L’andamento dei mercati residenziali mondiali evidenzia una progressiva moderazione della crescita dei prezzi, che nel primo trimestre del 2026 si è attestata all’1,4% su base annua, segnando il valore più basso dall’ultimo trimestre del 2024. Secondo quanto emerge dagli ultimi report di Knight Frank, il settore immobiliare nel suo complesso mostra segnali di raffreddamento rispetto al +2,3% registrato a fine 2025, sebbene il comparto di fascia alta e l’ultra-lusso continuino a mostrare una resilienza superiore e una dinamicità sostenuta dai flussi di capitale internazionale.
La divergenza tra mercato di massa e comparto prime
La crescita nominale dei prezzi nelle 55 piazze monitorate dal Global House Price Index di Knight Frank è passata dal 2,3% di fine 2025 all’1,4% del primo trimestre 2026. Nonostante il 91% dei mercati registri ancora variazioni positive in termini nominali, il dato corretto per l’inflazione rivela una realtà più complessa: i prezzi reali sono scesi mediamente dell’1,7% su base annua, indicando che la pressione del costo della vita e i tassi di interesse elevati stanno erodendo il potere d’acquisto nel mercato di massa.
Al contrario, il Prime Global Cities Index, che monitora le abitazioni di lusso in 46 città, evidenzia una crescita media annua del 2,0%. Sebbene anche questo dato sia in calo rispetto al +4,0% di dodici mesi prima, il segmento di lusso mantiene un margine di crescita superiore rispetto al mercato residenziale generale. La domanda in questo comparto risulta sempre più selettiva e concentrata in hub specifici come Tokyo, che ha registrato un incremento record del 44,4%, seguita da Manila e Seoul.
Il boom del segmento super-prime
La vera spinta verso l’alto arriva dal comparto super-prime, relativo a immobili con valore superiore ai 10 milioni di dollari. Nel primo trimestre del 2026, le transazioni in questa categoria sono aumentate del 14% rispetto al trimestre precedente, raggiungendo i 636 contratti totali nelle dodici principali città globali. Il valore complessivo di queste operazioni è salito a 11,4 miliardi di dollari.
Dubai guida la classifica mondiale con 193 vendite di ultra-lusso, seguita da Hong Kong con 94 e New York con 90. Questi tre mercati rappresentano quasi il 60% dell’attività totale globale del segmento, confermando come i grandi capitali privati tendano a rifugiarsi in centri con elevata liquidità e stabilità patrimoniale.
Il caso italiano: controtendenza tra residenziale e lusso
L’analisi dei dati relativi all’Italia offre uno scenario peculiare rispetto alla media globale, invertendo parzialmente il rapporto tra mercato generale e comparto di lusso.
Nel mercato residenziale tout court, l’Italia mostra una performance solida: i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 5,2% su base annua nel primo trimestre del 2026. Questo dato colloca il mercato italiano al 27° posto nella classifica mondiale per crescita nominale, superando ampiamente la media globale dell’1,4%. Anche in termini reali, ovvero al netto dell’inflazione, il mercato residenziale italiano mantiene una crescita positiva del 2,8%.
Di contro, il segmento di lusso rappresentato da Milano evidenzia segnali di stanchezza. Nel Prime Global Cities Index, il capoluogo lombardo registra una flessione dei prezzi prime dello 0,9% su base annua e una contrazione dello 0,1% su base trimestrale. Nonostante il calo recente, Milano resta una piazza rilevante nel lungo periodo, avendo accumulato una crescita del 36,2% negli ultimi cinque anni.
Prospettive per il settore
Secondo Liam Bailey, responsabile globale della ricerca di Knight Frank, il mercato sta entrando in una fase di estrema selettività. Se per il mercato generale la ripresa dipenderà dalla capacità dei tagli ai tassi di interesse di stimolare la domanda senza compromettere l’accessibilità economica, per il settore di lusso i fondamentali locali, i movimenti valutari e i flussi di ricchezza internazionale saranno i principali determinanti delle performance future.
