in quanto richiede disponibilità di capitale, accesso al credito e convinzione sulle prospettive future degli asset.
Dietro ai grandi numeri e alle grandi operazioni c’è comunque un mercato selettivo, nel quale gli investitori privilegiano gli immobili prime, le piattaforme operative, i portafogli diversificati e le asset class sostenute da fondamentali strutturali.
Per il momento sono i grandi deal a stabilire il passo, ma l’analisi del resto delle operazioni mostra in ogni caso un mercato immobiliare europeo che si sta muovendo e che, pur procedendo con velocità diverse e mantenendo una forte selettività, sembra avere imboccato la lunga strada della ripresa.
