Il segmento out of town è oggi pilastro del retail, in quanto attrattivo per gli investitori e, di conseguenza, in grado di generare robusti volumi di investimento. Per quanto riguarda gli outlet, per comprendere dove si sta principalmente orientando l’interesse di chi investe, lo stato di salute del mercato e le sue innovazioni, la parola a Filippo Maffioli, ad di Promos.
DOMANDA: Secondo Savills, nei primi sei mesi dell’anno gli investimenti nel retail hanno raggiunto 1,9 miliardi di euro. Nonostante il dato sia stato sostenuto da una rilevante operazione nell’high street, l’interesse degli investitori si sta orientando sempre più verso il segmento out of town. Secondo lei questo è vero?
RISPOSTA: Credo che più che assistere a uno spostamento degli investimenti verso l’out of town, stiamo osservando una selezione sempre più accurata degli asset. Oggi gli investitori cercano immobili con concrete potenzialità di riposizionamento e creazione di valore nel medio-lungo periodo e, sotto questo profilo, outlet, retail park e centri commerciali offrono notevoli opportunità. Parliamo di asset che possono essere rigenerati, ampliati e ripensati in funzione delle nuove esigenze dei consumatori, con ritorni economici che spesso risultano più interessanti rispetto a nuove operazioni di sviluppo. È una tendenza che osserviamo direttamente anche nella nostra attività. Nei prossimi tre anni investiremo quasi 80 milioni di euro in interventi di sviluppo e riqualificazione di progetti che riguardano proprio i segmenti fuori dai centri urbani. Parallelamente, il Retail & Leisure Fund, sviluppato insieme a Pillarstone, nato proprio con l’obiettivo di valorizzare asset retail sottoperformanti attraverso operazioni di rilancio e riconversione, è cresciuto: segnale di un mercato che crede sempre più nella rigenerazione dell’esistente. Un altro indicatore è il progressivo interesse da parte degli istituti di credito, compresi quelli radicati sui territori, che riconoscono in questi progetti non solo il ritorno economico, ma anche la capacità di generare occupazione, attrarre nuovi investimenti e riqualificare intere aree urbane. Il valore non si crea più soltanto costruendo il nuovo, ma rigenerando ciò che già esiste: è qui che risiede il vero cambio di paradigma.
D: Qual è oggi lo stato di salute del mercato degli outlet in Italia e quali sono i principali fattori che continuano a renderlo attrattivo per investitori, operatori e brand?
R: Il mercato gode di buona salute e, in molti casi, continua a registrare performance superiori rispetto ad altre tipologie di asset retail, come i centri commerciali tradizionali. In questo scenario, è proprio il ruolo dell’outlet ad essere profondamente cambiato. Non è più soltanto un luogo dove acquistare prodotti scontati, ma una destinazione capace di offrire un’esperienza che combina shopping, ristorazione e intrattenimento. Al contempo anche il comportamento dei consumatori è cambiato. Post-Covid è emerso un trend che ha interessato l’intera Europa e che vede, sì, una diminuzione delle visite totali negli outlet, ma anche un incremento importante dello scontrino medio, segno di un acquisto più mirato e di valore. Dal punto di vista degli investitori, poi, i fattori di attrattività degli outlet sono numerosi: costi di gestione generalmente più contenuti rispetto ai centri commerciali tradizionali e una forte capacità di intercettare flussi turistici, sia nazionali che internazionali. Asset come Barberino Outlet o San Marino Outlet dimostrano come la vicinanza a importanti destinazioni turistiche possa rappresentare un ulteriore fattore competitivo per i marchi presenti. Infine, non possiamo prescindere da una vera e propria evoluzione della natura di questi asset: gli outlet non sono più solo luoghi di acquisto, ma destinazioni dove i brand possono mantenere un posizionamento premium pur offrendo merce a prezzi più accessibili.
D: Quali innovazioni potranno introdurre gli outlet nei prossimi anni per rafforzare la propria capacità di attrazione e offrire ai visitatori un’esperienza sempre più completa, oltre al semplice acquisto?
R: Il futuro degli outlet sarà sempre meno legato al concetto di semplice punto vendita e sempre più a quello di destinazione multifunzionale. Il nostro modello di “Shopping Destinations Makers” va proprio in quella direzione: trasformare i centri in luoghi multi-esperienziali dove la vera sfida è convincere il cliente a trascorrere più tempo all’interno della struttura. Per questo vedremo una crescente sinergia tra retail, food, leisure e servizi alla persona. Le food court diventeranno sempre più elementi strategici dello sviluppo immobiliare, non semplici aree di ristorazione, perché contribuiranno ad aumentare il tempo di permanenza, ad ampliare le occasioni di visita e a intercettare pubblici differenti. Anche l’inserimento di funzioni “atipiche” di servizio alla persona, come i Medical Center, l’organizzazione di eventi e concerti renderanno gli outlet sempre più punti di riferimento per il territorio. Un’altra tendenza destinata a rafforzarsi è quella dell’ibridazione dei modelli retail. La distinzione tradizionale tra outlet e full price diventerà sempre meno netta, lasciando spazio a format più flessibili e capaci di adattarsi alle nuove modalità di consumo. Infine, sarà determinante assumere un approccio sempre più Data-Driven: l’uso dei Big Data per analizzare i comportamenti d’acquisto e personalizzare l’offerta e la comunicazione sui singoli territori sarà leva strategica imprescindibile. È questa, a nostro avviso, la direzione verso cui si muoverà il settore nei prossimi anni.
